近年来，由于土地出让价高、住房销售价于土地拍卖时被事先限制、经济下行导致需求市场疲软，房地产企业利润被大幅压缩限制，位于限价、限购、限贷地区的房地产企业部分楼盘的现实毛利率已低于国税发〔2009〕31号文划定的计税毛利率，这种征税方法与房地产企业所面临的现真相形已难以匹配，本文将团结统计数据剖析现行征税方法保存的问题并提出建议。
一、现行征税方法及其保存的问题
凭证《国家税务总局关于印发<房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐>的通知》(国税发〔2009〕31号)第九条划定，房地产企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)盘算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额�？⒉吠旯ず�，企业应实时结算其计税本钱并盘算此前销售收入的现实毛利额，同时将着实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入昔时度企业本项目与其他项目合并盘算应纳税所得额。
上述征税方法只有在现实毛利率大于计税毛利率、新旧项目转动延续开发、差别项目之间盈利亏损能相互填补的情形下，整体上才切合企业所得税征税原理，即有所得才予以征税的原理。
国税发〔2009〕31号第八条划定，“企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列划定举行确定:（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和妄想单列市人民政府所在地都会城区和郊区的，不得低于15％。”随后，各地在该文件指导下陆续发文确定其计税毛利率，如沪国税所[2009]31号划定“对切合国税发〔2009〕31号第八条第（一）款划定开发项目位于本市规模的，计税毛利率暂按15%确定。”，江苏省税务局通告2018年第13号划定“开发项目位于南京市城区和郊区的，计税毛利率为15％。”，浙江省税务局2018年第10号通告划定“开发项目位于杭州市城区和郊区的，计税毛利率为15%”。各省份没有权限下调房开项目计税毛利率。
开发项目位于省、自治区、直辖市和妄想单列市人民政府所在地都会城区和郊区的，不低于15%的计税毛利率在房地产行业高速生长时期是切合真相的，然而近年，随着国家宏观调控政策的陆续出台，加上地价的一连上涨，房地产企业利润空间一直被压缩，纵然多个省份均以国税发〔2009〕31号文所划定的最低限额作为其计税毛利率，依然有许多项目的现实毛利率难以抵达。下面以杭州为例剖析其近年地价和房价的变换情形。
从地价上看，杭州市近四年楼面均价显著增添。据统计，2009年-2011年平均楼面均价9,720.93 元/平方米，2012年-2015年平均楼面均价11,828.13元/平方米，2016年-2019年平均楼面均价25,022.04元/平方米，相比于2009年-2011年，2012年-2015年土地本钱仅增添了21.68%，而相比于2012年-2015年，近四年土地本钱增添了111.55%。别的，近两年进入市场的地块数目显着镌汰，相比于2017年，2018年地块出让数目降幅凌驾50%，2019年降幅为27.91%，可见房地产行业热度大减。详见表一，如下。
该表统计原始数据泉源于杭州市妄想和自然资源局，为杭州市2009年1月-2019年12月各地块住宅性子用地相关数据。
从房价上看，杭州市近四年房价均价也显著增添，但显着低于近四年土地本钱111.55%的增添幅度。据统计，2012年-2015年平均房价均价20,782.21元/平方米，2016年-2019年平均房价均价32,691.22元/平方米，相比于2012年-2015年，近四年房价均价增添了57.30%。详见表二，如下。
该表统计原始数据泉源于安居客，为杭州市2010年1月-2019年12月江干、西湖、滨江、拱墅、下城、上城等主城区房价相关数据。
因此，在现实毛利率低于计税毛利率、房地产企业结转收入后的亏损得不到填补的现真相形下，房地产企业现行企业所得税征税方法的主要适用条件已偏离现真相形，若不实时调解现行征税方法，会变相增添房地产企业的税收肩负。
二、调解现行征税方法的须要性
近二十年，尤其是在2016年前十年，是房地产企业飞速生长的黄金时期。然而，自2016年中央经济事情聚会会议明确提出“屋子是用来住的，不是用来炒的”以来，房地产企业生长进入转型升级的艰难时期。
一是地价逐年快速增添、住房价钱被提前限制，一直压缩房地产企业利润空间。土地本钱方面，近年各地土地出让价大幅增添，凭证中国地价信息效劳平台宣布的都会地价监测数据，2019年第三季度上海住宅类地面地价水平值高达5.9万元/平方米，南京为4.4万元/平方米，杭州为3.2万元/平方米，土地本钱一直增添，严重压缩房地产企业利润空间。售价方面，近年各地陆续发文对房价举行限制，如2016年南京市人民政府宣布《关于推进供应侧结构性刷新 增进房地产市场平稳康健生长的实验意见》解读，对房价涨幅举行控制，划定“六城区、江宁区、浦口区的商品住宅项目（不含户型180平方米以上及低密度住宅），以年头批次成交均价为基准，凭证价钱区间分类指导，而2016年首次销售的项目，申报均价参照周边同类型、同品质楼盘。详细为：申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%；申报均价2万—3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%；申报均价3万元/平方米以上的，年化涨幅不宜高于8%”。2018年杭州市住房包管和房产治理局出台了《关于进一步增强和完善商品住房销售价钱行为羁系的意见》，明确“房地产谋划者不得以任何方法、任何名义向购房者收取凌驾备案价钱（包括装修价钱）以外的其他任何用度”，2019年6月浙江省土地使用权网上生意营业系统宣布的9宗宅地出让文件中首次对“毛坯销售均价”“毛坯销售最高单价”和“装修价钱”举行了明确，即在土地拍卖前就对“限价”标准举行明确。这使得房地产企业的利润最大值被提前锁定，这一定会进一步压缩房地产企业的利润空间，进而难以坚持15%以上的现实毛利率。
二是经济增添放缓、市场需求下降、社会购置力增添缓慢，使得种种房地产生长受到制约。近几年，整个经济呈下行趋势，房地产行业对经济影响较大，为防控房地产行业泡沫经济�；�，各地从购置条件到金融信贷等方面一直出台购置住房的限制性政策，导致住宅类房地产遭遇严重攻击；商业地产类房地产生长还因互联网电商对实体店的重大攻击而受到严重制约；而都会建设类地产同样因经济生长缓慢、政府行政办公楼审批从严、总部基地受企业扩展程序放缓等而受到严重影响；工业类房地产则因不具备可一连生长支持而陷入生涯�；�。这一定让许多房地产企业无法继续开发新项目，基于前期的高计税毛利率爆发的未填补亏损将损失转回通道，从整体上看，这一定将增添房地产企业的税收肩负。
三是营改增之后，房地产企业企业所得税税负增添。国税发〔2009〕31号文第十二条划定，企业爆发的时代用度、已销开发产品计税本钱、营业税金及附加、土地增值税准予当期按划定扣除。在2016年5月1日周全营改增之前，房地产企业在收到预收款时按5%税率缴纳营业税，由于营业税属于价内税，缴纳的营业税计入税金及附加并在企业所得税前全额扣除。但营改增后，房地产企业收到预收款时按价税疏散金额乘以预征率预缴增值税，由于增值税属于价外税，无法在企业所得税前扣除，导致营改增后房地产企业的应纳税所得额较营改增前增添。
例如，假设房地产企业预售商品房取得100万元预收款，预计的计税毛利率为15%，不思量时代用度、流转税对应的附加税及预缴的土地增值税情形下，若缴纳营业税5%，则应纳税所得额=100*15%-5=10万元；若缴纳增值税（按浅易计税要领），则应纳税所得额=100÷（1+5%）*15%=14.29万元。显然，房地产企业的企业所得税税负高于营改增前的税负。
综上所述，针对房地产企业销售未完工产品取得的预收款，现行企业所得税所接纳的预征方法是基于房地产企业现实税前毛利率大于计税毛利率、房地产企业新旧项目之间能转动延续开发一直消耗未填补亏损等适用条件；而在地价高涨、售价受限、经济下行的大配景下，房地产企业现实毛利率已普遍低于计税毛利率，项目现实亏损情形下预售时代照旧按高计税毛利率预缴企业所得税的方法也因房地产企业生长受限无新项目接力而行欠亨，这使得现真相形已无法知足现行征税方法的适用条件，因此，期望总局能调解现行征税方法。
三、调解现行征税方法的详细建议
（一）建议降低未完工开发产品的计税毛利率。
税收作为一种宏观调控的手段，对行业生长和社会需求起到指导和调理作用。在房地产行业迅猛生长、市场需求兴旺时期，提高计税毛利率可以抑制房价过快上涨，维持社会稳固；而在现在经济下行、市场需求下降的情形下，适当降低计税毛利率一方面可以镌汰项目开发时代税费资金的占用，另一方面可以阻止预计毛利额大于现实毛利额情形的爆发，减轻企业的肩负，刺激经济生长。
接纳牢靠的计税毛利率已无法顺应现在多变的经济情形，建议国家税务总局允许各省税务局团结现着实一定规模内动态调解计税毛利率，以便各地凭证房地产行业转变情形适时作出调解。
（二）建议明确企业所得税按项目整理，实验多退少补。
现在企业所得税接纳按年计征，分月或者分季预缴，年终汇算清缴的方法，而房地产项目的开发谋划跨越多个会计年度，若开发完成后可按项目汇算应纳税额，扣减开发时代已缴纳的企业所得税，多退少补，则能阻止房开企业因项目现实爆发亏损而预售阶段预缴的企业所得税无法退回的情形。故建议房开企业所得税可以按项目整理，实验多退少补。
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