现在天下各地的都会更新正在如火如荼地举行 ，但由于各地都会更新的营业模式不尽相同 ，导致各地在都会更新历程中制订的税收政策也差别较大 。
今天我们来探讨剖析一下房地产开发企业在都会更新历程中 ，被拆迁户在赔偿协议约定的回迁房面积之外另行按公允价增购面积而支付补差价款的涉税处理问题 。这个内容因由于前几天有个照料客户咨询的这样一个问题 ，我以为有点挺有代表性的 ，故特意拿来与各人一起探析一下：
在都会更新项目中 ，开发商与其中一个被拆迁户签署的《拆迁赔偿协议》约定应回迁面积500㎡ ，在治理回迁房交付时 ，该回迁户提出他想另行支付1100万元增购120㎡的房产面积（正常市场公允价为1200万元） 。
客户咨询的问题是：这个回迁户在拆迁赔偿协议约定之外另行增购的120㎡房产面积 ，在增值税方面 ，是否仍然可以凭证其制作本钱（100万元）加成10%计缴增值税？而在土地增值税方面 ，是否仍然凭证《国家税务总局关于土地增值税整理有关问题的通知》（国税函[2010]220号）关于回迁房视同销售处理的划定 ，即将该120㎡房产按公允价1200万元确认视同销售收入 ，同时确认拆迁赔偿本钱1200万元 ，而收到的1100万元作为回迁户的补差价款冲减拆迁赔偿本钱 。
下面就被拆迁户在赔偿协议约定的回迁房面积之外另行按公允价增购面积的行为 ，在增值税、契税和土地增值税方面探讨和剖析如下：
一、增值税方面
（一）回迁房增值税计缴方法的起源
提及回迁房的增值税计缴方法 ，我们首先得从回迁房的营业税计缴政谋划定提及 。营业税最早在《国家税务总局关于外商投资企业从事都会住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）中明确：对外商投资企业从事都会住宅小区建设 ，送还面积与拆迁修建面积相等的部分 ，由外地税务机关按同类住宅衡宇的本钱价审定计征营业税【注：深圳地税局于深地税发[1995]431号文增补意见：对我市的内资企业爆发此类营业的征税问题 ，比照此文有关划定治理】 。
后广东省地方税务局在《关于旧城拆迁刷新有关营业税问题的批复》（粤地税函〔1999〕295号）中明确：对开发商举行旧城拆迁刷新 ，以房产赔偿给被拆迁户的 ，对赔偿面积与拆迁面积相等的部分 ，按同类住宅衡宇的本钱价审定计征‘销售不动产’的营业税；对赔偿面积凌驾拆迁面积的部分 ，按营业税暂行条例实验细则第十五条划定 ，审定营业额计征‘销售不动产’的营业税 。”【注：首先是按纳税人最近时期爆发同类应税行为的平均价钱审定 ，其次再凭证其他纳税人最近时期爆发同类应税行为的平均价钱审定】
之后国家税务总局在《关于纳税人开发回迁安顿用房有关营业税问题的通告》（2014国家税务总局通告第2号）文件及解读中再次明确：回迁安顿房与商品房性子差别 ，不宜凭证同地段商品房市场价举行审定 ，应以工程本钱加利润的方法予以审定计缴营业税；同时 ，由于回迁安顿房所处地块的土地出让价款并非该纳税人肩负 ，审定的销售不动产计税依据中不应包括土地本钱 。
（二）现在的回迁房增值税计缴政策
营改增之后 ，国家层面并没有对回迁房怎样计缴增值税另行出具正式文件举行明确 ，各地接纳的多为将营业税相关政策予以平移 。现在《深圳市周全推开“营改增”试点事情指引（之四）》明确划定如下：
纳税人以自己名义立项 ，在该纳税人不肩负土地出让价款的土地上开发回迁安顿房 ，并向原住民无偿转让回迁安顿房所有权的行为 ，如开具发票的 ，应凭证发票上注明的销售额盘算缴纳增值税；如发票上注明的销售额显着低于视同销售销售额的 ，或者未开具发票的 ，凭证视同销售不动产盘算缴纳增值税 。
1.确认回迁安顿房面积 ，主要依据经都会更新部分备案的拆迁赔偿协议中衡宇赔偿约定的详细赔偿标准或面积举行确认 。
2.确定视同销售的销售额：
①现实回迁面积未凌驾拆迁赔偿协议约定的 ，销售额凭证组成计税价钱确定 。组成计税价钱=修建工程本钱×（1+10%本钱利润率）
②现实回迁面积凌驾拆迁赔偿协议约定面积的部分 ，凭证《营业税改征增值税试点实验步伐》第四十四条的划定确定销售额并盘算缴纳增值税【注：首先凭证纳税人最近时期销售同类不动产的平均价钱确定 ，其次再凭证其他纳税人最近时期销售同类不动产的平均价钱确定】 。
综合上述划定 ，不管是在营业税时期 ，照旧在增值税时期 ，在都会更新历程中 ，被拆迁户在拆迁赔偿协议约定的回迁房面积之外另行按增购面积而支付补差价款 ，该增购面积均应按市场公允价计缴增值税 ，而无法按本钱加成方法计缴增值税 。
在上述咨询问题中 ，回迁户支付1100万元增购的120㎡的房产（正常公允价为1200万元） ，价钱相对合理 ，未见显着不公允 ，开发商应作为正常的房产销售按现实收款额1100万元计缴增值税 。
二、契税方面
凭证2021年9月1日最先执行的《契税法》第四（二）条划定：土地使用权交流、衡宇交流 ，为所交流的土地使用权、衡宇价钱的差额 。
同时国家税务总局在关于《关于契税纳税效劳和征收治理若做事项的通告》（国家税务总局通告2021年第25号）解读中的【例4】予以明确：自然人A与自然人B交流衡宇 ，A的衡宇不含税销售价钱为145万元 ，B的衡宇不含税销售价钱为100万元 。则A申报契税的计税依据为0；B申报契税的计税依据=145-100=45（万元）
基于上述政策 ，在都会更新历程中 ，被拆迁户在拆迁赔偿协议约定的回迁房面积之外另行支付补差价款而增购面积 ，需要凭证上述划定对补差价款计缴响应的契税 。在上述咨询问题中 ，回迁户支付的1100万元购置120㎡的房产（正常公允价为1200万元） ，价钱相对合理 ，未见显着不公允 ，回迁户应按现实支付款1100万元计缴契税 。
三、土地增值税方面
凭证《国家税务总局关于土地增值税整理有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条关于拆迁安顿土地增值税盘算问题中明确：
房地产企业用制作的本项目房地产安顿回迁户的 ，安顿用房视同销售处理 ，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款划定确认收入【注：首先按本企业在统一地区、统一年度销售的同类房地产的平均价钱确定 ，其次再按由主管税务机关参照外地昔时、同类房地产的市场价钱或评估价值确定】 ，同时将此确以为房地产开发项目的拆迁赔偿费 。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款 ，计入拆迁赔偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款 ，应抵减本项目拆迁赔偿费 。
针对上述政策 ，综合部分地区的执行口径 ，我们以为：220号文件条文主要的意思是指针对原拆迁协议内已经约定好的补差价款处理 ，举例如下：
1.被拆迁房产的面积100平方 ，开发商正常的回迁房赔偿标准是按1：1.2 。签署拆迁赔偿协议时 ，若是被拆迁户要求的回迁面积是120平方 ，则签署的《拆迁赔偿协议》中开发商和被拆迁户之间则互不支付赔偿差价 。此时开发商确认拆迁赔偿本钱1200万元【=120平方按公允价确认的拆迁赔偿本钱1200万元】
2.被拆迁房产的面积100平方 ，开发商正常的回迁房赔偿标准是按1：1.2 。签署拆迁赔偿协议时 ，若是被拆迁户要求的回迁面积是150平方 ，则签署的《拆迁赔偿协议》中开发商应向被拆迁户收取补差价款200万元 。此时开发商确认拆迁赔偿本钱1300万元【=150平方按公允价确认的拆迁赔偿本钱1500万元-收取的差价款200万元】 。
3.被拆迁房产的面积100平方 ，开发商正常的回迁房赔偿标准是按1：1.2 。签署拆迁赔偿协议时 ，若是被拆迁户要求的回迁面积是90平方 ，则签署的《拆迁赔偿协议》中开发商应向被拆迁户支付补差价款200万元 。此时开发商确认拆迁赔偿本钱1100万元【=90平方按公允价确认的拆迁赔偿本钱900万元+收取的差价款200万元】 。
而关于在现实回迁协议约定的回迁面积之外 ，被拆迁户另行支付补差价款而增购面积 ，则该增购面积不应再作为回迁房举行处理 ，而是应作为正常的房产销售面积举行处理 ，收取的价款应按正常的售楼款确认计缴土地增值税 。
回到上述咨询问题中 ，回迁户支付的1100万元购置120平方米的房产 ，该120平方米应作为开发商正常销售房产面积 ，按售价1100万元来计缴土地增值税 ，该面积的销售不会影响拆迁赔偿本钱的数据 。
综上所述 ，在都会更新历程中 ，被拆迁户在拆迁赔偿协议约定的回迁房面积之外另行增购面积 ，应按正常的销售面积计缴响应的增值税和土地增值税 。
作者：新利体育信达（深圳）税务师事务所合资人 张伟明
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