随着财务部税务总局海关总署通告2019年第39号、国家税务总局通告2019年第15号、国家税务总局通告2019年第14号、税总办发〔2019〕34号、税总函〔2019〕81号等一系列政策的公布 ，新一轮增值税刷新自今年4月1日起正式拉开帷幕 。
至今 ，本次增值税刷新运行已近一个月 ，我们发明许多地产企业的客户在增值税处理上还保存响应的问题 。本次深化增值税刷新的政策影响主要体现在税率调解对房地产企业进、销项的影响 。为协助房地产企业应对深化增值税刷新配景下的政策转变 ，我们整理了以下政策及操作要点供房地产企业参考 。
凭证39号通告的划定 ，增值税一样平常纳税人爆发增值税应税销售行为或者入口货物 ，原适用16%税率的 ，税率调解为13%；原适用10%税率的 ，税率调解为9% 。因此 ，凭证房地产企业的本钱用度支出特征以及收入类型 ，本次刷新将对房地产企业的进项与销项两头同时爆发影响 ，房地产企业需要充分思量本次刷新将对自身爆发的深远影响 ，提前做好相关妄想和应对步伐 。税率调解的详细影响体现为以下几点：
1.采购或销售行为纳税义务爆发时间的判断；
2.未执行完毕条约的金额调解；
3.过渡期内发票的合规性审核 。
需要明确的是 ，税率调解的总体应对原则为凭证增值税的纳税义务爆发时间适用调解前后的税率 ，即2019年4月1日前爆发纳税义务的 ，应凭证原税率开具发票；2019年4月1日后爆发纳税义务的 ，应凭证调解后的税率开具发票 。若是条约自己凭证不含税价与税金单独明确的方法举行签署 ，则只需凭证不含税价对税金举行响应的调解；若是条约自己凭证含税总价举行签署 ，则可能涉及到价钱的谈判与调解 。
01 进项端
房地产企业主要本钱用度支出项目的税率转变情形如下：
（一）质料采购中的注重事项
凭证《增值税暂行条例》及实验细则对增值税纳税义务爆发时间的划定 ，质料采购营业中 ，差别的货物销售方法对应差别的纳税义务爆发时间：
①接纳直吸收款方法销售货物 ，岂论货物是否发出 ，均为收到销售款或者取得索取销售款凭证确当天 。
②接纳托收承付和委托银行收款方法销售货物 ，为发出货物并办妥托收手续确当天 。
③接纳赊销和分期收款方法销售货物 ，为书面条约约定的收款日期确当天 ，无书面条约的或者书面条约没有约定收款日期的 ，为货物发出确当天 。
④接纳预收货款方法销售货物 ，为货物发出确当天 ，但生产销售生产工期凌驾12个月的大型机械装备、船舶、飞机等货物 ，为收到预收款或者书面条约约定的收款日期确当天 。
⑤委托其他纳税人代销货物 ，为收到代销单位的代销清单或者收到所有或者部分货款确当天 。未收到代销清单及货款的 ，为发出代销货物满180天确当天 。
关于房地产企业而言 ，首先必需要明确质料采购条约事实属于哪种销售方法 ，或者界定为哪种销售方法对企业是有利的：
1.直吸收款模式
若是我们关于质料的采购条约界定为直吸收款销售模式 ，不管质料是4月1日前发货的 ，照旧4月1日后发货的 ，此时就是按付款日期来界定增值税纳税义务爆发时间 。则关于界定为接纳“直吸收款销售模式”的质料采购条约 ，直接按付款日期来确定开票税率 。付款日期在4月1日前的 ，不管质料是否收到 ，均应该开16%的发票 。而付款日期在4月1日之后的 ，不管质料是4月1日之前收到照旧之后收到的 ，都应该开具13%的增值税发票 。这种做法也完全切合国家税务总局2011年40号通告划定：“纳税人生产谋划运动中接纳直吸收款方法销售货物 ，已将货物移送对方并暂估销售收入入账 ，但既未取得销售款或取得索取销售款凭证也未开具销售发票的 ，其增值税纳税义务爆发时间为取得销售款或取得索取销售款凭证确当天；先开具发票的 ，为开具发票确当天 。”
2.托收承付模式
若是我们关于质料的采购条约界定为是托收承付销售模式 ，则发出货物并办妥托收手续确当天作为增值税纳税义务爆发时间 。此时 ，若是销售方在4月1日前已经发货且房地产公司4月1日前已经付款 ，双方已经办妥托收手续 ，则只能开16%的发票 。而若是发出货物并治理托收承付手续是在4月1日之后 ，则应该开具13%的增值税发票 。
3.预收款模式
若是质料的销售是接纳预收款方法销售模式 ，则凭证货物发出日期界定 �；跷锓⒊鋈掌谑窃�4月1日之前的 ，开16%的增值税发票 ，货物发出日期是在4月1日之后的 ，应该开具13%的增值税发票 。
（二）修建装置中的注重事项
凭证《增值税暂行条例》的划定 ，爆发应税销售行为 ，为收讫销售款子或者取得索取销售款子凭证确当天；先开具发票的 ，为开具发票确当天 。关于修建效劳的增值税纳税义务爆发时间 ，原《营业税改征增值税试点实验步伐》（财税[2016]36号）文件划定：“纳税人提供修建效劳、租赁效劳接纳预收款方法的 ，其纳税义务爆发时间为收到预收款确当天 。”但《关于修建效劳等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号）将该条款修订 ，即提供修建效劳不再凭证预收款确认纳税义务爆发 ，因此 ，修建效劳的增值税纳税义务爆发时间应从条约约定、收取款子、开具发票三个方面来判断 。在2019年4月1日的时间节点上 ，差别情形下应当做如下税务处理：
1.条约已执行完毕 ，暂未开具发票
条约已执行完毕即指工程已经完工 ，且条约约定的付款日期在4月1日前或者凭证工程形象进度已抵达付款节点 ，此时施工单位的增值税纳税义务已经爆发 ，4月1日后 ，应当凭证原税率10%向房地产企业开具发票 。
2.条约部分推行完毕
（1）已抵达付款节点的部分
部分工程进度款在4月1日前已抵达付款节点 ，即条约约定该部分进度款付款日期在4月1日前 ，或条约未明确约定付款日期 ，但凭证工程形象进度该部分已抵达付款节点 ，此时该部分的增值税纳税义务已经爆发 ，4月1日后 ，该部分工程款应凭证原税率10%向房地产企业开具发票 。
（2）未抵达付款节点的部分
关于条约约定在4月1日之后支付 ，或凭证工程形象进度尚未抵达付款节点的工程款 ，此部分的增值税纳税义务尚未爆发 ，后期抵达付款节点时 ，施工单位应凭证调解后的税率9%向房地产企业开具发票 。由于增值税是价外税 ，此时房地产企业可综合思量各方情形 ，向施工单位提出调解条约价款的诉求 ，并通过双方谈判确定最终的价钱调解情形 。
3.条约已签署 ，尚未开工
关于已签署但尚未开工的修建装置条约 ，由于增值税纳税义务尚未爆发 ，后期抵达付款节点时 ，施工单位应凭证调解后的税率9%向房地产企业开具发票 。此时房地产企业可综合思量各方情形 ，向施工单位提出调解条约价款的诉求 。
特殊提醒：由于本次增值税刷新中 ，修建企业销项税税率由10%降至9% ，而进项税中质料采购、施工机具等税率由16%降至13% ，因此可能泛起税负下降不显着甚至不降反升的情形 ，因此 ，施工企业关于销项税中降低的1%税率能否做出让利 ，需要双方凭证现真相形举行相同确认 。
02 销项端
房地产企业收入项目的税率转变情形如下：
由于房地产企业的主要收入为销售不动产收入 ，因此税率调解对房地产企业销项端的影响主要体现在销售不动产税率下调以及发票开具上 。
（一）取得预售收入预缴增值税的划定
凭证《国家税务总局关于宣布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行步伐>的通告》（国家税务总局通告2016年第18号）的划定 ，一样平常纳税人接纳预收款方法销售自行开发的房地产项目 ，应在收到预收款时凭证3%的预征率预缴增值税 。
因此 ，岂论何时爆发纳税义务 ，房地产企业销售不动产取得预售收入 ，均应凭证3%的预征率预缴增值税 。
（二）纳税义务爆发时间及适用税率的判断
凭证《增值税暂行条例》的划定 ，爆发应税销售行为 ，为收讫销售款子或者取得索取销售款子凭证确当天；先开具发票的 ，为开具发票确当天 。
因此 ，房地产企业应当以条约约定的交房日期或现实交房日期确认增值税纳税义务 ，若纳税义务爆发在4月1日之前 ，则应凭证10%的税率缴纳增值税并开具发票；若纳税义务爆发在4月1日之后 ，则应凭证9%的税率缴纳增值税并开具发票 。
（三）4月1日后税率转变对条约价钱的影响
由于房地产企业与购房者签署的购房条约均凭证含税总价的方法举行约定 ，我们以为税率的调解不应当影响条约约定的总价 ，即关于2019年4月1日后交房的情形而言 ，购房者仍应当向房地产企业支付原条约约定的含税总价 ，房地产企业向购房者开具税率为9%的增值税发票 ，价税合计金额稳固 。
团结已有的司法讯断案例 ，部分法院对之前购房者起诉房地产企业降低条约总价的诉求未予支持 ，判令条约仍按原条约总价执行 。参考《林凤与苏州旭高房地产开发有限公司商品房销售条约纠纷一审民事讯断书(2018)苏0505民初3520号》 ，法院以为 ，开发商因销售商品房而爆发的增值税税款系开发商的谋划、销售本钱之一 ，开发商在盘算商品房的本钱时将其思量在内无可厚非 ，但原被告已经通过条约第四条作出牢靠衡宇总价款的意思体现 ，且增补条款第23条第5项的约定并不具有降税即降价的意思体现 ，故在没有降税降价明确约定的情形下 ，被告是否缴税、缴税的详细金额、种类关于衡宇总价款不爆发任何影响；换句话说 ，若是增值税税率并非下降而是上调 ，对衡宇总价款亦无影响 。
因此 ，我们以为 ，增值税税率的下调不应影响衡宇销售条约的总价 ，房地产企业也应当关注自身客户的意见及外地类似案例 ，对可能爆发的危害予以应对 。
作者：新利体育税务集团合资人/天下手艺总监 赵国庆
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