随着2020年8月11日第十三届天下人民代表大会常务委员会第二十一次聚会会议的通过，无论是中华人民共和国契税法（下称“新契税法”）照旧中华人民共和国都会维护建设税法（下称“新城建税法”），都从原来的暂行条例升格为现在的执法，实质上是在落实十八届三中全会所提出的「税收法定」原则，换言之征税收税要有法可依。可是这内里所称的“法”不是指国务院宣布的暂行条例，税收法定原则所强调的法凭证立法法是需要经由严酷完整的立法程序并且由天下人大制订的执法，才华够切合税收法定的原则。
笔者这次主要想通过这篇文章和各人分享下关于新契税立法的明确。
通过本次立法，新契税法既做了新的修改，也对原来散落在条例、实验细则以及其他财税文件中的规则举行了统一的明确，这内里包括一些税制的平移。
新法转变剖析一：衔接土地治理法，明确视同转移规则
新契税法第二条的转变较量大，转变的第一点在于我们可以较量显着地发明原先暂行条例所确定的转移行为规模中的“国有土地使用权出让”扩大至所有“土地使用权出让”。关于新契税法的此点转变我们需要先相识到一个转变，2019年8月份的时间我们国家修订了原来的《土地治理法》，修订后的《土地治理法》在最大的一个亮点就是破除了恒久以来整体土地不可跟国有土地同价同权和一律入市的制度性障碍，突破了原来整体土地和国有土地的二元制。
凭证修订后的《土地治理法》，整体土地所有者可以在一定年期内将整体土地以出让、出租等形式让与土地使用者，并据此向土地使用者收取土地有偿使用收益。与此同时规则上允许整体土地的交流、典质，以是说整体土地的入市有了根天性的执法支持和依据。
思量到修订后的《土地治理法》已经在2020年1月1日最先实验，以是新契税法在立法时也适时作了调解，将原来所划定的国有土地使用权出让扩大为土地使用权的出让，此举实质上就是与修订后的《土地治理法》举行制度上的衔接以顺应新的土地入市规则。
转变的第二点，新契税法在立法中确立了土地和衡宇视同转移的征税规则，而这些视同转移的征税规则原先是在契税暂行条例细则（下称“细则”）中举行划定的，本次立法相当于统一举行明确，这内里包括投资、偿债、奖励和划转等，体现得越发规范。
并且我们关注到，这次新契税法把「划转」这个近年来通常泛起在并购重组中的看法也包括了进来。而在1997年的细则中并没有划转的看法保存，现实上现代意义里的划转广义上的看法除了我们现在在并购重组中经常遇见到的企业资产划转（包括国有资产划转和民营企业之间的资产划转），还包括了早期的行政划转/划拨。以是我们视察到，在1997年的细则第十一条即对以划拨方法取得土地使用权的契税征管问题确以为递延至经批准转让的环节，由于关于早期的土地行政划拨而言，划拨环节并未收取土地出让金，以是契税缺乏计税的依据，以是规则上递延到划拨土地经批准转让的环节，此时转让环节由于转让者需要补缴土地出让金，故契税便有了计税的依据。
但随着现代经济社会中企业的并购重组成为一种新经济常态，除了行政性子的划转之外，种种性子的企业之间也一直地在爆发着种种资产划转的重组行为，以是本次新契税法立法历程中也适时地把划转的看法涵盖到视同转移的征税规则中。
别的，新契税法第二条所确定的视同转移征税规则所形貌的是作价投资（入股）、送还债务、划转、奖励「等」方法转移土地、衡宇权属，这内里的「等」字可能包括了并购重组中诸如合并、分立等更多的转移行为。从财务部和国家税务总局所宣布的财税【2018】17号文（以下简称“17号文”）关于支持企业事业单位改制重组的契税优惠政策中可以看出，关于企业爆发改制、合并、分立、划转、债转股等方法所爆发的土地、衡宇权属转移行为适用的是「免税」的规则。言外之意就是上述的所爆发的转移行为实质上属于契税的征税规模，由于关于免税而言，它差别于土地增值税支持重组税收优惠政策中的「不征税」的看法，不征税的寄义是行为自己不属于应税或征税规模内，而免税则是行为自己属于应税或征税规模，只是从政策角度给予免征的税收优惠。
另外可能许多纳税人会特殊关注，就是17号文的有用期是阻止到2020年年底，而新契税法的实验时间是2021年9月1日，这中心的时间逍遥以及新法实验后重组的契税税收优惠政策怎样衔接的问题。笔者以为从支持并购重组和税制平稳过渡的角度来看，17号文的税收优惠政策或许率照旧会在到期后继续延续，虽然详细的转变我们照旧拭目以待。
新法转变剖析二：购宅券税风波，需准确明确新契税法
在新契税法宣布后，社会上撒播着种种房地产中介机构从业职员在自媒体平台上放纵渲染新契税法出台后购宅券税税率将会上升，购房本钱也将因此大幅增添的言论，进而劝告购房者要抓紧时间赶着新契税法正式实验之前买房。
思量到大部分人不是税法专业人士，对税收执法制度自己可能缺乏足够的相识，以是这类群体很容易被房地产中介的此种误导性言论引发恐慌心理进而作出盲目购房的决议，房地产中介的行为属于典范的“歪嘴僧人念歪经”。
事实上，契税暂行条例升格为执法后，凭证新契税法第三条的划定，契税的法定税率仍然维持了原先的税率幅度，即3%~5%，未爆发任何调解。而此次的房地产中介之以是会闹出这样的乌龙事务，就是由于没有明确法定税率和优惠税率之间的区别。
此前在实务中一直所执行的1%、1.5%和2%的现实税率现实上是属于在暂行条例框架下财务部和国家税务总局另行划定的小我私人购房在特定情形下的税收优惠政策，最新最主要的文件是《财务部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调解房地产生意营业环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税【2016】23号文）（以下简称“23号文”）。
凭证23号文的划定，小我私人购置家庭首套唯一通俗住房在90平米及以下的凭证1%的税率征收契税；90平米以上的，凭证3%的法定税率减半征收，即1.5%的现实税率。而除了北上广外的其他地区，小我私人购置家庭第二套改善型住房面积在90平米及以下的同样可以减按1%的税率征收契税，90平米以上的凭证2%的现实税率征收契税。
别的，新契税法出台后，财务司和响应的专家也对契税税率的问题实时举行相识释。与此同时笔者也相识到，23号文所划定的税收优惠政策也并没有阻止执行。通常来说，新契税法出台时思量到税制运行的稳固，会在很洪流平上作税制的平移。并且我们重新契税法第三条的划定也可以看出来，新契税法授权国务院可以凭证住民住房需求包管、企业改制重组、灾后重修等情形可以划定免征或者减征契税，现实上也为未来针对类似情形订立和出台相关的税收优惠政策做好了政策铺垫，尤其是住房包管和改制重组方面。
新法转变剖析三：明确成交价钱组陋习则，调解审定征收规则
新契税法第四条关于契税计税依据的划定把原先在暂行条例和细则中关于成交价钱的组成划定举行了统一，明确了成交价钱的组成包括钱币、实物以及其他经济利益。
着实，本次立法后，在关于契税计税依据的划定方面，关于许多房地产企业而言，可能越发需要关注的是已往实践中争议较量大的即在取得土地使用权后的立项报建环节所缴纳的都会基础设施配套费被各地税务机关要求作为契税计税依据计缴契税的问题，在本次立法后可能难以再有征税的执法支持。
别的，关于纳税人申报的成交价钱不再强调以市场价钱作为参照判断，也不再仅是参照市场价钱实验审定，而是依据征管法的规则举行审定，相较于原先直接参照市场价钱的审定方法，征管法的审定方法将越发规范和周全。
新法转变剖析四：调解减免税规则和授权性划定
新契税法第六条是关于法定减免税和授权性减免税的划定，本次新契税法在立法历程中相较量于原先的暂行条例，即有政策平移，也有删减和政策扩充。
谈到转变主要照旧政策删减和扩充方面。首先是政策的删减，从划定中转变来看，新契税法删除了原先暂行条例中关于城镇职工第一次购置公有住房免税的划定。关于这个转变的配景在于我们国家随着住房制度刷新（即“房改”）的完成，1997年针对公有住房免税的政策已经缺乏保存基础，删除该划定也执偾顺应了房改的效果。关于公有住房，基本上都是在1998年房改之前，中国还在实验古板福利房分派政策和早期妄想经济体制下的产品，是早期政府对职工变相的一种人为分派方法。与此同时思量到取得公有住房使用权的职工都是在国有企事业单位或者是国家机关中事情，以是在政策上给予特殊的免税待遇。可是随着1998年国务院出台《关于深化城镇住房制度刷新的决议》，我们国家最先推进住房制度刷新，住房制度向商品化、社会化的住房供应系统转变，随后公有住房逐步被允许入市，一定水平上也具备了商品房属性，公有住房正式退出历史舞台。以是从这个角度来看，笔者以为这是新契税法在这次立法中把针对特殊时代里特殊产品的公有住房免税政策举行删除的根天性缘故原由。
关于政策扩充，笔者以为本次新契税法的税收优惠政策扩充可以分为两个部分，第一部分的扩充现实是将原先漫衍在细则、财税【2014】4号（下称“4号文”）以及国税函【2004】1036号（下称“1036号文”）等文件中的减免税划定统一到新法中举行明确，形成新法的法定免税规则。好比细则第十五条凭证原暂行条例第六条所授权财务部划定的纳税人遭受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的免征契税，就是通过本次立法酿成法定的免税划定。而关于新契税法本条第（四）项关于婚姻关系存续时代伉俪之间变换土地、衡宇权属免税的划定章是在4号文中早有划定，同样的第（五）项中关于法定继续人的免税划定章保存于1036号文的划定之中。以是这一部分现实上属于已有规则在新法中的统一扩展性划定。
而另一部分则是本次新法的实质性扩充，是相关于旧划定下全新的减免税扩展，好比说新契税法第六条项下第（二）项针对非营利性学校、社会福利机构等社会公益机构遭受土地、衡宇用于非营利事业或者公共事业免征契税的划定，体现了新政下对公益事业的支持。
与此同时我们还需要关注到，在契税立法后，法定减免税的决议权限调解到了国务院层面，同时需要向天下人大常委会报备。而关于土地和衡宇拆迁重置和不可抗力住房灭失和重置的减免税权限在本法第七条则下放给各省、自治区和直辖市，可是仍然需要向国务院和天下人大常委会报备。
新法转变剖析五：契税申报与纳税限期合二为一
在剖析新契税法第九条和第十条的转变之前，笔者想先剖析一下新契税法第八条针对减免税划定的追溯条款，现实上该条划定与暂行条例的划定相比并没有实质性转变。可是条记想提请各人注重的地方是，在减免税用途改变后税款追溯的规则项下，若是纳税人原先遭受土地或衡宇权属时切合减免税划定而享受了减征或者宽免了契税，可是后面改变了减免税所指向的用途或者规模，那么就需要在改变用途和规模后把减免的契税补缴回来。好比说某个步队遭受了一块土地用于军事训练和办公，这个时间是切合新契税法第六条所划定的免税划定的。假设过了几年后，步队把土地出租给一家企业用于仓储，这个时间相当于步队改变了土地减免税所指向的用途，那么此时步队就需要把之前遭受土地时所宽免的契税补缴回来。
虽然了，还需要关注到新契税法第八条的追溯规则仅仅适用于第六条所划定减免税划定以及在第六条的框架之下由国务院所确定的减免税划定，并不适用于第七条所划定的减免税划定。
新契税法第九条和第十条是关于纳税义务爆发时间以及纳税限期的划定，纳税限期规则的转变较量大。从纳税义务爆发时间上来看，新契税法相关于暂行条例没有转变，纳税义务爆发时间仍然界定为签署权属转移条约确当天，依据的是执法层面条约生效要件的规则。
可是，在申报和缴税限期上爆发了较量大的转变，新契税法明确了实践中“先税后证”的征管方法，将契税的申报和缴纳限期合二为一，即只要在治理权属挂号手续前完成税款申报缴纳即可。相比于原来在10天内申报然后再在税务机关划准时间内缴纳税款的方法越发简化，有利于增进纳税人税收遵从度，也提高税务机关的征管效率。换言之，在新契税法实验后只要在办证前申报交税，都不会保存滞纳的问题，无论关于纳税人亦或者是税务机关，操作起来都较量轻盈。
新法转变剖析六：明确退税机制
新契税法第十二条是关于契税的退税规则的划定，这次新增的退税规则着实是相关于原暂行条例而言的增添条款，现实上在以前财务部和国家税务总局所宣布的财税【2011】32号文件中就有所划定。也即是说，规则上新契税法确定了先税后证的征管方法，意味着纳税人在条约签署后屋子过户前必需要把税给缴纳掉。可是在实务当中许多时间纳税人条约签完了以后他中途是有可能扫除或者作废条约的，此时意味着原先的生意营业作废了，笔者以为从法理基础上来看，相当于说应税事务被作废了，那么这个时间据以课税的基础现实上就不保存了，以是理应返还纳税人已经被征收的税款。
并且从物权法的角度来看，不动产简直权是以挂号生效的，而非条约订立生效，以是退税的规则一定水平上也是顺应了物权法的物权生效要件。
从实务角度来看，现在在新契税法中把退税的规则通过立法的方法明确下来，着实就像财务司司长所说的那样能够有利于更好地包管纳税人的正当权益。
而关于国家税务总局在2008年通过国税函【2008】438号文对黑龙江的批复文件所表述的经法院讯断的无效产权转移行为不征收契税的划定中所针对的法院讯断作废衡宇所有权的情形能不可再适用退税的规则并没有进一步明确。关于一样平常的衡宇过户后的扫除或作废行为，笔者以为凭证新契税法所划定的退税规则，关于产权已经作了权属挂号手续的不动产生意营业作废或者扫除的，那么原来已经征收的契税就不可再治理退税了。笔者以为原理现实上也较量简朴，关于不动产生意营业而言，产权过户后，由于原先的生意营业行动就完整地完成了，事后的扫除和作废应该是相当于一个全新的行为。
新法转变剖析七：强化与掩护，新增涉税信息共享及涉税信息掩护机制
新契税法第十三条是关于税务机关与政府部分的契税涉税信息共享机制和纳税人涉税信息保密的划定，凭证划定自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部分应当实时向税务机关提供与转移土地、衡宇权属有关的信息，协助税务机关增强契税征收治理。这关于需要配合信息共享的单位来说，是一种义务性划定，现实上在其他的像土地增值税这些工业行为税的征管划定中都陆续加入了涉税信息共享和配合的机制，这着实是在数字化税务征管情形下的一定趋势。
与此同时，二次审议时增添了纳税人涉税信息掩护的内容，思量到土地、衡宇是纳税人家庭财产的主要组成，属于主要资产，在申报缴纳契税时填报的有关信息可能涉及会纳税人隐私和商业神秘。以是为了掩护纳税人信息清静，新规则定税务机关及其事情职员对税收征收治理历程中知悉的纳税人的小我私人信息负有保密义务和责任。
新法转变剖析八：划定实体法与征管法的衔接
新契税法第十四条和第十五条是关于新契税法与征管法的衔接性划定，包括征收治理和责任追究。
作者：新利体育信达（深圳）税务师事务所司理 郑会广
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