执法层面现在没有针对“红线外支出”的执法界说，实务中一样平常是指在房地产开发项目所属建设用地界线外承建公共设施或其他工程的支出。房企所爆发的红线外支出一样平常保存三种情形：一是在项目红线规模外为政府配建公共设施或其他基础设施工程作为拿地时的附带条件，最常见的是在项目规模外帮政府承建蹊径、学校、医院等设施。二是房企为提升红线内的楼盘品质，优化楼盘情形配套以增进销售提升售价而在红线外自行制作修建物或基础设施所爆发的支出。三是房企出于营销的目的，在项目红线外自行搭建营销设施等所爆发的支出。
关于开发项目所爆发的红线外支出能否在土地增值税整理时作为土地本钱或开发本钱列支扣除的问题一直以来都是争议性较大的税务难题，因国家税务总局层面现在没有针对红线外支出的详细处理划定，导致各地税务机关在执行时保存差别的明确和税务口径。有的税务机关以为第一种情形在特定情形下可以扣除，有的税务机关以为只要能证实与项目的关联性可以视情形扣除，有的税务机关则以为只要是红线外的支出就都不允许扣除。
如2020年7月2日国家税务总局南昌市税务局在对市十五届人大六次聚会会议第98号建议的回复时便体现：岂论哪种情形，因爆发在红线外的支出理论上均不是《土地增值税暂行条例实验细则》中划定的“本开发小区内”支出，以是房地产开发企业的红线外支出，不列为土地增值税整理扣除项目，不予扣除。
我们以为红线外支出扣除与否的问题需要回归到对各项红线外支出所爆发的营业配景和与项目的联系上来，在此基础上举行税务认定和作扣除项目列支的判断。
01.作为获地附带条件型红线外支出的税务认定与处理探析
从对现在各地政策口径的梳理效果来看，否定房企作为向政府获地的附带条件而爆发的红线外配建支出在土地增值税上列支为扣除项目的看法主要是以为土地增值税相关政谋划定开发本钱所核算的扣除项目应属于本开发小区内所爆发的支出，小区规模外的因不切合政策的形貌而无法给予列支扣除。
然而需要明确这么一个顺序，首先从项目须要性的角度出发，随着现在天下规模内城镇化历程的推进和都会的快速生长，各地政府需要提高都会的基础设施和公共配套设施建设水平，这也导致各地政府对公共利益的诉求和需求越来越高。为了快速填补和完善公共和基础设施建设水平，政府往往将其与土地的开发举行捆绑并转移至建设方身上。以是作为获地附带条件的红线外支出其关联的是开发建设用地（即宗地），而土地是房企整个开发产品的源头，无法解决土地资源的问题就不会爆发后面的开发产品，因此这种性子下的红线外支出实质是获取土地的须要本钱，而非开发的本钱。
其次，这一点也可以从契税法的相关划定中获得佐证。凭证划定这些政府在土地出让条约中要求房企配建的红线外支出是被要求按“地价”的组成部分盘算缴纳契税的，即土地使用权转移条约确定的成交价钱中的实物配建、其他经济利益所对应的价款。
别的凭证税收中性的原则，税收应只管镌汰对纳税人市场经济运行的影响，看待类似的经济行为原则上应坚持一致的税收效果，不至于导致纳税人可以选择更优的税收效果。关于红线外的承建，站在政府的视角有两种选择模式，一种是将本钱含括在土地出让价钱中，房企支付地价后政府将以承建的本钱向房企采购红线外的代建效劳。另一种是镌汰出让环节的出让价钱，以附带条件形式由房企无偿配建。
从税收效果来看，在第一种情形中，房企支付的土地价款所有可以反应为土地本钱（假设是100单位）进入扣除项目，同时在增值税上多支付的土地价款虽然增添了销项抵减，可是政府采购代建效劳（假设是30单位）也增添了等额的增值税纳税肩负并最终实现抵消。可是在第二种情形中，房企最终现实支付的本钱总额（仍然是100单位）与第一种情形相比是稳固的，只不过由于政府的选择模式转酿成了一部分的红线外配建本钱（30单位）和一部分土地价款（70单位）。此时，企业所得税层面没有影响，增值税层面虽无需再确认代建效劳销售的增值税，可是由于少支付土地价款房企也等额镌汰了销项抵减的金额，最终增值税的税收效果是一致的，都坚持了税收中性的原则。可是若是土地增值税人为地认定这部分因政府选择模式的缘故原由而由房企作为获地附带条件而需要强制肩负的红线外配建本钱不切合扣除项目列支要求而否定其税前扣除的权力，则将增添其税收肩负，有违税收中性和公正之嫌。
综合上述对获地附带条件型的红线外支出的营业和商业剖析，我们需要清晰熟悉到政府因知足公共利益需求而捆绑于土地出让之上的红线外须要支出实质上组成了房企获地的须要本钱，税务认定上应属于土地取得本钱的组成部分。在其能够提供相关佐证资料（如政府部分出具的聚会会议纪要、土地出让通告或条约、羁系协议等）证实其爆发的须要性和真实性的条件下，税务机关应认可其作为扣除项目列支的合理诉求。关于房企而言，关于此类红线外支出，应获取和生涯完善的证据链，坚持起劲的税企相同与协调，实现税前扣除。
现在像湖北、广州、重庆和海南等省市的税务机关便对该类红线外支出持认可态度并明确在企业能够提供佐证资料证实与项目关联性的情形下可作为扣除项目举行税前线支。
02.提升项目品质和售价型红线外支出的税务认定与处理探析
需要明确的一点是，与作为获地附带条件的红线外支出差别，房企为了提升所开发楼盘品质进而实现提高预期售价在项目妄想红线外所爆发的配建工程等支出是与土地的获取无关联性的支出。
实务中各地的税务机关对此类红线外支出的认定争议比前述第一种类型更大，各地有各地的做法。可是我们以为关于这个问题的认定应只管从营业出发厘清其中的营业逻辑。关于房企为提升项目品质和项目预售售价而爆发的红线外支出，从房企的角度来说主观意愿上是为了尽可能地从所开发的项目中获取更多的利益，以是只管其与土地的获取无关，可是其与项目的最终收益却保存直接而细密的受益逻辑关系。以是我们以为在判断其性子之前我们需要重视最终的营业效果，即开发项目最终的受益情形。若是房企所开发项目最终因红线外的品质提升支出而增添了销售利益并直接反应在售房价值中，那么在所有的收益列入土地增值税收入的整理规模的基础上，从土地增值税对项目增置魅征税的税制设计和税理考量，是否应该合理考量房企所真实爆发的这部分与收入爆发直接相关的本钱用度 ？
并且这也是从完整的税务认定逻辑角度去思量的，由于若是在税务整理中不认可该部分支出与项目的关联性，那么是否应该考量对应在房企土地增值税收入的计税依据中扣除该部分红线外支出所带来的价钱溢价 ？由于从认定逻辑完整的角度来看，本钱归属的认定逻辑与收入归属的认定逻辑原则上应该是一致。若是在确认本钱的时间不认可关联性，确认收入的时间认定属于项目直接的销售收入可能会缺乏合理性。
别的若是思量从另一个角度来审阅这个问题，若是房企和购房者通过合意协商明确了两部分收入，一部分是约定售房价钱，另一部分是约定项目红线外品质配套的效劳赔偿价钱，此时是否还能够在税务层面认定红线外支出不属于项目须要本钱的基础上单独认定红线外的赔偿价钱属于衡宇销售的价外收入 ？这些问题都将影响我们对一个经济营业完整的税务认定逻辑。
以是从上述角度来看，我们以为从受益性原则和营业真实性原则的角度，希望各地的税务机关能够尊重营业实质，在土地增值税整理历程中合理地反应一个开发项目真实的增值情形。
03.纯营销目的型红线外支出的税务认定与处理探析
纯粹的实现营销目的而爆发的红线外支出一样平常是指房企在项目妄想红线规模外暂时制作营销设施（即售楼处）或者使用红线外已有的自有物业举行刷新作为售楼地方爆发的建设或刷新支出。
实务中关于该类红线外支出的税务性子认定不保存太大的税收争议，基本上都认可其作为“销售用度”性子的说法。然而需要解决一种税务误区，就是这类营销性子红线外支出并不是不可在土地增值税上列支扣除，着实现的着实是比例扣除。
凭证《中华人民共和领土地增值税暂行条例实验细则》（财法字【1995】第6号，以下简称“土增实验细则”）第七条划定，土地增值税的扣除项目包括房地产开发用度，而开发用度包括销售用度、治理用度和财务用度三项时代用度。同时土增实验细则划定三项用度凭证土地本钱和开发本钱的5%的比例举行盘算扣除。
因此，关于营销目的和性子的红线外支出在土地增值税层面可以以“其他房地产开发用度”作为扣除项目列支，但需要受土地本钱和开发本钱总和5%的比例限制。
04.总结
关于房地产开发项目所爆发的红线外支出问题，不相宜“一刀切”式地举行税务认定和处理，我们需要从营业层出创造确其爆发的营业配景以及爆发的缘故原由，明确其营业实质，在此基础上对所爆发的红线外支出举行性子的认定。最终在性子认定的基础之上，团结相关的税收原则举行税务处理的适用和判断。
作者：新利体育信达（深圳）税务师事务所合资人 傅吉俊/司理 �；峁� 王殿会
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