近期，笔者经手一起人才租赁住房运营企业咨询案例：“半年的租金收入仅有几十万，房产税税额抵达五百多万，是否保存可以享受的税收优惠政策？”。笔者前期也有关注租赁住房企业的相关税收政策，包括财务部、国家税务总局通告2019年61号关于公共租赁住房税收优惠政策、以及财务部、国家税务总局通告2021年24号关于完善住房租赁有关税收政策，可是笔者发明人才租赁住房可现实享受的税收优惠政策屈指可数。
从特定的角度，人才租赁住房企业肩负一定地方社会责任，不可完全参照市场化机制运营治理，可是现在关于人才租赁住房企业，税收支持力度显得“势单力薄”。因此，本文拟从“一、租赁住房生长相关配景，二、人才租赁住房税收实务剖析，三、人才租赁住房税收支持建议”三个角度做剖析叙述并提出相关税收建议。
一、租赁住房生长相关配景
住房是安居之本，民生之要，更是社会协调之基本，坚持“屋子是用来住，不是用来炒”，围绕“加速建设多主体供应，多渠道包管，租购并举住房制度”，国家和地方也都相继出台相关的支持政策。2017年7月，住房城乡建设部会同国家生长刷新委、国家税务总局等八部分印发了《关于在生齿净流入的大中都会加速生长住房租赁市场的通知》，要求在生齿净流入的大中都会，加速生长住房租赁市场，并首次将北京、长春、上海、南京、杭州等16个都会纳入中央财务支持住房租赁市场生长试点规模。2021年6月，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于加速生长包管性租赁住房的意见》(意见简称“意见”)，为了有用改善了城镇户籍难题群众住房条件，缓解新市民、青年人等群体住房难题问题，明确加速完善以公租房、包管性租赁住房和共有产权住房为主体的住房包管系统，增进解决很多若干数会住房突出问题，《意见》明确包管性租赁住房基础制度和支持政策，其中明确提出：“降低税费肩负。综合使用税费手段，加大对生长包管性租赁住房的支持力度。使用非栖身存量土地和非栖身存量衡宇建设包管性租赁住房，取得包管性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策”。
各地为了优化人才生长情形，吸引和留住人才，立异推出“人才专项租赁住房”制度，那么，作甚“人才租赁住房”？属于现在包管性租赁住房，照旧公共租赁住房，更或者属于一样平常性租赁住房，笔者查阅相关政策文件，尚未找到国家规则层面的明确界说，但从地方性政策找到其参照归属，例如北京市，2018年7月，北京市住房和城乡建设委员会宣布了《关于优化住房支持政策效劳包管人才生长的意见》(京建法〔2018〕13号)，将其归属于“面向人才供应的公共租赁住房” ；再例如杭州市，杭州市住房包管和房产治理局,杭州市财务局《关于将人才专项租赁住房项目纳入中央财务支持住房租赁市场生长试点专项资金支持规模的通知》(房局(2021)106号),将其作为包管性租赁住房的主要组成部分。
在支持租赁住房生长的相关政策中，可以捕获到“包管性租赁住房”、“公共租赁住房”以及“人才专项租赁住房”等专业名词，为了进一步举行下文剖析，笔者需要从相关政策文件对其举行进一步诠释及说明，汇总如下图。
针对人才租赁住房，现在没有统一标准界说，各地区凭证工业生长及人才需求制订各自标准，本文暂且以浙江省首个纯人才专项租赁住房首期配租条件为例，凭证其官方宣布配租条件，整理如下：
二、人才租赁住税收实务剖析
笔者关注到近些年部分地区二级土拍市场，常见人才专项租赁房项目地块出让相关信息，建设项目“只租不售”，土地竞得单位基本为外地城投或者国有企业。随着国家支持住房租赁生长的趋势，人才租赁住房也逐渐涌入公共的视野内，因此笔者拟团结实务案例，针对通过土地出让方法获取人才租赁房企业，团结税收优惠政策，阐释租赁住房企业从拿地建设期、运营期主要涉税情形，并剖析其现在保存税收逆境。
1. 拿地建设期涉税剖析
人才租赁住房企业在拿地建设期主要涉及契税、与工程建设条约相关的印花税及城镇土地使用税，详细如下：
契税。契税一样平常凭证缴纳的土地出让金等应交付的钱币以及实物、其他经济利益对应的价款的3%-5%的税率缴纳契税。
印花税。建设期印花税主要照旧以“建设工程条约”及“乞贷条约”应税条约为主，税率划分为万分之三及万分之零点五。
城镇土地使用税。城镇土地使用税凭证占用土地的面积缴纳 ；注重通过土地出让方法获取土地使用权税纳税义务爆发时间简直定，土地出让条约一样平常仅约定在详细日期之前交付，现实纳税义务时间需凭证“土地交付确认书”来确定，虽然若是保存特殊出让地块项目，在未正式签署“土地交付确认书”前已提前使用，应以现实获取土地使用权时间为准。
2. 运营期涉税剖析
人才租赁住房企业在运营阶段主要针对租赁收入涉及的增值税、从租房产税、空置租赁期从价房产税、城镇土地使用税，详细如下：
增值税：依据租赁收入9%缴纳增值税(这里仅代表增值税一样平常纳税人)，对应的进项税额予以抵扣。
特殊地，切合条件的纳税人可以选择按1.5%浅易征收。住房租赁企业中的增值税一样平常纳税人向小我私人出租住房取得的所有出租收入，可以选择适用浅易计税要领，凭证5%的征收率减按1.5%盘算缴纳增值税。这里需要提醒两点，第一，出租的标的资产为“住房”，关于配建的其他如底商和车位不适用 ；第二，若是选择浅易计征，对应进项税额不予抵扣，尤其是建设期的已抵扣的工程款支出进项税额需要做转出。
从租计征房产税。凭证租赁收入的12%缴纳。
特殊地，租赁住房企业向小我私人、专业化规� ；》孔饬奁笠党鲎庾》康�，减按4%的税率征收房产税。
从价计征房产税。租赁住房在空置时代或未出租前需凭证房产原值的减除10%至30%后的余值凭证1.2%税率缴纳。
印花税。主要系租赁应税条约，依据租赁条约金额凭证“租赁条约”税目千分之一税率缴纳。
城镇土地使用税。参照上述“拿地建设期涉税剖析”。
3. 保存问题剖析
关于人才租赁住房建设开发运营企业，一方面，租赁工具限制为“特定人才”并且需要知足一定严酷条件方可申请 ；另一方面，由于租金价钱凭证市场价钱较低折扣确定，在整个开发运营周期内，租赁收入整体偏低，团结征税环节，笔者以为保存以下两个问题需要关注：
从价计征房产税税负较重。由于人才租赁的租赁工具严酷限制标准，租赁住房空置率普遍较高，同时思量租金较低且特定人才给予免租，运营期谋划现金流净流入较低，空置时代从价计征房产税成为其主要税收肩负，高额的税收肩负关于租赁费“限价”的人才租赁住房企业运营生长无疑雪上加霜�？赡苡腥嘶嵯氲娇梢酝ü夥椒�，将房产税计征模式由“从价”转为“从租”，但事实也保存许多限制，好比租赁主体限制、转租定价的合理性等问题，因此想通过转换税款计征方法以抵达降低税负的目的，对人才租赁住房企业并不是一个可一连的良策。
税收优惠支持力度较低。现在，财务部、国家税务总局都相继出台针对租赁住房企业普惠性的税收优惠政策 ；增值税方面，关于现在的增值税税率优惠，政谋划定租赁住房企业向小我私人出租可以选择征收率1.5%的浅易计税，且岂论人才租赁住房租赁收入较低，增值税税收负�？梢院雎圆患�，并且由于选择了浅易计税，对应的进项税额需要转出，营改增后新建设的人才租赁住房，思量进项税额因素，可能选择一样平常计税要领对其更有利 ；同时，房产税方面，租赁企业向小我私人出租住房可减按4%的税率缴纳房产税，但思量人才租赁住房租金价钱自己偏低，以是，现在税收优惠政策整体对人才租赁住房企业显得无足轻重。
三、人才租赁住房税收支持建议
人才租赁住房作为租赁住房市场生长的主要增补，同时为吸引人才增进地方经济工业生长创立人才基础，大都地区也将人才租房纳入地区土地出让妄想，为了进一步支持租赁住房市场生长，笔者建议关于人才租赁类等包管性住房，税收的支持力度应越发容纳且精准，因此，笔者建议如下：
针对人才租赁等包管性住房给予针对性的税收优惠。参照现行公共租赁住房的税收优惠政策，免征建设时代及建成后人才租赁住房占地的城镇土地使用税，免征人才租赁住房建设及治理运营时代的印花税，免征人才租赁住房房产税。
作者：新利体育（浙江）税务师事务所司理 陈梦洁
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