房开企业地下车位主要分为两大类：人防车位和非人防车位，非人防车位又可划分为整体产权车位和简单产权车位。人防车位，即使用人防工程建成的车位，开发商在清静时期有治理和使用的权力，权属归政府人防办所有，开发商不得出售其产权。无产权的非人防车位情形稍微重大，即测绘报告中明确为不分摊的公用面积，不计入容积率，同时也不属于人防设施，在商品房销售条约中也未明确车位的归属。
一、增值税
依据《财务部国家税务总局关于周全推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件1《销售效劳、无形资产、不动产注释》：“转让修建物有限产权或者永世使用权的，转让在建的修建物或者修建物所有权的，以及在转让修建物或者修建物时一并转让其所占土地的使用权的，凭证销售不动产缴纳增值税。”由此可见，基于实质重于形式的原则，房地产企业将无产权车位对外出租时，所签署租赁条约约定租期为20年（含）以上，并一次性收取租金的，应视同于转让修建物永世使用权，凭证“销售不动产”缴纳增值税；反之，则凭证“不动产租赁”征收增值税。
在实务操作中，房地产企业关于地下车位的增值税开票及纳税申报有差别的处理方法，现在较为常见的方法有以下三种：1、开具不动产租赁发票，按租赁不动产的模式举行乃岚申报。2、开具不动产租赁发票，凭证销售不动产模式举行乃岚申报，在收到预收款时按3%预征率举行预缴，在现实交付时，凭证一样平常计税要领举行乃岚申报。3、开具不动产销售发票，按不动产销售的模式举行增值税处理。需要注重的是，因各地执法口径差别，上述操作方法应基于各地税务机关的认可条件下方可举行。
二、企业所得税
现在大大都房地产企业的通常做法是将非人防车位盘算单独本钱，人防车位计入公共配套设施中。
依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第十七条：“企业在开发区内制作的会所、物业治理场合、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下划定举行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其制作用度按公共配套设施费的有关划定举行处理。（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其本钱。除企业自用应按制作牢靠资产举行处理外，其他一律按制作开发产品举行处理。”第三十三条：“使用地下基础设施形成的停车场合，作为公共配套设施举行处理。”
销售非人防车位凭证销售正�？⒉反�。未完工时，凭证预收账款盘算其预计毛利；完工后，收入一次性计入入企业所得税应税收入，并单独核算非人防车位本钱作为计税本钱。人防车位与非人防车位概略一致，但一样平常不作为开发产品处理。未完工时，凭证预收账款盘算其预计毛利；完工后，收入一次性计入企业所得税应税收入，本钱作为公共配套设施计入其他开发产品计税本钱。
三、土地增值税
依据《中华人民共和领土地增值税暂行条例》第二条：“转让国有土地使用权，地上的修建物及其附着物并取得收入的单位和小我私人，为土地增值税的纳税义务人，应当遵照本条例缴纳土地增值税。”
依据《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的通告》（天津市地方税务局通告2016年第22号）第一条：“凡转让本市行政区域内国有土地使用权、地上修建物及其附着物并取得收入的单位和小我私人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应缴纳土地增值税。”
依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》(国税发﹝2006﹞187号)第四条：“（三）房地产开发企业开发制作的与整理项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车�。ǹ猓⑽镆抵卫沓『稀⒈涞缯尽⑷攘φ尽⑺А⑽奶宄」荨⒀！⒂锥啊⑼卸⒁皆骸⒂实缤ㄑ兜裙采枋�，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其本钱、用度可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其本钱、用度可以扣除；3.建成后有偿转让的，应盘算收入，并准予扣除本钱、用度。”
现在天津市地下车库暂无法治理销售允许证及小产权证，无法实现所有权的销售，因此不可加入土地增值税整理，人防车位收入和非人防车位收入均不计入土地增值税确认收入。依据《中华人民共和国防空法》等相关执法划定，地下人防工程应当于工程完工后无偿移交给相关部分并取得人防验收单。依据187号文，地下人防工程在移交至政府人防办后，人防车位本钱即可在土地增值税整理时扣除。
别的，关于地下车位的土地增值税处理问题，其他各地也出台了差别的税收政策，大致可分为以下几种类型。
陕西、黑龙江等地划定转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，本钱用度允许扣除。无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，本钱用度允许扣除。
辽宁划定对房地产开发企业恒久出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。
目今受市场的影响，许多房地产企业为促使销量提升推出了“买房送车位”的捆绑销售方法。此种方法在该项目举行土地增值税整理时，由于车位收入无法单独从签署的《商品房销售条约》总额中剥离，于是此种销售方法便增大了土增税整理时的计税收入。若企业选择单独签署一份捆绑销售车位的增补协议，虽解决了未来土增整理中计税收入增大的问题，但无形中又带来了购房者签约后毁约要求退车位的危害，给企业带来不须要的经济损失。因此关于是否选择“买房送车位”的销售方法，还需企业审慎判断后订立最优的营销战略。
四、房产税
依据《财务部 国家税务总局关于具备衡宇功效的地下修建征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第一条：“凡在房产税征收规模内的具备衡宇功效的地下修建，包括与地上衡宇相连的地下修建以及完全建在地面以下的修建、地下人防设施等，均应当遵照有关划定征收房产税。”地下车位作为具有衡宇功效的地下修建，应当凭证有关划定征收房产税。
（1）从价计征
关于与地上衡宇相连的地下修建，如综合体项目中阛阓的地下车位部分，应将地下部分与地上衡宇视作一个整体，凭证地上衡宇修建的有关划定从价计征房产税。
别的，依据津地税地[2012]16号文，对房地产开发企业、物业公司按期收取车位租金的地下停车�。ㄎ唬�，也凭证已出租车位房产原置魅征收房产税。
（2）从租计征
若是房地产企业将地下车位整体出租给物业公司，由物业公司来收取停车治理效劳费，则房地产企业需就地下车位收取的租金部分从租计征房产税。
（3）未售车位
依据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政谋划定的通知》(国税发〔2003〕89号）第一条：“关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业制作的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按划定征收房产税。”
依据《天津市地方税务局关于地下停车场[位]等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（津地税地[2012]16号）第一条：“未使用、未出租的地下停车场(位)属于房地产开发企业的待售商品，不征收房产税。”
由此可见，地下车位作为房地产企业的开发产品，在出售前，若房产企业尚未自用或对外出租，则无需缴纳房产税。
（4）恒久租赁
依据《天津市地方税务局关于地下停车场[位]等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（津地税地[2012]16号）第一条：“对房地产开发企业恒久(不低于20年)出租的地下停车场(位)，视同不动产销售，不征收房产税；对停车场(位)的现实使用人征收或免征房产税，凡现实使用人为应税单位的，车位价值应并入房产原置魅征收房产税，凡现实使用人为免税单位或小我私人的，免征房产税。”
基于实质重于形式的原则，房地产企业将无产权车位恒久对外租赁时，视同于转让不动产永世使用权，不需要缴纳房产税。
五、印花税
关于房地产企业销售无产权的车位是否需要缴纳印花税，若需要缴纳应以哪种税目缴纳，各地区税务机关掌握口径不大相同。《中华人民共和国印花税法》中枚举了产权转移书据可细分为土地使用权出让书据；土地使用权、衡宇等修建物和修建物所有权转让书据(不包括土地承包谋划权和土地谋划权转移)等。房地产企业销售无产权的车位，不需要到相关机构治理挂号注册，并未爆发权属的转移，不属于“产权转移书据”征税规模。虽然未爆发产权转移，但着实质上属于一种恒久租赁行为，应凭证“租赁条约”税目即租金的千分之一缴纳印花税，且现在天津外地房地产企业在现实操作中大多凭证“租赁条约”税目缴纳印花税。
作者：新利体育（天津）税务师事务所司理 李若晨
本文版权属于作者所有，更多与本文有关的信息，请联系新利体育：
电话：010-57961169
