泉源: 新华网
4月10日，在海南博鳌召开的2014年博鳌亚洲论坛上，李克强总理揭晓主旨演讲，提到扩大“营改增”试点的相关内容。这一内容也引发房地工业内人士意料，房地产是否也会纳入“营改增”的扩围内容 ？这一疑问虽暂无谜底，但可以发明，无论是房产税的“土崩瓦解”，或是“营改增”的“风吹草动”，都会引发房地工业的诸多遐想。房地产与税收，在多年生长之下，已经形成了密不可分的联系。
在现行开征的18种税中，涉及房地产行业的税种就有11个，涵括衡宇开发建设、销售、出租、保有、转让等环节。面临云云众多的税种，纵然不少业内人士也对其知之甚少，但税收和房地产的关系却又云云细密，甚至在现在居高不下的房价之中，无疑也有着税收的一臂之力。
房地产税收知几多 ？
关于房地产开发企业来说，需要缴纳的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、小我私人所得税以及契税等。
营业税是在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和小我私人，就其取得的营业额作为课税工具而征收的一种商品劳务税。其中划定修建业的营业税为3%，销售不动产部分的税率为5%，即若是开发商的一套商品房销售价为100万元，其中土地本钱50万元，建安本钱30万元，其需要缴纳的营业税为：100×5% 30×3%=14（万元）。
房地产作为不动产，工业税也是其涉及到的主要税种，其中包括房产税、契税等。现在小我私人住房开征房产税在上海、重庆两地举行试点事情。契税则是以所有权爆发变换的不动产为征收工具，税率在3%-5%之间，现在对家庭首次购置90平方米以下通俗住房的，契税税率暂统一下调到1%.所得税也是房地产行业以致各行各业都涉及的主要税种，其中包括企业所得税和小我私人所得税两种。企业所得税是我国境内企业和谋划单位以其生产谋划所得和其他执法划定应税所得为课税工具所征收的一种所得税，一样平常接纳25%的比例税率。小我私人所得税是对小我私人的劳务和非劳务所得征收的一种税，也是各人最为熟悉的税种之一。房地产行业涉及个税的部分主要体现在人为和薪金所得，适用5%—45%的逾额累进税率。
土地增值税，是转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物并取得收入的单位和小我私人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。现在，我领土地增值税接纳审定征收和减去法定扣除项目金额后举行超率累进税率两种方法。审定征收率为1%，超率累进税率方法则需要举行较为重大的盘算。
都会维护建设税和教育费附加，是以营业税等流转税为计税依据，依所在地区划分适用7%、5%、1%征都会建设维护税，依3%计征教育费附加。
除此之外还包括印花税等其他税种，在以上税种的征收中，大多为项目竣事后征收，但由于房地产投入资金量大、开发周期长、商品房先预售后交房等特点，国家对企业所得税和土地增值税部分都接纳了“预征”方法，即在开发项目完工前，按税规则定的毛利率或预征税率征税，完工知足整理条件后，即举行土增税整理。房地工业内人士以为，这一做法保存一定的逻辑问题，纵然亏损的项目，仍然要提前缴纳“土地增值税”和“企业所得税”，这对房企的生长显然是倒运的。
财税刷新对房地产影响几何 ？
税收系统自古以来就履历着一直的刷新和立异，财税刷新也是我国现在的一大使命和偏向。而房地产作为国民经济支柱工业之一，也身处其中深受影响。现在关于房地产行业税收刷新的焦点主要集中在两大方面，一是关于房地产税的征收和扩围，二是关于房地产行业纳入“营改增”试点规模。
房产税是以纳税人所有的衡宇作为征税工具，按其房价或者租金收入为计税依据的一类税。现在，小我私人住房开征房产税由于涉及规模太广，仅在上海、重庆两地举行试点。然而关于房产税扩围的新闻一再传出，一再“狼来了”都激起房地产市场的一片波动，连夜推盘抢房时有爆发。但时至今日，房产税扩围的靴子仍未落地。
十八届三中全会宣布的《中共中央关于周全深化刷新若干重大问题的决议》中提出，要加速房地产税立法并适时推进刷新。财务部财务科学研究所所长贾康对此体现，房产税试点与房地产税立法不倾轧，大的刷新偏向是以经济手段为主调控房地产市场，作为现代税制里的直接税——房地产税必不可少。贾康指出关于现在的房地产税生长偏向，需要苏醒熟悉刷新偏向已锁定，此项刷新已经“箭在弦上”。但同时由于涉及面广，又需要“特殊稳重”。
相比房地产税，“营改增”的扩围距离房地工业稍显遥远，但却也已经由多时酝酿。有关专家指出，“在数十年的增值税扩围刷新中，形成了营业税和增值税并立、划分针对效劳和商品举行征税的名堂。从蓬勃国家的税收制度可以看出，增值税的壮大和营业税征收规模的缩小是一定的趋势，也是为了更好地顺应重大的商品流转历程。”
现在营改增已涉及铁路运输和邮政业，电信业也将很快纳入试点。随着营改增的进一步深化，房地工业也成为了下一个“热门”领域。财务部副部长王保安去年底曾撰文指出，“十二五”时代，房地工业和金融业等将被纳入“营改增”序列，并逐步将不动产纳入增值税抵扣规模。
关于“营改增”若是扩围到房地产行业的意料，协安顿业营销总监胡军辉体现，作为企业来说虽然很接待这一刷新，减轻了房企的税负，也会降低房价本钱。房地产已经离别一经的暴利时代，现在的市场利润有限，以增值部分来计税比凭证营业额计税越发合理。不过这一刷新涉及层面较广，应该从整体来思量，需要一定的时间。
