2016年5月1日起 ，我国周全实验“营改增”刷新。“营改增”作为深化财税体制刷新的重头戏和供应侧结构性刷新的主要行动 ，契合建设立异型国家和优化经济结构的要求 ，既可以为目今经济运行提供有力支持 ，还能为未来生长提供一连动能。“营改增”后 ，一系列税收政策爆发转变 ，其中与小我私人息息相关的小我私人所得税更是前后有较大差别。为了便于纳税人和扣缴义务人相知趣关政策转变 ，确保纳税人切实享受到政策盈利 ，大连市地税局编写了《营改增前后小我私人所得税差别比照》 ，供宽大纳税人和扣缴义务人学习、参考。
一、小我私人转让衡宇小我私人所得税盘算问题
（一）查拭魅征收
小我私人所得税＝（转让收入－衡宇原值－合理用度）×20%
1.营改增前
（1）转让收入：为小我私人转让衡宇的现实成交价钱或税务机关审定的计税价钱或收入。
（2）衡宇原值：小我私人购得该衡宇时现实支付的房价款以及缴纳的相关税费。
（3）合理用度：为小我私人转让该住房时缴纳的税金及有关合理用度。小我私人转让该住房时缴纳的税金是指现实缴纳的营业税、都会维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。有关合理用度是指纳税人凭证划定现实支付的住房装修用度、住房贷款利息、手续费、公证费等用度。
2.营改增后
（1）转让收入：为小我私人转让衡宇不含增值税的收入。免征增值税的 ，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
（2）衡宇原值：小我私人购得该衡宇时现实支付的房价款以及缴纳的相关税费 ，包括购入衡宇时支付的增值税。
（3）合理用度：为小我私人转让该衡宇时缴纳的税金及有关合理用度 ，不包括本次衡宇转让缴纳的增值税。
（二）审定征收
小我私人所得税＝转让收入×审定征收率（住宅：1% ；非住宅2%）
1.营改增前：转让收入为小我私人转让衡宇的现实成交价钱或税务机关审定的计税价钱或收入。
2.营改增后：转让收入为小我私人转让衡宇不含增值税的收入。税务机关审定计税价钱或收入的 ，审定的计税价钱或收入不含增值税。免征增值税的 ，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
举例说明
王某销售购置的通俗住宅（缺乏2年） ，含税销售额100万元 ，征收率5% ，在审定征收情形下 ，应缴纳几多小我私人所得税？
营改增前
1000000×1%=10000元
营改增后
不含增值税收入=1000000/（1+5%）=952381元
应纳小我私人所得税=952381×1%=9523.81元
营改增后减税：10000-9523.81=476.19元
二、小我私人出租衡宇小我私人所得税盘算问题
应纳小我私人所得税＝（租金收入－可扣除用度）×适用税率（10%或20%）
1.营改增前
（1）租金收入是指小我私人出租自有衡宇现实取得的租金。
（2）可扣除用度 ，应凭证《国家税务总局关于小我私人所得税若干营业问题的批复》（国税函[2002]146号）的划定 ，依次扣除以下用度：
①工业租赁历程中缴纳的税费 ，即纳税人现实缴纳的营业税、都会维护建设税、教育费附加、房产税、印花税等税金。
②由纳税人肩负的该出租工业现实开支的修缮用度 ；
③税规则定的用度扣除标准。
2.营改增后
（1）租金收入：为不含增值税收入。免征增值税的 ，租金收入不扣减增值税额。
（2）可扣除用度 ，仍应凭证国税函[2002]146号划定的的序次举行扣除。其中 ，盘算衡宇出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
举例说明
王某出租自有住房取得整年租金收入6万元 ，当月应缴纳几多小我私人所得税？
营改增前
小我私人出租衡宇取得的租金收入可在租赁期内平均分摊 ，分摊后的月租金未达3万元的 ，可以免征营业税及附加税。
房产税=60000×4%=2400
应纳小我私人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后 ，再减除税规则定的用度扣除标准 ，再乘以适用税率得出每月应纳小我私人所得税 ，再乘以租赁月份数 ，获得该笔租金收入应纳小我私人所得税。
应纳小我私人所得税=（5000-200）×（1-20%）×10%×12=4608元
营改增后
小我私人出租衡宇取得的租金收入可在租赁期内平均分摊 ，分摊后的月租金收入不凌驾3万元的 ，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
不含增值税收入=60000/（1+5%）=57143元
房产税=57143×4%=2285元
应纳小我私人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后 ，再减除税规则定的用度扣除标准 ，再乘以适用税率得出每月应纳小我私人所得税 ，再乘以租赁月份数 ，获得该笔租金收入应纳小我私人所得税。
应纳小我私人所得税=（57143÷12-2285÷12）×（1-20%）×10%×12=4389元
营改增后减税：
4608-4389=219元
三、包管营销员及证券经纪人的佣金收入小我私人所得税盘算问题
包管营销员和证券经纪人取得的佣金收入 ，应凭证“劳务酬金所得”项目缴纳小我私人所得税。
1.营改增前
以一个月内取得的佣金收入为一次收入 ，其每次收入先扣除展业本钱 ，再扣除现实缴纳的营业税及附加 ，余额凭证小我私人所得税规则定盘算缴纳小我私人所得税。其中 ，展业本钱的比例为每次收入额的40%。
2.营改增后
在盘算小我私人所得税时 ，包管营销员和证券经纪人取得的佣金收入为不含增值税收入 ，其展业本钱的盘算基数是不含增值税的佣金收入。
举例说明
王某是一名证券公司的经纪人 ，2016年7月取得佣金收入3.5万元 ，盘算其应纳的小我私人所得税。
营改增前
佣金收入中展业本钱：为35000×40%=14000元
应纳营业税及附加：35000×5.6%=1960元
应纳小我私人所得税：（35000-14000-1960）×（1-20%）×20%=3046.4元
营改增后
将佣金收入换算为不含增值税收入：35000/（1+3%）=33981
佣金收入中展业本钱为：33981×40%=13592.4元
应纳增值税及附加：33981×3.36%=1141.8元
应纳小我私人所得税：（33981-13592.4-1141.8）×（1-20%）×20%=3079.5元
因营改增后 ，增值税税负下降 ，因此整体税负下降。
泉源：大连地税
