某房地产开发企业为增值税一样平常纳税人，通过竞拍取得10000平方米的土地使用权，用于开发某商住楼（老项目），支付土地出让金1800万元，妄想总可售修建面积 20000平方米。企业接纳预收款方法销售所开发的房地产项目， 2016年5月最先预售，取得预收款444万元（含税），当期签约房产销售条约修建面积2000平方米，收款进度为50%。
预售房款提前开票需纳税
《财务部、国家税务总局关于周全推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实验步伐》第四十五条划定，增值税纳税义务爆发时间为纳税人爆发应税行为并收讫销售款子或者取得索取销售款子凭证确当天。先开具发票的，为开具发票确当天。
1.若是该企业选择适用一样平常计税要领。增值税销项税额为：444÷（1+11%）×11%=44（万元），会计处理如下（单位：万元，下同）：
借：银行存款 444
贷：预收账款 400
应交税费——应交增值税（销项税额） 44
2.若是该企业选择适用浅易计税要领。凭证《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行步伐》（国家税务总局通告2016年第18号）第八条划定，一样平常纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用浅易计税要领凭证5%的征收率计税。一经选择浅易计税要领计税的，36个月内不得变换为一样平常计税要领计税。
该企业应缴增值税为：444÷（1+5%）×5%=21.14（万元）
借：银行存款 444
贷：预收账款 422.86
应交税费——未交增值税 21.14
预售房款提前开票 土地出让价款怎样扣除
国家税务总局通告2016年第18号第四条划定，房地产开发企业中的一样平常纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一样平常计税要领计税，凭证取得的所有价款和价外用度，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额盘算销售额。销售额的盘算公式如下：销售额=（所有价款和价外用度－当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。
第五条划定，当期允许扣除的土地价款凭证以下公式盘算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目修建面积÷房地产项目可供销售修建面积）×支付的土地价款。支付的土地价款，是指向政府、土地治理部分或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
若是该企业选择适用一样平常计税要领，则支付的土地价款可从销售额中扣除（新项目一样平常纳税人同样云云）。
当开发企业接纳预收款方法销售开发产品，并将预售房项提前开票，由于并非全款开票，怎样按当期销售房地产项目修建面积盘算当期允许扣除的土地价款呢？
营改增时点前后均有预收款或者分期收款方法等情形同样保存这样的问题。笔者以为，这种情形下相当于按收款进度销售了部分房产。因此按预收款占签约房产销售条约总价款的比例来盘算当期销售房地产项目修建面积较为合理。
若是该企业择适用一样平常计税要领，并将预售房项提前开票。则：
当期允许扣除的土地价款=（2000×50%÷20000）×1800=90（万元）
销售额=（444-90）÷（1+11%）=318.92（万元）
借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额） 8.92〔90÷（1+11%）×11%〕
贷：开发本钱 8.92
浅易计税要领下销售额不得扣除对应的土地价款。国家税务总局通告2016年第18号第九条划定，一样平常纳税人销售自行开发的房地产老项目适用浅易计税要领计税的，以取得的所有价款和价外用度为销售额，不得扣除对应的土地价款。
向非政府部分支付的土地转让价款，应按取得的增值税专用发票抵扣。
因此，房地产开发企业一样平常纳税人销售其开发的房地产项目向政府部分支付的土地出让金可从销售额中扣除。向非政府部分支付的土地转让价款则不可从销售额中扣除，而应当从销售方取得的增值税专用发票，从而获得进项税额抵扣。
假定，该房地产企业向某单位购置土地使用权，支付的土地转让价款为1800万元（不含税），从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额为198万元�；峒拼砦�
借：应交税费——应交增值税（进项税额） 198
开发本钱 1800
贷：银行存款 1998
泉源：逐日税讯
