资金麋集型行业中，房地产企业由于开发项目多、谋划环节多、开发周期长和涉及税种多，相关的税务危害响应较多。从北京市国税局第一稽察局检查情形看，一些税务危害很具有行业普遍性。本期通过典范案例，聚焦房地产企业五类常见税务危害及风控建议，供读者参考。
危害点一：超限列支预提用度
房地产开发属于资金高度麋集的行业，依据税收政谋划定作相关用度预提，是房地产企业降低税收支出、提高资金使用效率的普遍做法。从税务机关开展纳税检查的情形看，违规列支预提用度，险些成了全行业的“通病”。
▼典范案例
A房地产企业建设至今，共开发了3个房地产项目。在3个项目完工结转开发产品时，A企业对部分未取得发票的应付工程款作了预提处理。预提的用度包括土地征用费、拆迁赔偿费、前期工程费、修建装置工程费、基础设施建设费及公共配套设施费，3个项目合计预提金额5.36亿元，对应条约总金额46亿元。
凭证《房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐》（国税发〔2009〕31号）第三十二条划定，出包工程未最终治理结算而未取得全额发票的，在证实资料充分的条件下，其发票缺乏金额可以预提，但最高不得凌驾条约总金额的10％。依据上述划定，A房地产企业的预提用度处理保存两处过失：一是超规模列支预提用度。A房地产企业土地征用费及拆迁赔偿费、前期工程费两项开发支出，不属于文件划定的预提规模，应从开发本钱中调出；二是超限额列支预提用度。修建装置工程费、基础设施建设费中，部分出包条约预提金额凌驾了条约总金额的10%。A房地产企业上述从开发本钱中调出的未取得发票的金额，应待后续年度现实取得发票时，再按划定计入昔时度计税本钱。
▼风控建议
A房地产企业的上述税务危害，在房地产行业中普遍保存。对此，笔者建议，房地产企业一定要吃透政策。一方面，不要随意突破税收规则正枚举的规模。本案例中，可以预提的用度，现行税收规则以正枚举的方法作出明确划定，只有出包工程、公共配套设施、报批报建用度和物业完善用度可以预提，其他用度均不可以。另一方面，不要随意突破税收规则划定的上限。关于出包工程而言，预提用度金额既不可凌驾出包条约总金额的10％，也不可凌驾出包条约发票缺乏部分的金额。
同时，关于公共配套设施、报批报建用度和物业完善用度的预提，房地产企业要注重条件条件。如公共配套设施，企业必需先做好预算造价，且公共配套设施必需已在售房条约、协议、广告、模子中明确允许制作且不可作废，或凭证执律例则划定必需配套制作。不然，预提的用度不允许在应纳税所得额前扣除。
危害点二：违规扣除利息支出
房地产企业在项目开发历程中，往往需要投入大宗资金，资金状态对企业生长有决议性影响。由于金融机构放贷审批较严，许多房地产企业不得不支付高额利息向非金融企业乞贷，或是通过关联企业之间的资金调配，抵达资金融通的目的。云云操作，从经济效益上来说无可厚非，但企业的税务危害也禁止忽视。
▼典范案例
B房地产企业因项目开发需要，于2014年7月21日向X企业（非金融企业）乞贷1.5亿元，乞贷条约划定从2014年7月22日起计息，支付利息的利率为22.8%。2015年1月21日，B房地产企业与X企业签署乞贷展期协议，利率更改为24%，从2015年1月17日起计息。B房地产企业因该笔乞贷共计向X企业支付利息0.45亿元，并已经全额在企业所得税前扣除。
C房地产企业将自有资金无偿拨付给与其配合开发项目的关联企业Y房地产企业。同时，C房地产企业还与其他境内关联企业间有融通资金行为，均凭证委托银行贷款方法收取利息。凭证其时市场标准，2013年～2015年时代，1年期利率为4.305%。C房地产企业与Y房地产企业保存的融通资金行为，均通过“其他应收款”科目核算，未盘算利息。
上述两个案例中，B房地产企业和C房地产企业在开展资金融通历程中，均保存过失税务处理。凭证《企业所得税法》及着实施条例有关划定，B房地产企业支付给X企业的利息，凌驾凭证金融企业同期同类贷款利率盘算的部分，不得在企业所得税前扣除。在确定“金融企业同期同类贷款利率”时，B房地产企业提供了某置业有限公司与某信托有限公司签署的同期同类贷款利率为8.15%的佐证质料。凭证《国家税务总局关于企业所得税若干问题的通告》（国家税务总局通告2011年第34号）第一条划定，B房地产企业以利率8.15%为标准作了纳税调解。而C房地产企业将资金无偿提供应其他公司使用，且不组成权益性投资行为，应收利息应盘算利息收入，计入应纳税所得额。
▼风控建议
实践中，房地产企业利息收入与利息支出的真实性与合理性，一直是税务机关关注的重点。尤其当贷款利率可能凌驾同期同类银行贷款利率时，凌驾部分是否调增企业所得税，税务机关很是关注。笔者建议，涉及资金融通的借贷双方，都应增强税务危害的防控。
一方面，作为资金借入方，需重点关注利息支出。税收政策有明确划定，超标的贷款利息不可在企业所得税前扣除。值得一提的是，关于金融企业同期同类贷款利率，纳税人是负有举证责任的，即企业凭证条约要求首次支付利息并税前扣除时，应提供金融企业的同期同类贷款利率情形说明，以证实其利息支出的合理性。利率参考标准为本省内的任何一家金融企业（包括银行、财务公司、信托公司等金融机构）。若是企业不可证实其利息支出的合理性，就只能凭证中国人民银行宣布的同期贷款基准利率，作为同期同类贷款利率税前扣除。因此，为了使融通的资金施展最大的经济效益，房地产企业在乞贷前不但要算利息账，还要算好税收账。
另一方面，作为资金借出方，需重点关注利息收入，严酷凭证条约约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。
危害点三：收入确认时点滞后
关于房地产企业涉及所得税的收入确认原则，会计规则与税收规则有显着区别�；峒乒嬖蚨苑康夭笠凳杖爰蛑比�，主要以房地产的法定所有权转移给买方，且所有权上的主要危害和酬金转移为条件，而部分税收规则则按销售方法的差别确认房地产企业收入的实现。由于这一税会差别的保存，房地产企业确认收入时点总是滞后，进而引发税务危害。
▼典范案例
D房地产企业开发某中心项目，2014年在所在区治理了开发产品完工证实质料备案。2015年，D房地产企业售出部分商品房，并与业主签署《房地产销售条约》，当月预缴企业所得税时，按15%计税毛利率盘算预计毛利额。此部分销售收入在作会计处理时，贷方计入“预收账款”科目，金额合计1.5亿元。D房地产企业在年度汇算清缴时，未按税收政谋划定将现实毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额计入应纳税所得额。这就意味着，D房地产企业出售已完工开发产品的收入确认时点泛起滞后。
凭证《房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐》（国税发〔2009〕31号）相关划定，D房地产企业2015年度销售的商品房均是已完工开发产品，且均已签署《房地产销售条约》，收到的现实价款，需在汇算清缴时盘算现实毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入应纳税所得额。D房地产企业收入确认时点滞后，不但需要补缴税款，并且造成了特殊支出——滞纳金。
▼风控建议
房地产开发企业的开发产品种类较多、周期较长且销售方法多样，稍有疏忽，在销售收入简直认上就容易引发税务危害。因此，掌握好税收政策对收入确认时点的详细要求，是房地产企业财务职员的必修课。
小编建议，一方面，房地产企业要掌握完工开发产品的界定——已备案、已投入使用或取得初始产权证实，只要知足条件之一，均应视为已完工。凭证相关划定，开发产品完工后，应实时结算其计税本钱，并盘算此前销售收入的现实毛利额，将现实毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入昔时度应纳税所得额。
同时，房地产企业还要准确区分差别销售方法下的纳税义务爆发时间。房地产企业通�；峤幽傻南鄯椒òㄒ淮涡匀钍湛罘椒ā⒎制谑湛罘椒ā⒁邪唇曳椒ㄒ约拔蟹椒�，其中委托方法又细分为支付手续费方法、视同买断方法、基价（保底价）并实验超基价双方分成方法及包销方法。差别的销售方法，具有差别的生意营业环节及操作流程。《房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐》（国税发〔2009〕31号）第六条，对种种销售方法下收入简直认时点，都作了明确划定。建议企业比照这一划定，准确判断自身销售方法是否抵达确认收入的时点，阻止踩到收入确认滞后的“雷区”。
危害点四：缺失正当有用凭证
一样平常来说，房地产企业在谋划历程中涉及土地获取、妄想设计、融资、修建施工、衡宇预售和项目整理等多项环节。在这些环节能否取得正当有用凭证，直接决议了企业爆发的本钱用度支出，能否在申报企业所得税前作税前扣除。由于房地产企业的生意营业量大且生意营业工具规模纷歧，使得其在正当有用凭证的获取及治理上面临较大挑战。
▼典范案例
E房地产企业委托某房地产经纪有限公司，开展商品房销售署理及现场手续治理等营业，双方约定凭证委托代庖完成进度盘算署理费。2013年，E房地产企业计提委托销售署理费390万元，计入“销售用度”科目，并在企业所得税前全额扣除。该笔款子昔时并未现实支付，也未取得任何正当有用凭证。凭证《税收征收治理法》（中华人民共和国主席令第49号）第十九条、第二十一条以及《国家税务总局关于企业所得税若干问题的通告》（国家税务总局通告2011年第34号）第六条之划定，E房地产企业就委托销售署理费营业未取得正当、有用凭证，不予税前扣除，应当调增2013年度应纳税所得额。
那么，是不是只要企业取得了发票，就一定可以税前扣除呢？纷歧定。举例来说，2013年～2015年时代，F房地产企业累计取得52份不切合划定的发票入账列支，并在企业所得税前扣除。经查，不切合划定的发票类型包括已经废止的发票，付款方名称过失、票面信息不全、未凭证划准时限开具的发票、伪造发票等。凭证《税收征收治理法》第十九条、第二十一条，《国务院关于修改〈中华人民共和国发票治理步伐〉的决议》（中华人民共和国国务院令第587号）第二十一条，《国家税务总局关于印发〈进一步增强税收征管若干详细步伐〉的通知》（国税发〔2009〕114号）第六条等划定，F房地产企业取得的52份不切合划定发票，对应金额不得在企业所得税前扣除，应调解对应年度的应纳税所得额。
▼风控建议
一样平常来说，房地产企颐魅正当有用凭证的缺失分两种情形：一种如E房地产企业，就爆发的本钱用度支出未取得任何正当有用凭证；另一种情形如F房地产企业，虽然取得了发票，但并不正当、有用。这两种情形都会带来税务危害。
小编建议，房地产企业关于正当有用凭证的管控，一方面要在购置商品、接受效劳以及从事其他谋划运动支付款子时，起劲向收款方取得发票并实时核验。另一方面，在企业所得税税前扣除时，企业应周全相识不切合划定的发票类型，在入账时严酷审核。现在，天下36个省、市、自治区的税务机关均提供了增值税发票盘问平台，当企业对所持发票真伪或正当、有用性保存质疑时，可通过此平台实时磨练，阻止泛起“应当知道却不知道”的情形。
危害点五：礼物用度全额扣除
房地产企业在生产谋划历程中，因销售或宣传需要，会购置礼物赠予给客户。不少企业在财务核算时，会将礼物支出直接计入相关用度。殊不知，赠予行为虽简朴，但礼物赠予不但涉及增值税、企业所得税，并且因赠予目的差别，涉及的税务处理方法也差别。企业若处理不当，很容易引发税务危害。
▼典范案例
2013年～2015年时代，G房地产企业破费约245万元，购置打扮、雨伞和手机等，作为礼物赠予给客户。G房地产企业将该笔支出计入时代用度科目，并在申报企业所得税前全额扣除。凭证《增值税暂行条例实验细则》第四条划定，G房地产企业将外购礼物用于营业招待赠予客户的行为应作视同销售处理，应补缴增值税。同时，凭证《企业所得税法实验条例》第四十三条划定，G房地产企业该笔支出属于营业招待支出，未按营业招待费的限额税前扣除，应调增相关年度的应纳税所得额。
▼风控建议
房地产企业爆发向客户赠予礼物的营业时，虽然增值税与企业所得税均需视同销售，可是两者之间还保存处理上的差别。对此，笔者建议房地产企业一定要掌握好两个要害点。
其一，两个税种的视同销售价钱差别。就增值税而言，其视同销售的销售额，要严酷凭证《增值税暂行条例实验细则》第十六条划定的顺序来确定，即视同销售货物行为无销售额的，依次按当月同类货物的平均销售价钱、最近时期同类货物的平均销售价钱、组成计税价钱的顺序确定。就企业所得税而言，凭证《国家税务总局关于企业所得税有关问题的通告》（国家税务总局通告2016年第80号）第二条划定，企业爆发划定情形的，除尚有划定外，应凭证被移送资产的公允价值确定销售收入。
其二，企业所得税处理有划定限额。外购礼物赠予客户属于营业招待支出，而营业招待费的扣除限额是爆发额的60%，但最高不凌驾昔时销售（营业）收入的0.5%。因此，在盘算营业招待费扣除限额时，既要加上礼物支出算清按爆发额60%盘算的扣除限额，也要将视同销售收入计入昔时销售（营业）收入，算清按昔时销售（营业）收入0.5%盘算的扣除限额。
泉源：中国税务报 作者：董泽斌 卢珊
作者单位：北京市国税局第一稽察局
