本专家提醒由福建省注册会计师协会起草，不可替换中国注册会计师执业准则及其应用指南的相关要求，仅供注册会计师在执业历程中参考。由于被审计单位的情形千差万别，专家提醒亦并非对所有可能泛起问题的周全形貌，其结论亦可能会因差别情形而有所改变，注册会计师在使用时应当合理运用职业判断。
2018年12月7日，财务部正式宣布了新修订的《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称“新租赁准则“）。承继企业会计准则与国际财务报告准则趋同的原则，新租赁准则的修订基本上沿用了《国际财务报告准则第16号——租赁》的划定，同时思量了我国企业会计准则实验的现真相形。新租赁准则带来最重大的改变是承租人的会计处理，除了思量若干实务宽免安排外，承租人租赁资产险些都需要纳入表内处理，从而对持有大宗租赁条约的行业，如零售及消耗品、航空、交通、能源设施、电信等行业，在财务核算、内部控制、营业管控、融资安排、税务申报流程等将形成重大挑战。关于注册会计师而言，怎样对被审计单位接纳新租赁准则核算的财务报表实验审计程序，同样是充满挑战。与旧租赁准则相比，新租赁准则引入了不少新的看法以及有更多需要治理层判断及预计的领域。凭证财务部的要求，新租赁准则将划分于2019年1月1日及2021年1月1日，分批实验。鉴于此，福建省注册会计师协会起草了关于新租赁准则下举行审计的若干危害提醒：
危害提醒一：注册会计师应当关注租赁条约的识别
被审计单位应确保已经凭证新租赁准则以及有关租赁的界说，对所有的租赁条约，包括在现有的商业安排下隐含租赁的条约举行准确的识别。只管新租赁准则提出了租赁安排的识别原则，关于识别在一项商业安排中是否为租赁或者含有租赁，照旧较量直观的。然而，当一项商业安排保存其他重大的效劳因素时，怎样识别条约是否组成租赁或含有租赁因素，则需要被审计单位治理层运用大宗判断。如在一项商业物业的使用安排中，出租人可能同时提供物业治理效劳，并通过租金或者治理费的形式向承租人收取效劳用度。另外，如效劳提供商可能为被审计单位提供专有的装备或交通工具，并收取效劳用度。在新租赁准则下，如属于租赁部分，承租人应将其纳入表内核算，并参照《企业会计准则第4号——牢靠资产》有关折旧划定，对使用权资产计提折旧。而如属于效劳部分，则在获得效劳时代作为用度核算，无需像租赁那样确认相关的资产和欠债。因此，关于注册会计师而言，怎样有针对性地设计审计程序，以检查被审计单位是否已充分识别所有重大的租赁条约并包管其完整性，是审计新租赁准则应用的一个要害办法。注册会计师可以思量：
1.获取租赁条约汇总表，并将汇总表的信息与上年度审计事情稿本中关于租赁披露的信息举行较量。如泛起重大差别，视察有关差别形成的缘故原由以及评估是否影响对被审计单位所提供的租赁条约汇总表完整性的评价。作为衔接安排，新租赁准则提供了若干简化处理。若有关差别并不是由于思量了衔接安排中简化处理的划定，则需要思量以前年度的财务报表中关于谋划租赁允许的披露是否泛起重大纰漏。
2.若是被审计单位建设了有关内部评价程序，财务部分会按期与内部营业部分对营业条约讨论以确定条约中是否包括租赁安排，并且其讨论的形式包括但不限于，邮件、支持性条约、及书面回复等，注册会计师可以思量获取所有与讨论有关的资料举行审阅，并获取被审计单位对营业条约讨论效果举行跟进及评价的证据。如注册会计师思量依赖有关内控的程序，可以凭证《中国注册会计师审计准则第1211号——通过相识被审计单位及其情形识别和评估重大错报危害》及《中国注册会计师审计准则第1231号——针对评估的重大错报危害接纳的应对步伐》的有关要求，实验相关内控相识程序，举行穿行测试及控制测试程序。
3.思量对相关内部营业部分（如执法、财务、营运及采购等部分）举行访谈，以便对条约安排是否保存租赁举行自力评价。
4.从租金支付明细账中，获取现有供应商的信息，将有关信息与租赁条约汇总表举行较量，确认现有供应商是否都包括在租赁条约汇总表中，从而判断有无重大租赁条约未被纳入考量。
危害提醒二：注册会计师应当关注租赁条约核算中涉及的治理层判断及预计
《中国注册会计师审计准则第1321号——审计会计预计（包括公允价值会计预计）和相关披露》第十五条划定：“当凭证《中国注册会计师审计准则第1211号——通过相识被审计单位及其情形识别和评估重大错报危害》的划定识别和评估重大错报危害时，注册会计师应当评价与会计预计相关的预计不确定性的水平。”第十六条划定：“注册会计师应当凭证职业判断确定识别出的具有高度预计不确定性的会计预计是否会导致特殊危害。”
新租赁准则的应用需要被审计单位举行判断，识别条约是否属于租赁。如保存租赁条约分拆的情形，被审计单位需要判断租赁部分和非租赁部分，以及凭证新租赁准则第十一条的划定，对生意营业价钱举行分摊。同时，作为承租人，在租赁条约的首次计量以及后续计量使用权资产以及租赁欠债的历程中，也会涉及到一系列的会计预计及判断，如：
1.在租赁最先日，在确定租赁限期时，需要判断承租人是否保存其将行使可续租权力的合理预期，从而延伸租赁限期，或者行使提前终止条约的权力，从而缩短租赁限期。
2.判断租赁内含利率。凭证新租赁准则第十七条，租赁欠债应当凭证租赁期最先日尚未支付的租赁付款额的现值举行初始计量。在盘算租赁付款额的现值时，承租人应当接纳租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，应当接纳承租人增量乞贷利率作为折现率。承租人增量乞贷利率，是指承租人在类似经济情形下为获得与使用权资产价值靠近的资产，在类似时代以类似典质条件借入资金须支付的利率。
3.一样平常而言，承租人禁止易获得租赁内含利率，而会接纳增量乞贷利率。而实务中，容易被注册会计师忽略的是，在确定增量乞贷利率时，应思量的是使用权资产自己，而不是租入的资产。如被审计单位通过谋划租赁的方法租入一栋办公楼，接纳新租赁准则核算。在租赁最先日，被审计单位确定折现率（假设为增量乞贷利率），该增量乞贷利率应该是与谋划租赁安排下形成的使用权资产相关，而不是租入的办公楼自己。另外，承租人的记账本位币与租赁条约所使用的钱币可能保存纷歧致情形，如承租人以人民币作为记账本位币，而租赁条约是通过美元支付。则需要注重的是，在思量增量乞贷利率时，是使用美元乞贷的利率作为参考，而并非人民币的乞贷利率。
4.判断一项租赁是否保存实质牢靠付款安排。凭证新租赁准则，只有属于牢靠付款安排的租赁才属于新租赁准则核算的规模。然而在实务中，可能保存一些外貌看起来是可变租赁付款安排，而实质上，仍包括实质牢靠付款安排。如确定餐厅的租金时，若是只是凭证收入的若干比例确定租金的水平，由于支付的金额是随着收入的实现水平来决议，若是收入为零的情形下，无需支付租金。这种安排属于可变租赁付款安排，不在新租赁准则的核算规模内。然而，若是双方约定了最低租金保底额度，则保底部分为实质牢靠付款安排，属于新租赁准则核算规模。另外一些常见的租赁安排，如在成熟的商圈租赁一个餐厅，凭证未来商圈人流量增速，来确定未来的租金水平。由于在租赁最先时，承租人需要按双方约定的金额支付首年租金。未来租金纵然没有增添也需要按去年的租金水平举行支付，实质上也组成了牢靠付款安排。因此，注册会计师需要对租赁安排以及条款举行详细阅读，与治理层及其他相关营业部分举行充分讨论，以便明确租赁是否属于实质牢靠的付款安排。
危害提醒三：注册会计师应当关注被审计单位确认的使用权资产，是否保存减值的危害。
《中国注册会计师审计准则第1211号——通过相识被审计单位及其情形识别和评估重大错报危害》第十四条划定，注册会计师应当从：（一）相关行业状态、执法情形和羁系情形及其他外部因素；（二）被审计单位的性子；（三）被审计单位对会计政策的选择和运用；（四）被审计单位的目的、战略以及可能导致重大错报危害的相关谋划危害；（五）对被审计单位财务业绩的权衡和评价；（六）被审计单位的内部控制。六方面相识被审计单位及其情形，进而识别和评估重大错报危害。
在旧租赁准则下，谋划租赁的承租人无需将租赁使用权资产纳入资产欠债表核算，因此，并不需要思量减值危害的问题。当有关租赁条约可能为一项亏损条约时，才凭证《企业会计准则第13号——或有事项》举行计提。而在新租赁准则下，承租人应当凭证《企业会计准则第8号——资产减值》的划定，确定使用权资产是否爆发减值，并对已识别的减值损失举行会计处理。关于减值危害的审计提醒，详见我会于2017年11月8日宣布的《审计危害提醒第16号——资产减值的审计关注》。
泉源：福建注协
