售后返租是指房地产开发企业以在一定限期内承租或者代为出租买受人所购企业商品房的方法销售商品房的行为。房地产开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签署承租协议，并以承租时代的租金冲抵部分售房款或偿付一定租金回报的一种投资方法。由于售后返租的销售模式，租金收入抵减房价，保存较大的税务危害，并且很是容易被税务机关重点关注。实务中房地产企业转变接纳其他模式举行处理，例如租金分成模式，希望来规范税务治理，但纳税人不可掌握租金分成模式的生意营业实质，同样保存税务危害。
案例：甲方为商铺业主，乙方为房地产开发公司下属商业谋划公司，甲方与乙方签署委托谋划治理条约，甲方商铺在委托限期内的所有收益权、出租权及其它谋划权力唯一特殊授权委托给乙方。租金收益按以下约定处理 ：1、委托期内，甲乙双方按现实租金收益9:1分成，商铺现实租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个谋划年度届满后一个月内举行上一年度的利益分派，响应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自肩负。2、甲方作为该衡宇的产权人，须认真该衡宇租金发票的开具（租赁发票税率以税务部分划定为准），租金收益作为委托佣金开票时的用度由乙方肩负。
剖析：案例中甲乙双方按租金收益分成条款举行了如下税务处理：租金收益的90%归甲方所有，10%归乙方所有，由甲方收取租金后，开具90%部分金额发票给承租人，其余10%部分由乙方开具佣金发票给承租人。我们以为这样的税务处理显然违反了生意营业的实质，保存一定的税务危害。事实上甲乙双方是委托关系，甲方委托乙方对其商铺举行出租，乙方凭证租金的一定比例取得酬金，因此，乙方取得收益是泉源于甲方，而非承租方。甲方应以所有租金开具发票给承租方，并向乙方支付租金提成酬金，乙偏向甲方开具发票给甲方。案例中的做法保存以下几个税务危害：
第一，甲方应按所有租金开具发票给承租方，少确认10%的租金收入。导致少确认营业税及附加、房产税以及企业所得税计税依据；
第二，乙方违法发票治理划定。乙方的收益泉源于甲方，而非承租方，承租方只肩负租赁用度，而不保存支付佣金义务。乙方发票开具的内容与事实不符，属于“未按划定开具发票”的税收违法行为；
第三，承租方取得甲方开具的租金10%部分发票，因发票开具的内容与事实不符，可能被税务机关认定为票据不对规，导致企业所得税税前无法列支。
可见纳税人在制订条约条款时，应关注生意营业事实、税务处理、财务处理等因素。若是条约是有承租方加入的三方条约，划分约定租金酬金、佣金酬金以及由承租方肩负佣金酬金等条款，案例中处理方法就能切合税规则定。
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