国家税务总局与2015年2月6日宣布了《关于非住民企业间接转让工业企业所得税若干问题的通告》（国家税务总局通告2015年第7号以下简称“7号通告”） ，将非住民企业间接转让不动产 ，纳入应税规模。7号通告梗塞了一些非住民企业通过股权转让实现出售中国境内不动产的恶意避税空间。7号通告对非住民企业间接转让不动产怎样征税 ，会遇到哪些问题 ，新利体育税务通过实务案例来举行剖析 ，以供参考。
1.案例配景
英属维尔京群岛（BVI1公司）是中国住民企业（A公司）现实控制方 ，2013年12月15日 ，英属维尔京群岛（BVI1公司）与开曼群岛（BVI公司,香港上市公司）的子公司—英属维尔京群岛（BVI2公司）签署股权转让协议 ，将其全资子公司香港公司（C）的股权转让给英属维尔京群岛（BVI2公司）。2013年12月30日 ，股权变换挂号完成。本次转让的生意方最后控制人均为统一人。生意营业前后完整组织架构图如下：
中国住民企业（A）由香港公司（B）和香港公司（C）配合出资组建的外商独资企业 ，注册资源1500万美元 ，其中: 香港公司（B）出资765万元美元, 占注册资源的51%,香港公司（C）出资735万元美元, 占注册资源的49%。2009年5月香港公司（B）持有的中国住民企业（A）51%g股权平价转让给香港公司（C） ，中国住民企业（A）于2010年2月在某市购入5万平方米的土地 ，取得价款为1.2亿元（人民币） ，举行商业楼盘的开发 ，2013年10月已开发完成 ，但未销售。
开曼群岛（BVI公司）系香港上市公司 ，已对该股权转让举行了披露 ，并披露了最终转让标的中国住民企业（A）的情形及其主要资产（待售商业楼盘）。自力财务照料在翰札中确认：凭证自力第三方估值师所体例的估值报告 ，中国住民企业（A）股权280,000,000.00元 ，其中待售商业楼盘估值约为人民币250,000,000.00元 ，估值师接纳直接较量法 ，参考相关市场现有的可较量销售土地盘算。
英属维尔京群岛（BVI1）、英属维尔京群岛（BVI2）、香港公司（B）和香港公司（C）均为特殊目的公司 ，无实质经济运动。
2.案例剖析
2.1中国是否有征税权问题
按企业所得税法的一样平常划定 ，由于被转让的英属维尔京群岛（BVI3公司）不在中国境内 ，中国不具有对其转让收益征收企业所得税的权力。
凭证《国家税务总局关于增强非住民企业股权转让所得企业所得税治理的通知》（国税函[2009]698号）第六条划定 ，境外投资方(现实控制方)通过滥用组织形式等安排间接转让中国住民企业股权 ，且不具有合理的商业目的 ，规避企业所得税纳税义务的 ，主管税务机关层报税务总局审核后可以凭证经济实质对该股权转让生意营业重新定性 ，否定被用作税收安排的境外控股公司的保存。
7号通告第一条也划定 ，非住民企业通过实验不具有合理商业目的的安排 ，间接转让中国住民企业股权等工业 ，规避企业所得税纳税义务的 ，应凭证企业所得税法第四十七条的划定 ，重新定性该间接转让生意营业 ，确以为直接转让中国住民企业股权等工业。
案例中心接转让股权是否组成在中国的纳税义务 ，主要是该事项是否具有合理商业目的。第一 ，从整个集团的架构来看 ，属于国际上通常接纳的通过避税港避税的典范集团架构 ，很难逃走以镌汰、免去或者推迟缴纳税款为主要目的嫌疑；第二 ，受让方的母公司开曼群岛（BVI公司）通告来看 ，虽是间接转让股权 ，但直接形貌了最终转让标的中国住民企业（A）情形及其主要资产。因此 ，无论是698号文还7号通告 ，可以否定英属维尔京群岛（BVI2公司）的保存 ，确以为直接转让中国住民企业（A）股权等工业 ，中国对案例中的转让所得具有征税权。
2.2间接转让不动行为的认定
此前 ，中国海内税法对非住民企业通过股权转让 ，间接出售中国境内不动产 ，按境内所外所得确定划定 ，为确以为不动产转让所得。但7号通告出台后 ，似要确以为不动产转让所得。7号通告划定 ，间接转让中国应税工业 ，是指非住民企业通过转让直接或间接持有中国应税工业的境外企业股权及其他类似权益 ，爆发与直接转让中国应税工业相同或相近实质效果的生意营业。中国应税工业包括了中国境内不动产和在中国住民企业的权益性投资资产。
可见转让所得按股权转让所得照旧按不加入转让所得征税 ，要害是间接转让股权 ，是否爆发与直接转让中国境内不动产相同或相近实质效果的生意营业。从母公司开曼群岛（BVI公司）通告来看 ，虽是间接转让股权 ，但直接形貌了最终转让标的中国住民企业（A）情形及其主要资产 ，可以判断出其主要目的是为了间接实现对中国住民企业（A）所有不动产的转让。
2.3怎样认定所得征税
案例中的转让可以说是间接转让权益性投资资产和间接转让不动产的竞合 ，使怎样征税变得重大。7号通告似乎未明确划定 ，怎样认定所得征税上保存差别看法。
看法一以为 ，案例既然认定为间接转让不动产 ，那就按不动产转让所得征税。
其主要理由：第一 ，7号通告第二条第二款划定 ，除适用本条第（一）项划定情形外 ，对归属于中国境内不动产的数额（以下称间接转让不动产所得） ，应作为泉源于中国境内的不动产转让所得 ，凭证企业所得税法第三条第三款划定征税；第二 ，若是区分股权转让所得和不动产转让所得征税 ，将使盘算税款很是重大。例如由于商誉问题 ，转让价钱高于不动产价值 ，那商誉是否要在股权转让所得和不动产转让所得之间分派 ，保存欠债情形下 ，那欠债价值是否也要在股权转让所得和不动产转让所得之间分派 ，那怎样分派保存操作上的难点。因此 ，不必思量其他因素认定为间接转让不动产所得税 ，便于征管。依据《企业所得税法》第十九条 ，非住民企业取得本法第三条第三款划定的所得 ，凭证下列要领盘算其应纳税所得额：（二）转让工业所得 ，已收入全额减除工业净值后的余额为应纳税所得额。案例中国住民企业（A）股权280,000,000.00元就作为间接转让不动产的收入 ，扣除不动产转让本钱即是不动产转让所得。
但该看法也保存不少问题。例如中国住民企业（A）保存较大欠债 ，股权价值远远小于不动产价值的情形下 ，直接按不动产价置魅征税 ，那显然增添了税收获本。
看法二以为 ，由于转让价钱高于不动产估价 ，需要区分股权转让所得和不动产转让所得征税。凭证7号通告第二条划定 ，股权转让方取得的转让境外企业股权所得归属于中国应税工业的数额（以下称间接转让中国应税工业所得） ，应按以下顺序举行税务处理： （一）对归属于境外企业及直接或间接持有中国应税工业的下属企业在中国境内所设机构、场合工业的数额（以下称间接转让机构、场合工业所得） ，应作为与所设机构、场合有现实联系的所得 ，凭证企业所得税法第三条第二款划定征税；（二）除适用本条第（一）项划定情形外 ，对归属于中国境内不动产的数额（以下称间接转让不动产所得） ，应作为泉源于中国境内的不动产转让所得 ，凭证企业所得税法第三条第三款划定征税； （三）除适用本条第（一）项或第（二）项划定情形外 ，对归属于在中国住民企业的权益性投资资产的数额（以下称间接转让股权所得） ，应作为泉源于中国境内的权益性投资资产转让所得 ，凭证企业所得税法第三条第三款划定征税。
按上述划定 ，英属维尔京群岛（BVI1）间接转让中国住民企业（A）的所得 ，似要量化成不动产转让所得和权益性投资资产转让所得 ，并按企业所得税法第三条第三款划定征税。
因此 ，案例中是否要将股权估价280,000,000.00元 ，分为不动产转让收入250,000,000.00和股权转让收入30,000,000.00元两部分。然后划分减去各自的工业净值来划分计提预提所得税。
但该看法也保存操作性难点。例如 ，怎样确认各自的工业净值成为操作性难题 ，即股权转让本钱和不动产转让本钱怎样认定 ，未来香港公司（C）转让中国住民企业（A）股权 ，或中国住民企业（A）转让商业楼盘 ，又怎样确定计税本钱呢。别的 ，若是中国住民企业（A）拥有较大欠债（如股权估价为200,000,000.00元）而小于不动产的估价的情形下 ，怎样盘算转让所得呢 ？ 欠债怎样在股权转让所得,不动产转让所得之间分派?
2.4纳税义务人和扣缴义务人简直认
7号通告第一条中划定 ，间接转让中国应税工业的非住民企业称股权转让方 ，案例中股权转让方为英属维尔京群岛（BVI1）公司 ，凭证该企业所得税规则定 ，即为纳税义务人。
7号通告划定 ，间接转让不动产所得或间接转让股权所得凭证本通告划定应缴纳企业所得税的 ，遵照有关执法划定或者条约约定对股权转让方直接负有支付相关款子义务的单位或者小我私人为扣缴义务人。案例中的支付方为英属维尔京群岛（BVI2）公司 ，英属维尔京群岛（BVI2）公司作为非住民企业来推行代扣代缴义务 ，现实中可能会很难做到 ，也无法对着实施有用治理。凭证《非住民企业所得税源泉扣缴治理暂行步伐》的通知（国税发[2009]3号）第十五条第二款划定 ， 股权转让生意营业双方为非住民企业且在境外生意营业的 ，由取得所得的非住民企业自行或委托署理人向被转让股权的境内企业所在田主管税务机关申报纳税。被转让股权的境内企业应协助税务机关向非住民企颐魅征缴税款。最终一定还需要中国住民企业（A）来协助完成。
2.5不动产转让收入是否负有土地增值税、营业税等纳税义务
7号通告凭证实质重于形式 ，接纳穿透原则 ，将非住民企业间接转让中国境内不动产纳税企业所得税征税规模 ，那是否意味着不动产转让收入 ，要缴纳土地增值税、营业税及其他相关税费呢 ，有些基础税务机关可能会依据7号通告来征收其他税费的依据 ，引起相关投资者担心。
3.建议小结
7号通告将非住民企业间接转让不动产纳入征税规模 ，但通过案例我们会发明 ，无论在征税权确定、不动产转让所得简直定 ，各项所得之间的划分 ，纳税义务的完成等问题还保存许多操作上难题。7通告实验后 ，新利体育税务对有关投资者有两点建议：
第一 ，对近几年通过转让直接或间接持有中国应税工业的境外企业股权的生意营业行为 ，实时举行税务危害的排查 ，须要时追求税收专业人士的协助 ，从而有用相识和控制相关生意营业的税务危害。对未来转让直接或间接持有中国应税工业的境外企业股权生意营业事项 ，应更多关注合理商业目的 ，审慎设计生意营业模式或重组框架。
第二 ，虽然近几年税务总局出台了一系列的非住民企颐魅征税的治理政策 ，但由于跨境税收征管的重大性 ，类似案例都是个案处理 ，留有诸多空间。投资者若是爆发转让直接或间接持有中国应税工业的境外企业股权的各项生意营业事项后 ，一定起劲与主管税务机关相同、协商 ，争取有利的解决计划。
本文由新利体育税务危害治理与手艺部编写 ，目的是协助新利体育税务专业职员提供更优质的效劳 ，并与对税务专业知识感兴趣的社会各界人士分享我们的效果。但文中所提及的相关政策现实适用 ，因详细事实而差别 ，详细税务事宜 ，请读者团结现实或咨询税务专业人士。
