新表修订之前，土地增值税申报使用的申报表是1995年版的《土地增值税纳税申报表》（国税发（1995）90号文），1995年以来，土地增值税出台了一系列政策，老的申报表徐徐无法知足需要。国家税务总局《关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函〔2016〕309号)对土地增值税申报表举行了修改，新申报表的出台不但是对这些年的政策集中体现，解决了老申报表与现行政策的脱节，同时也对一些政策举行了明确。
一、扩大申报表种类
申报表形式上由原来3张表增添到8张表，针对差别使用工具和形式举行了区分。
一是房地产企业由两表变五表。旧的申报表划定，房地产企业使用《项目挂号表》和《土地增值税纳税申报表（一）》，新文件举行了细化，由原先二张表增添到五张表，划分适用于房地产企业项目挂号、预征、整理、后续及审定申报，实现了对房地产企业土地增值税申报羁系的全笼罩，突显了房地产企业与其他企业在房产谋划上的区别。
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二是增补完善了非房地产企业申报表类型，增添审定征收申报表。新政策下非房地产企业申报表划分是申报表（三）和申报表（七），划分适用非从事房地产开发纳税人正常申报与审定征收，两张表区别在于第22行，审定征收申报表中在“适用税率”处增添“审定征收率”，以顺应企业差别审定方法下的申报。
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三是表（三）表（七）一表多用。从事房地产开发纳税人的旧房转让，接纳审定征收方法的，使用申报表（七），接纳正常整理方法的，使用申报表（三）。这意味着申报表（三）和申报表（七）身兼二职，除用于非房地产企业整理、审定外，同时适用于从事房地产开发纳税人的旧房转让营业。
四是新增纳税人整体转让在建工程申报表（表六）。申报表（六）明确了企业转让在建工程的整理类型为其他类型房地产。该表不但适用于从事房地产开发与建设的纳税人整体转让在建工程填报，同时适用于非从事房地产开发的纳税人在整体转让在建工程时填报。
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二、新增审定征收申报表
审定征收申报表是该文件中的一大亮点。旧申报系统中未单独设置审定征收表，在新申报系统中，从企业类型和房产特征两个维度，划分设计了响应的审定征收申报表，进一步细分征收治理类型。
一是单独设立了审定征收申报表。新申报表（五）和（七），划分是用于房地产企业和非房地产企业审定征收申报；
二是差别企业类型划分适用差别审定申报表。房地产企业转让新居审定征收选择适用申报表（五），非房地产企业审定征收适用申报表（七）；
三是房地产企业转让差别类型房产适用差别的申报表。转让新居审定征收选择适用申报表（五），而转让旧房则适用申报表（七）。
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从审定征收申报表的内容上看，审定征收申报表与正常征收申报表名堂基内情同，差别之处在于第22行，不但保存了“适用税率”，还增添了“审定征收率”，以顺应各地税务机关治理的需要。
追溯税务机关对土地增值税的治理方法，对土地增值税审定征收做出明确划定的文件，主要集中在财税〔2006〕21号文、国税发〔2006〕187号文两个部分规章及征管法中。财税〔2006〕21号文划定了旧房审定征收的适用条件：关于企业转让旧房及修建物，既没有评估价钱，又不可提供购房发票的，地方税务机关可以凭证《税收征管法》第35条的划定，实验审定征收。国税发〔2006〕187号文，划定了房地产企业转让新居接纳审定征收方法的适用条件：房地产开发企业有特殊情形的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的外地企业的土地增值税税负情形，按不低于预征率的征收率审定征收土地增值税。
上述两个文件自出台之日起，就保存一定的短板：一是仅对适用审定征收方法的情形举行了理论层面的划定，对详细情形、参照指口号焉不详，操作空间较大；二是审定征收率这一要害指标，总局并未加以限制，而是将权限下发到各地税务机关；三是税务系统自上而下的治理较为宽泛，监视审核力度不大。以上三项因素，导致2010年前部分整理项目化繁为简，接纳了审定征收方法。由于差别时期、差别区域房地产项目税负会保存重大差别，每个房地产项目收入基数均在几个亿到上百亿，收入、用度、征收率确定方法的细小转变，均会影响百万或亿元税收，不可扫除部分房地产企业启图接纳审定征收方法减轻税负。
2010年，总局下发了国税发[2010]53号文，规范审定征收，梗塞税收征管误差，严禁在整理中泛起“以审定为主、一核了之”、“求快图省”的做法，并划定了审定征收率原则上不得低于5%这一征管红线。各省随后从严控制审定征收面，规范审定征收的征管依据，在实践中研究探索出“账面法”、“标准法”、“审定征收率”等盘算要领。与此同时，总局在对审定征收申报表的设计上，也顺应了各地税务机关差别的计征模式，2016年度土地增值税新申报表中同时使用“适用税率”、“审定征收率”两种看法，就是对此的体现。
三、规范整理类型
土地增值税整理类型一直是税务机关与纳税人争论较多的问题，1995年《关于土地增值税一些详细问题划定的通知》（财税字[1995]48号）中，将开发类型区分为通俗标准住宅和其他类型房地产，2006年，财务部国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文，针对土地增值税预征，开发类型区分为通俗住房、非通俗住房和商用房三种。但在总局随后下发的《关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》（国税发2006年187号）文中，开发类型只提到通俗住宅和非通俗住宅，未提及其他房地产或商用房。以上政策在表述上差别，导致各地一直以来整理类型纷歧致，有时会泛起一幢综合性建设项目，使用差别的划分依据，泛起两种增值率的情形。
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新申报表中在对房地产开发企业预征、整理、后续及审定申报中，将开发类型分为通俗住宅、非通俗住宅、其他类型房地产，统一了开发类型的口径，使土地增值税整理条理更为清晰，并把在建工程转让归为其他类型房地产中。
四、调解代收用度列示方法
《财务部 国家税务总局关于土地增值税一些详细问题》（财税字〔1995〕48号）对代收用度扣除划定，“关于代收用度作为转让收入计税的，在盘算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；关于代收用度未作为转让房地产的收入计税的，在盘算增值额时不允许扣除代收用度…”，在旧申报表中，代收用度在收入项目及本钱扣除项目中划排列示。
房地产企业从立项最先，缴纳的规费名目繁多，如市政公用基础设施配套费、建制镇市政公用基础设施配套费、生长新型墙体质料专项用费、白蚁防治费等等，纷歧而足，哪些是真正意义上的代收用度，哪些是房地产开发企业自己应肩负的本钱用度，哪此计入收入，哪些挂在往来帐上，企业明确差别，各地税务部清楚确也不尽相同。因此各地税务机关的治理性文件有时相互冲突。新申报表将此问题简化处理，将代收用度所有并入销售收入，在收入项下不再明细列示�Ｋ剂康郊迫胧杖氲拇沼枚炔辉市碜魑蛹�20%扣除的基数，为利便企业盘算及税务机关核查，仍然在本钱扣除项目中单独列示。
需要注重的是，财税字〔1995〕48号文中指的代收用度指的是房地产开发企业在最终产权转移时代收的各项用度，在建工程转让时“代收”的主体尚未泛起，因此还没有“代收用度”的看法，因此在《申报表六：纳税人整体转让在建工程适用》未设计代收用度。
五、细化整理后尾盘销售申报的处理
国税发（2006）187号文对整理后尾盘销售怎样征收土地增值税给予明确，对房地产企业整理时未转让的房地产，整理后销售或有偿转让的，扣除项目金额按整理时的单位修建面积本钱用度乘以销售或转让面积盘算。
新申报表出台之前，纳税人整理后尾盘销售申报税款只能用整理申报表，无法直观的展现尾盘销售特殊盘算全历程。新申报表（四）接纳主表+附表形式对整理后尾盘销售举行申报，与整理申报表相比，整理后再转让土增税申报表越发简朴，同时通过附表，展现了企业盘算历程。
六、详解收入项目界说
新增视同销售收入。国税发（2006）187号文划定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分派给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和小我私人的非钱币性资产等，爆发所有权转移时应视同销售房地产。为区别正常销售房地产，房地产企业新申报表将视同销售举行了单独列示，增添了“视同销售收入”项目，非房地产企业新申报表中增添了“其他收入”项目。
明确收入为“不含增值税收入”。财税〔2016〕43号文针对营业税改征增值税，明确土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。为体现营改增相关政策，在新申报表填表说明中，提醒企业收入额为不含增值税额。
综上所述，通过土地增值税申报表的修订，反应了税务机关对土地增值税治理要求进一步细化。在流程上，从房地产企业的项目挂号最先，对预征、整理、后续治理都举行了监控，周全掌握企业房地产土地增值税动态。房地产企业希冀整理时一锤定音，结清所有土地增值税涉税事项的的妄想，自文件出台以后基本上不可能实现。建议房地产企业引进专业职员或与专业机构相助，强化企业内控机制建设，增强税收危害治理，提前预判、降低、解决税收危害，顺应税务治理一连从严从紧的新形势。
作者：新利体育江苏税务合资人 戴旭峰
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