融资性售后回租营业是指承租方以融资为目的，将资产出售给经中国人民银行批准（以下简称经批准）从事融资租赁营业的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为 。租期届满，承租人租金支付完毕并且凭证融资租赁条约的划定推行完所有义务后，承租人有权凭证残值购入资产，以拥有资产的所有权 。但租赁期满后，岂论出租人是否将资产残值销售给承租人，均属于融资租赁 。
在融资租赁生长初期，以装备售后租赁为主，但现行有关融资租赁营业的执律例则，包括商务部、银监会公布的部分规章，均未榨取以不动产作为售后回租的标的物 。以是，从执法层面上，以房地产作为标的物举行融资性售后回租并无执法障碍 。
在融资难题的情形下，房地产的原所有者（即承租人）通过售后回租的方法，可以盘活资产，既知足了企业对房地产的需要，又知足了对资金需求，能够有用缓解企业资金主要压力 ；而房地产的新所有者（即出租人）通过售后回租生意营业，找到了一个危害小、回报大的投资时机 。但凭证融资租赁法的相关划定，以房地产融资性售后回租，房地产产权必需过户给出租方 。由于融资租赁是以融资为目的，与一样平常购置不动产具有基础的区别，以是，在税收政策上，以房地产融资性租赁与一样平常购置不动产保存差别 。
本文团结现行税收政策，将以房地产举行融资性售后回租，出租人应当主要涉及哪些税收？
一、契税 。
《金融租赁公司治理步伐》第三十四条划定：“从事售后回租营业的金融租赁公司应真实取得响应标的物的所有权 。标的物属于国家执律例则划定其产权转移必需到挂号部分举行挂号的工业类别的，金融租赁公司应举行相关挂号 。”凭证上述划定，承租方将不动产出售给融资租赁公司时，必需治理房产过户手续 。凭证《财务部、国家税务总局关于企业以售后回租方法举行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）的划定，对金融租赁公司开展售后回租营业，遭受承租人衡宇、土地权属的，应当照章征收契税 。
二、印花税 。
实务中，售后回租营业通常签署融资租赁条约，凭证《国家税务总局关于对乞贷条约贴花问题的详细划定》（国税地字〔1998〕30号）的划定，对融资租赁条约，应凭证条约所载的租金总额暂按“乞贷条约”计税贴花 。对开展融资性售后回租，承租人应当凭证其所载明的租金总额遵照“乞贷条约”税目，按万分之零点五的税率计税贴花 。
三、增值税 。
凭证《财务部、国家税务总局关于周全推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的划定，融资性售后回租效劳属于贷款效劳，应凭证金融效劳缴纳增值税 。融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租营业的企业后，从事融资性售后回租营业的企业将该资产出租给承租方的营业运动 。纳税人提供有形动产融资性售后回租效劳，盘算当期销售额时可以扣除的价款本金，为书面条约约定确当期应当收取的本金 。无书面条约或者书面条约没有约定的，为当期现实收取的本金 。凭证财税〔2016〕36号附件2划定，经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁营业的试点纳税人，提供融资性售后回租效劳，以取得的所有价款和价外用度（不含本金），扣除对外支付的乞贷利息（包括外汇乞贷和人民币乞贷利息）、刊行债券利息后的余额作为销售额 。因此，融资性售后回租效劳营业的销售额不包括"本金"，试点纳税人提供有形动产融资性售后回租效劳，出租人向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具通俗发票 。
四、房产税 。
融资性售后回租，房产产权人为出租人 。但凭证《财务部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）的划定，融资租赁的房产，应由承租方自融资租赁条约约定最先日的次月起遵照房产余值缴纳房产税 ；条约未约定最先日的，由承租方自条约签署的次月起遵照房产余值缴纳房产税 。另据《财务部、国家税务总局关于安顿残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）的划定，对凭证房产原值计税的房产，无论会计上怎样核算，房产原值均应包括地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地爆发的本钱用度等 。虽然土地使用权证在租赁时代名义上归属于出租方，凭证实质重于形式的原则，承租方还应当将相关地价并入房产原值盘算缴纳房产税 。
五、城镇土地使用税 。
《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干详细问题的诠释和暂行划定>的通知》（国税地〔1988〕15号）第四条划定：土地使用税由拥有土地使用权的单位或小我私人缴纳 。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或现实使用人纳税 ；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由现实使用人纳税 ；土地使用权共有的，由共有各方划分纳税 。
作者：新利体育（武汉）税务师事务所有限公司 纪宏奎
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