小我私人衡宇出租收入涉及增值税、都会维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、小我私人所得税、印花税等。本文团结现行税收政策，就小我私人衡宇出租收入应当征收的各项税费以及相关的税收优惠政策梳理如下：
一、增值税。小我私人衡宇出租收入岂论年销售收入是否凌驾小规模纳税人标准,均属于小规模纳税人,适用浅易计税步伐。凭证《国家税务总局关于宣布〈纳税人提供不动产谋划租赁效劳增值税征收治理暂行步伐〉的通告》（国家税务总局通告2016年第16号）的划定，小我私人出租非住房，凭证5%的征收率盘算应纳税额，向不动产所在田主管地税机关申报纳税，应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%。小我私人衡宇出租实验由地税机关代收代缴增值税，并代为开具发票。凭证《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）的划定，小我私人向其他小我私人出租不动产，不得代开增值税专用发票，承租方不属于其他小我私人的，小我私人依法缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。
增值税优惠政策: 小我私人出租住房，凭证5%的征收率减按1.5%盘算应纳税额，向不动产所在田主管地税机关申报纳税，应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%。另据《国务院办公厅关于加速培育和生长住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）的划定,对小我私人出租住房月收入不凌驾3万元的免征增值税。在详细实务中，小我私人衡宇出租接纳预收租金方法，而增值税划定，租赁效劳接纳预收款方法的，其纳税义务爆发时间为收到预收款确当天爆发增值税纳税义务。小我私人衡宇出租接纳预收款方法的情形下怎样确认增值税起征点？《国家税务总局关于周全推开营业税改征增值税试点有关税收征收治理事项的通告》（国家税务总局通告2016年第23号）明确：其他小我私人接纳预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不凌驾3万元的，可享受免征增值税优惠政策。以是，小我私人出租衡宇接纳预收方法的，预收租金可以分摊到所属月份后，若是月租金收入未凌驾3万元，仍然是免征增值税的。
二、都会维护建设税。凭证《中华人民共和国都会维护建设税暂行条例》（国发〔1985〕19号）划定，增值税的纳税人应当在缴纳增值税的同时缴纳都会维护建设税，计税依据为纳税人缴纳的增值税税额，凭证差别地区实验差别税率，市区的税率为7%，县城、建制镇的税率为5%，其他地区的税率为1%。
都会维护建设税优惠政策:都会维护建设税的征收治理比照增值税的划定治理,因此，增值税减免，响应都会维护建设税一并减免。
三、教育费附加。凭证《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行划定〉的决议》(中华人民共和国国务院令第448号)的划定，增值税的纳税人应当在缴纳增值税的同时缴纳教育费附加，计费依据为纳税人缴纳的增值税税额，附加率为3%。
教育费附加优惠政策:教育费附加的征收治理比照增值税的划定治理,因此，增值税减免，响应教育费附加一并减免。另据《财务部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征规模的通知》（财税〔2016〕12号，以下简称财税〔2016〕12号）划定,从2016年2月1日起，对小我私人月销售额或营业额不凌驾10万元的，免征教育费附加。
四、地方教育费附加。地方教育附加是指各省、自治区、直辖市凭证国家有关划定，为实验“科教兴省”战略，增添地方教育的资金投入，增进本各省、自治区、直辖市教育事业生长，开征的一项地方政府性基金。地方教育费附加，以单位和小我私人现实缴纳的增值税、消耗税的税额为计征依据，凭证《财务部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）划定，地方教育附加征收率统一为2%。地方教育费附加是以应该缴纳的增值税为依据盘算的，增值税免征收，响应的以增值税为计费依据的地方教育费附加也应当暂免征收。凭证《湖北省人民政府办公厅关于降低企业本钱引发市场活力的意见》（鄂政办发〔2016〕27号）的划定，从2016年5月1日起，将企业地方教育附加征收率由2%下调至1.5%，降低征收率的限期暂按两年执行。
地方教育费附加优惠政策:教育费附加的征收治理比照增值税的划定治理,因此，增值税减免，响应地方教育费附加一并减免。另据财税〔2016〕12号划定,从2016年2月1日起，对小我私人月销售额或营业额不凌驾10万元的，免征地方教育费附加。
五、房产税。衡宇出租应当从租计征房产税。凭证《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）的划定，出租衡宇取得的租金收入应当缴纳房产税，纳税人为出租衡宇者，计税依据为纳税人取得的租金收入，适用税率为12%。房产税征收的规模包括都会、县城、建制镇和工矿区。这里的都会是指经国务院批准设立的市，其征税规模包括市区、郊区和市辖的县县城，不包括农村。县城，是指未设立建制镇的县人民政府所在地，征收规模为县人民政府所在的城镇。建制镇是指镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。工矿区是指工商业较量蓬勃，生齿较量集中，切合国务院划定的建制标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地�？鞣坎暗墓た笄�，须经省、自治区、直辖市人民政府批准。座落于上述地区以外的衡宇不属于房产税征税规模。
需要提醒的是：一是房产税的计税依据为不含税价。凭证《财务部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、小我私人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称财税〔2016〕43号）的划定，衡宇出租收入计征房产税时，是以不含税收入作为计税依据，但对增值税未抵达起征点免征增值税的，租金收入不扣减增值税额。二是对预收房租收入必需一次性申报缴纳房产税。《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条划定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税限期由省、自治区、直辖市人民政政府划定。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政谋划定的通知》（国税发〔2003〕89号）对纳税人出租、出借房产应纳房产税的纳税义务时间划定为自交支付租、出借房产之次月起计征房产税。《湖北省地方税务局关于明确工业行为税若干详细政策问题的通知》（鄂地税发〔2010〕176号）明确划定，房产税按年征收、分期缴纳的划定，仅适用于遵照房产原值盘算缴纳房产税的情形。关于一次性预收取的衡宇租金收入，不可凭证租赁期分摊缴纳房产税，必需凭证国税发〔2003〕89号文件的划定，以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。
房产税优惠政策：凭证《财务部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号，以下简称财税〔2008〕24号）划定，对小我私人出租住房，不区分用途，关于小我私人出租住房取得的租金收入一律减按4％的税率征收房产税。需要说明的是：该优惠政策仅是针对小我私人住房出租的税收优惠，至于出租的住房，岂论承租人是用于栖身照旧用于办公，均享受该优惠政策，但对小我私人出租的非住房取得的租金收入，仍按划定缴纳房产税。至于衡宇的性子是凭证治理衡宇产权时所确定的用途举行界定。
六、城镇土地使用税。凭证《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）第二条划定：在都会、县城、建制镇、工矿区规模内使用土地的单位和小我私人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当遵照本条例的划定缴纳土地使用税。以及《国家税务局关于转发〈关于土地使用税若干详细问题的诠释和暂行划定〉的通知》（国税地〔1988〕15号）划定：都会、县城、建制镇、工矿区规模内土地，是指在这些区域规模内属于国家所有和整体所有的土地。都会是指经国务院批准设立的市，县城是指县人民政府所在地。建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。工矿区是指工商业较量蓬勃，生齿较量集中，切合国务院划定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。由上述划定可知，城镇土地使用税的征税规模是都会、县城、建制镇、工矿区，都会是指经国务院批准设立的市，县城是指县人民政府所在地，建制镇和工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。都会、县城、建制镇、工矿区的详细征税规模，由各省、自治区、直辖市人民政府划定。城镇土地使用税凭证现实使用土地的面积，按税规则定的单位税额交纳。城镇土地使用税接纳定额税率，即接纳有幅度的差别税额，按大、中、小都会和县城、建制镇、工矿区划分划定每平方米土地使用税年应纳税额。详细标准如下：（一）大都会1.5元至30元 ；（二）中等都会1.2元至24元 ；（三）小都会0.9元至18元 ；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。各省、自治区、直辖市人民政府可凭证市政建设情形和经济昌盛水平在划定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落伍地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得凌驾上述划定最低税额的30%，经济蓬勃地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财务部批准。
城镇土地使用税优惠政策：财税〔2008〕24号划定，对小我私人出租住房，不区分用途，一律免征城镇土地使用税。
七、印花税。工业租赁条约应当在条约签署时按租赁金额千分之一贴花，税额缺乏l元，按l元贴花。在计税依据上，凭证《中华人民共和国印花税暂行条例》的有关划定，印花税计税依据以条约纪录金额为计税依据。若租赁条约中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据 ；若租赁条约中既有不含税金额又有增值税金额，且划分纪录的，以不含税金额作为印花税的计税依据 ；若租赁条约所载金额中包括增值税金额，但未划分纪录的，以条约所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。
印花税优惠政策：财税〔2008〕24号划定，对小我私人出租、承租住房签署的租赁条约，免征印花税。
八、小我私人所得税。凭证《中华人民共和国小我私人所得税法》(中华人民共和国主席令第四十八号)第三条和第六条及《中华人民共和国小我私人所得税法实验条例》（国务院令第600号）第八条和第二十一条的划定，小我私人出租衡宇取得的租金收入应当凭证“工业租赁所得”缴纳小我私人所得税，纳税人为出租衡宇的小我私人，计税依据为应纳税所得额，适用税率为20%。工业租赁所得一样平常以小我私人每次取得的收入，定额或定率减除划定用度后的余额为应纳税所得额。每次收入不凌驾4000元，定额减除用度800元 ；每次收入4000元以上，定率减除20%的用度。工业租赁所得以1个月内取得的收入为一次。工业租赁所得税适用20%的比例税率。应当注重的是：营改增后，小我私人衡宇出租收入的转变。凭证财税〔2016〕43号的划定，小我私人出租衡宇的小我私人所得税应税收入不含增值税，盘算衡宇出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
小我私人所得税优惠政策：为了生长房地产市场，勉励小我私人出租住房，财税〔2008〕24号划定，对小我私人出租住房取得的所得减按10％的税率征收小我私人所得税。
举例：某自然人将拥有的住房经装修后对外出租，装修用度2000元，每月取得租金收入３000元，每月应交房产税＝3000×4％=120元，印花税免征，城镇土地使用税免征，增值税及附加税费免征，则“工业租赁所得”月应纳税所得额＝３000－120－800-800＝1280（元），由此盘算每月应缴纳小我私人所得税额＝1280×1０％＝128（元）
需要说明的是：小我私人提供衡宇租赁向税务机关代开发票时，税务机关一样平常先预征小我私人所得税。以湖北省为例，凭证《湖北省地方税务局关于小我私人所得税征收治理有关问题的通告》（湖北省地方税务局通告2016年第4号）第三条第（二）项划定：“对不属于生产、谋划所得项目的所得，应由支付所得的单位和小我私人依法代扣代缴小我私人所得税，扣缴义务人在向主管地方税务机关举行全员全额扣缴申报时，对纳税人在代开增值税发票环节已按1.5%预征缴纳的小我私人所得税，应作为已缴税款予以抵减。”也就是说，小我私人代开发票时，税务机关应凭证1.5%预征小我私人所得税，但扣缴义务人在支付不属于生产谋划所得，如劳务酬金所得、租赁所得等，应当凭证划定扣缴小我私人所得税，对税务机关已预征的小我私人所得税可以从应扣缴的小我私人所得税中抵减。
在实务中，支付单位往往有一种误区，以为只要收款方（小我私人）开来了发票，支付方也就不必再代扣小我私人所得税了。特殊是收款方（小我私人）若是还出示了申请代开发票时缴纳税款（含小我私人所得税）的税款缴纳凭证，支付方更不会再去过问收款方（小我私人）有关小我私人所得税的事情了。单位和从事生产、谋划运动的小我私人在购置商品、接受效劳以及从事其他谋划运动支付款子，应当向收款方取得发票。继而以为，在向小我私人支付劳务酬金所得、衡宇及其他工业租赁所得等款子时，既然已经取得了收款方（小我私人）开来的发票，那么支付这些劳务酬金所得、租赁所得款子时也就无需再扣缴小我私人所得税了，至于收款方小我私人是否已经缴纳或者是否足额缴纳了小我私人所得税，那就与支付小我私人所得款子的单位没有关系了。从湖北省地方税务局划定来看：对小我私人取得不属于生产、谋划所得项目的所得，岂论取得收入的小我私人是否申请代开了发票，也岂论申请代开发票时是否预缴了小我私人所得税，支付所得的单位和小我私人在支付时，仍然应当推行代扣代缴义务。支付方在代扣税款时，将纳税人申请开具发票时已预缴的小我私人所得税作为已缴金额予以抵减。《中华人民共和国小我私人所得税法》第八条划定：小我私人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者小我私人为扣缴义务人。《中华人民共和国小我私人所得税法实验条例》第三十五条进一步明确：扣缴义务人在向小我私人支付应税款子时，应当遵照税规则定代扣税款，准时缴库，并专项纪录备查。在现行税收政策中，无论是小我私人所得税法及着实施条例以及各相关文件，照旧发票治理划定，均未有“凭发票支付小我私人应税所得可以免去法定扣缴义务”的划定。单位和从事生产、谋划运动的小我私人在购置商品、接受效劳以及从事其他谋划运动支付款子，向收款方取得发票，既是权力也是义务。发票只是一种法定的收付款凭证，但并非有了发票就可以免去扣缴义务。单位在向小我私人支付劳务酬金、工业租赁等应扣缴小我私人所得税的应税所得的款子时，岂论是否取得了发票，依法扣缴小我私人所得税是支付方的法界说务，不可能因取得了收款方（小我私人）开来的发票就可宽免扣缴义务。以是，湖北省的划定具有一定的代表性，即有利于避免税收流失，同时也堵漏了税收的误差，关于扣缴义务人提防税收危害和税务机关提防执法危害均有较好的提醒作用。
作者：新利体育税务集团 纪宏奎
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