房款之外收取的装修款，应当确认商品房销售收入照旧修建业（装修）收入？这是房地产开发企业重复纠结的一个税务问题。下面，笔者团结实务案例，就两种差别的收入定性在税务处理实务中遇到的问题举行剖解，并在此基础上提出自己的主张，即：收入定性取决于营业定性。
一、财税实务中两种差别的收入定性
房款之外收取的装修款，其收入的税务定性，国家层面有待明确，各地执行口径差别较大，这里仅选取湖北、广西和W市开展深入剖析。
（一）收入定性：销售不动产
1、湖北版收入定性
原湖北省国税局2017年4月28日宣布的《湖北省营改增政策执行口径（第五辑）》第10条问答明确，“凭证《财务部国家税务总局关于周全推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)，房地产开发企业对其开发毛坯房装修以后销售的，可就房款连同装修款一并开具发票，也可就房款和装修款划分开具发票，但房地产开发企业对其开发毛坯房举行的装修成为所售不动产的组成部分，其随房款收取的装修款应一并凭证销售不动产缴纳增值税。”
该执行口径自2018年1月1日起废止。
2、广西版收入定性
原广西壮族自治区地税局宣布的《《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税治理步伐（试行）》（广西壮族自治区地方税务局2018年第1号）第三十一条（二）项划定，“纳税人在销售开发产品的历程中，随同房价向购房人收取的装修费、装备装置费、治理费、手续费、咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入。”
（二）收入定性：销售修建效劳
W市没有明文，其内部掌握的口径，随房款一并收取的装修款，若是不包括在《商品房销售条约》的房价内，在盘算土地增值税时，可以不纳入整理收入，其本钱不盘算扣除项目金额。
二、两种差别收入定性的税务剖析
（一）开票编码和增值税适用税目的矛盾
依据湖北版收入定性，房开企业可就房款和装修款划分开具发票，其随房款收取的装修款应一并凭证销售不动产缴纳增值税，这样一定导致开票编码和增值税适用税目纷歧致。
（二）收入定性在差别税种之间是否坚持一致
湖北、广西等省市仅就某个简单税种（增值税或者土地增值税）给出了收入的税务定性，那么其他税种，好比企业所得税作为主要税种是否与增值税或者土地增值税的收入定性坚持一致。
（三）收入定性将改变纳税义务爆发时间
实务案例：
2018年5月房地产开发企业甲公司与业主划分签署《商品房预售条约》和《衡宇装修条约》，划分收取A项目房款100000万元和装修款20000万元。该商品房于2019年12月治理完工验收，2020年1月最先装修，2020年6月装修完毕并交付业主。
税务剖析：
1、当装修款20000万元定性为“销售不动产”时，其增值税纳税义务时间为2020年6月交房时；
2、当装修款20000万元定性为“销售修建效劳”时，其增值税纳税义务时间为2020年1月最先装修时。
（四）收入定性可能导致侵蚀税基
实务案例：
乙公司B项目随房价收取装修款30000万元，现实装修本钱为10000万元，本钱利润率高达200%。
税务剖析：
1、关于增值税而言，由于销售不动产和修建效劳的适用税率相同，收入的税务定性不会影响整体税负。
2、关于企业所得税而言，收入的税务定性不会爆发永世性差别。
3、关于土地增值税而言，若是定性为“销售不动产”，则土地增值税整理时，其增值额将增添17000万元（30000-10000×130%），并响应拉高增值率、适用税率和应纳土地增值税额；若是定性为“销售修建效劳”，则装修款无需缴纳土地增值税，从而严重侵蚀土地增值税税基。
（五）收入定性可能导致损害纳税人权益
实务案例：
接上例甲公司A项目。
税务剖析：
1、《房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐》（国税发[2009]31号）第九条划定，“开发产品完工后，企业应实时结算其计税本钱并盘算此前销售收入的现实毛利额，同时将着实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入昔时度企业本项目与其他项目合并盘算的应纳税所得额。”
2、甲公司A项目于2019年12月完工验收，依据国税发[2009]31号第九条划定，若是随房价收取的装修款定性为“销售不动产”，则装修款20000万元应当于2019年12月确以为企业所得税收入，而此时装修尚未最先，现实爆发的装修本钱为0元，将导致甲公司提前缴纳企业所得税，一定水平上给纳税人增添了税收肩负；若是A公司后期无收入实现，后续爆发的装修本钱形成亏损而不可退税，客观上损害了纳税人权益。
3、实操中，甲公司与主管税务机关相同，于2019年12月商品房完工验收时，装修款20000万元凭证预计毛利率预计毛利额，计入当期应纳税所得额；然而，这样操作与第九条完工产品据此结算现实毛利额的划定显着相悖。
三、差别收入定性应当取决于营业定性
团结房地产开发营业的特殊性，关于随房价收取的装修款，笔者以为不可搞“一刀切”的简朴定性，而应当首先剖析和判断开发营业的定性。
（一）营业定性决议财务和税务定性
1、关于随房价收取的装修款，纯粹地以会计准则或者税法条款给出收入定性，犹如无源之水，无本之木。任何一项财务或税务定性，它应当并且只能取决于营业定性。
2、房地产开爆发为一项特殊的营业，商品房作为一项特殊的商品，从立项、妄想、开发建设、预售到完工交付，都有它的特殊性。其开发业态（如：住宅、商业）在立项和妄想环节已经确定，交付标准（如：毛坯房、全装修房）在建设和预售环节已经备案。
3、若是建设和预售环节已经备案为毛坯房，那么销售装修房营业的实质就是两项营业，一是销售毛坯房营业，二是毛坯房装修营业。商品房完工验收应当是针对毛坯房的完工验收，商品房完工以毛坯房完工验收为标记。因此，随房价收取的装修款应当定性为“销售修建效劳”，其企业所得税收入简直认以装修进度为准，不会导致提前缴纳税款。
4、若是建设和预售环节已经备案为装修房，那么着实质就是一项营业，即销售装修房。商品房的完工验收应当是针对装修房的完工验收，商品房完工以装修房完工验收为标记。因此，随房价收取的装修款应当定性为“销售不动产”。国税发[2009]31号第九条划定的结算现实毛利额的时点应当在装修房完工验收时，不会损害纳税人响应权益。
5、《湖北省人民政府关于增进全省修建业刷新生长二十条意见》（鄂政发[2018]14号）第四条划定，“2019年1月1日起，全省各都会新建商品住宅中，周全推行一体化妆修手艺。”
也就是说，从2019年1月1日起，湖北省新建商品住宅的备案和交付标准为一体化妆修房，其随房价收取的装修款应当定性为“销售不动产”。
为此，武汉市住房包管和衡宇治理局、武汉市市场监视治理局团结印发通知，启用新修订的《武汉市商品房生意条约》（武房发[2020]7号），新版条约要求明确商品房的交付标准为全装修商品房或者毛坯商品房。
6、既然营业定性决议财务和税务定性，那么会计收入的定性，增值税、土地增值税和企业所得税等各个税种的税务定性，应当坚持一致。各自举行，不但增添纳税人遵从本钱，也会增添税务机关的征管本钱，更与尊重营业的客观纪律直接相悖。
（二）装修价钱显着偏低的应当调解
1、鉴于商品房卖方市场的常态化，开发商假以装修之名提升房价并侵蚀税基的情形，将在一定水平上客观保存。
2、《营业税改征增值税试点实验步伐》（财税[2016]36号附件1）第四十四条划定，“纳税人爆发应税行为价钱显着偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者爆发本步伐第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权凭证下列顺序确定销售额：（一）凭证纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价钱确定。（二）凭证其他纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价钱确定。（三）凭证组成计税价钱确定。组成计税价钱的公式为：组成计税价钱=本钱×（1+本钱利润率）”
3、《中华人民共和领土地增值税暂行条例》第九条划定，“纳税人有下列情形之一的，凭证房地产评估价钱盘算征收：（一）遮掩、虚报房地产成交价钱的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价钱低于房地产评估价钱，又无正当理由的。”
4、《中华人民共和国企业所得税法》第四十七条划定，“企业实验其他不具有合理商业目的的安排而镌汰其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权凭证合理要领调解。
5、2017年5月10日，武汉市住房包管和衡宇治理局召开“关于召开全市房地产市场专项整治行动的事情推进会”，出台精装修限价令，武汉全装修房将凭证衡宇备案价执行分段指导价。售价低于1万的，全装修不高于2000元；售价1万-1.5万的，全装修不高于2500元；售价1.5万-2万的，全装修不高于3000元；售价2万-2.5万的，全装修不高于3500元；售价2.5万-3万的，全装修不高于4000元；售价3万以上的，全装修不高于5000元。
6、笔者建议，开发商销售毛坯房随房价收取的装修款切合“销售修建效劳”的收入定性时，若是收取的装修款保存显着偏高情形，应当依据上述划定自动调低修建效劳收入和调高销售不动产收入，从而规避税务危害。
需要提醒的是，备案的是全装修商品房照旧毛坯商品房，应当有响应的资料留存。有的开发商只是口头上确认了毛坯房备案，却无法提供响应的证据支持，最终也是徒劳。
作者：段晖 中国注册税务师协会特聘讲师
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