关于房地产企业来说，土地本钱是其本钱的主要组成部分，以深圳为例，深圳开发企业的直接本钱在总本钱中,土地本钱所占比例最高，抵达了41.20% 。实验营改增之后，房地产企业一样平常计税接纳进项抵扣方法，而对房地产企业一级市场取得的土地不可取得增值税抵扣凭证，怎么办？接纳抵减增值税销售额的方法，也就相当于9%进项抵扣，但与一样平常增值税抵扣又有所区别：增值税抵扣是在取得抵扣凭证确当期一次性抵扣，而土地价款是分期抵减销售额 。土地价款抵减销售额财税处理如下：
一、土地抵减销售额的适用规模
国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给房地产企业，房地产企业必需一次性或分次支付一定命额的钱币资金即土地出让金 。领土资源部分收到的土地出让金只能开具省级以上(含省级)财务部分监(印)制的财务票据 。土地作为房地产企业一项重大本钱用度，支付的土地出让金无法取得增值税专用发票举行进项税额抵扣 。营改增之后，为了减轻房地产企业的增值税税负，允许房地产企业在一样平常计税方法下盘算增值税销售额时，接纳差额扣除土地价款 。即土地抵减销售额的适用规模仅限于从事房地产开发的企业，并且仅适用一样平常计税要领 。好比工业企业将营改增之后新建厂房销售，虽然也是适用一样平常计税要领，但不可抵减土地价款 。
二、土地价款抵减的详细内容
财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的划定》第一条第(三)项第10点划定：房地产开发企业中的一样平常纳税人销售其开发的房地产项目(选择浅易计税要领的房地产老项目除外)，以取得的所有价款和价外用度，扣除受让土地时向政府部分支付的土地价款后的余额为销售额 。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行步伐》(国家税务总局通告2016年第18号)第四条划定：支付的土地价款，是指向政府、土地治理部分或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款 。《财务部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助效劳等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第七条划定：《营业税改征增值税试点有关事项的划定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部分支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部分支付的征地和拆迁赔偿用度、土地前期开发用度和土地出让收益等 。房地产开发企业中的一样平常纳税人销售其开发的房地产项目(选择浅易计税要领的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或小我私人支付的拆迁赔偿用度也允许在盘算销售额时扣除 。纳税人按上述划定扣除拆迁赔偿用度时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁赔偿用度凭证等能够证实拆迁赔偿用度真实性的质料 。
三、土地价款抵减时间
土地价款并不是一次性差额扣除的，而是在增值税纳税义务爆发后，在增值税申报期随着销售比例逐期抵减 。凭证国家税务总局通告[2016]18号等划定，房地产开发企业中的一样平常纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一样平常计税要领计税，凭证取得的所有价款和价外用度，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额盘算销售额 。销售额的盘算公式如下：销售额=(所有价款和价外用度-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)，当期允许扣除的土地价款凭证以下公式盘算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目修建面积÷房地产项目可供销售修建面积)×支付的土地价款 。当期销售房地产项目修建面积，是指当期举行乃岚申报的增值税销售额对应的修建面积 。房地产项目可供销售修建面积，是指房地产项目可以出售的总修建面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的修建面积 。
四、土地价款抵减销售额的土地增值税处理
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管划定的通告》（国家税务总局通告2016年第70号）第一条划定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税 。适用增值税一样平常计税要领的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额 。上述政谋划定：“转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”，而增值税销项税额=（含增值税收入－土地本钱）÷(1＋9%)×9% 。土地增值税应税收入=含增值税收入－增值税销项税额=含增值税收入－（含增值税收入－土地本钱）÷(1+9%)×9%=（含增值税收入+土地本钱×9%）÷(1+9%）
举例：
甲房地产开发企业为增值税一样平常纳税人，开发的A项目是按一样平常计税要领计税，土地增值税整理时，取得项目销售收入(含增值税)88.8亿元 。假设增值税允许扣除的土地价款和拆迁赔偿用度为27.75亿元，房地产开发本钱15亿元，甲企业不可按转让房地产项目盘算分摊利息支出或不可提供金融机构证实，房地产开发用度按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发本钱”金额之和的10%以内盘算扣除，不思量其他情形，则：
(1)土地增值税整理收入=88.8-(88.8-27.75)÷(1+9%)×9%=88.8-5.04=83.76(亿元) 。
(2)计入取得土地使用权所支付的金额和房地产开发本钱(开发土地和新建房及配套设施的本钱)中土地价款和拆迁赔偿用度为27.75亿，则：其他扣除项目=(取得土地使用权所支付的金额+开发本钱)×20%=(27.75+15)×20%=8.55(亿元) 。
(3)房地产开发用度=(27.75+15)×10%=4.275(亿元) 。
纳税人选用增值税浅易计税要领计税的，土地增值税预征、整理收入均按“含税销售收入/(1＋5%)”确认 。
五、土地价款抵减销售额的税会处理
凭证财会[2016]22号划定，企业爆发相关本钱用度允许扣减销售额的账务处理 。按现行增值税制度划定企业爆发相关本钱用度允许扣减销售额的，发天生本用度时，按应付或现实支付的金额，借记“主营营业本钱”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目 。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务爆发时，凭证允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”或“应交税费——浅易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营营业本钱”、“存货”、“工程施工”等科目 。因此，土地价款抵减销售额应冲减“主营营业本钱” 。也就是说，销售房产项目的主营营业本钱是不含土地出让价款所抵减的销项税额的，盘算企业所得税时允许扣除的主营营业本钱，应以剔除土地出让价款所抵减的销项税额后的金额确认 。
举例：
A房地产公司2021年12月的销售额是5450万元，购置土地的总价款是2180万元，该公司是一样平常纳税人，可供销售的修建面积是100万平方米，当期销售房地产项目修建面积是50万平方米 。账务处理如下：
当期允许扣除的土地价款=50÷100×2180=1090万元
借：银行存款 5450万元
贷：主营营业收入 5000万元
应交税费—应交增值税（销项税额） 450万元
土地价款允许抵减的销项税额=1090÷（1+9%）×9%=90万元
借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减） 90万元
贷：主营营业本钱 90万元
作者：新利体育（武汉）税务师事务所合资人 纪宏奎
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