房地产企业是开发通俗住宅 ，照旧非通俗住宅 ，在土地增值税上有着很大区别：一是预缴土地增值税上的区别；二是土地增值税整理上的区别：纳税人制作通俗标准住宅出售 ，增值额未凌驾扣除项目金额20%的 ，免征土地增值税 ，而非通俗住宅就没有该优惠政策 。
通俗标准住宅是指按所在地?般民?住宅标准制作的栖身?住宅 。非通俗住房是相关于通俗住房界说的 ，非住宅指的是除了住宅以外的非栖身用衡宇 ，包括办公用房、商业用房和厂佃农栈、车库等 。那么通俗住宅与非通俗住宅怎样界定？
凡同时切合以下条件住宅的界定为通俗住宅：
1.住宅小区修建容积率在1.0（不含）以上 。单套住房的修建面积就是套型修建面积 。包括套内修建面积和分摊的共有修建面积 。
2.单套住宅修建面积在120平方米（含）以下 。修建容积率简称容积率 ，又称修建面积毛密度 ，是指项目妄想建设用地规模内所有修建面积与妄想建设用地面积之比 。隶属修建物也盘算在内 ，但应注明不盘算面积的隶属修建物除外 。以上所提到的妄想建设用地面积是指项目用地红线规模内的土地面积 ，一样平常包括建设区内的蹊径面积、绿地面积、修建物(修建物)所占面积、运动园地等等 。一样平常来说 ，住宅小区容积率立项时即已固化 ，但现实验收时 ，现实容积率并非与妄想完全一致 ，在认定通俗住宅照旧非通俗住宅时 ，应当以验收后的现实容积率为准 。
3.现实成交价钱低于同级别土地上住房平均生意营业价钱1.2倍以下 。好比本区域市场指导价为10000一平 ，而屋子的条约成交单价是13000一平 ，这就是非通俗住宅了 。
各省、自治区、直辖市凭证现真相形 ，制订外地区享受优惠政策通俗住房的详细标准 。允许单套修建面积和价钱标准适当浮动 ，但向上浮动的比例不得凌驾上述标准的20% 。好比：以湖北省为例 ，凭证湖北省地方税务局通告2015年第6号划定 ，住宅小区修建容积率在1.0(含1.0)以上、单套修建面积在144平方米(含144平方米)以下、现实成交价钱低于同级别土地上住房平均生意营业价钱1.2倍以下 。
凡差别时切合上述条件的住宅界定为非通俗住宅 。也就是说 ，住宅只要知足上述任何一个条件即为非通俗住宅 。因各地都会详细差别 ，因此非通俗住房与通俗住房的划分标准有一定差别 。同时政府也会凭证外地现真相形适时对非通俗住房与通俗住房的划分标准举行调解 。
在现实操作中 ，“同级别土地上住房平均生意营业价钱”指报告期内同级别土地上住房生意营业的平均价钱 ，经加权平均后形成的住房综合平均价钱 。以是 ，差别级别上的住房平均生意营业价钱是纷歧样的 。“同级别土地上住房平均生意营业价钱”应当由市、县房地产治理部分会同有关部分测算 ，报外地人民政府确定 ，每半年宣布一次 。但许多地方由于住建部分没有测算的平均价钱 ，税务机关却没有“同级别土地上住房平均生意营业价钱”的通告或通知可予以参考 。导致税务机关实务中无法操作 ，无奈之下只能放弃 。不得不说 ，现实成交价钱高于同级别土地上住房平均生意营业价钱1.2倍以上的情形普遍保存 。但现实成交价是就一单套住宅而言？照旧以住宅小区住宅平均生意营业价而言？照旧以土地增值税整理单位住宅平均生意营业价而言？这也是需要政策明确的地方 。
作者：新利体育（武汉）税务师事务所合资人 纪宏奎
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