凭证《国有土地上衡宇征收与赔偿条例》划定 ，衡宇拆迁可以获得的赔偿包括被征收衡宇价值的赔偿 ；因征收衡宇造成的搬家、暂时安顿的赔偿 ；因征收衡宇造成的停产休业损失的赔偿。衡宇征收赔偿有三种方法：一是钱币赔偿 ；二是产权替换 ，即实物赔偿 ；三是钱币赔偿和产权替换相团结。拆迁用度一样平常是政府肩负 ，但在“毛地”出让年月 ，政府土地以“毛地”价出让 ，开发商肩负拆迁用度。本文团结现行税收政策 ，将拆迁还建相关税收政策剖析如下：
一、被拆迁人相关税收政策
1、拆迁赔偿是否缴纳增值税。凭证《财务部 国家税务总局关于周全推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件一第十条的划定 ，销售效劳、无形资产或者不动产 ，指有偿提供效劳、转让无形资产或者不动产。被拆迁人取得政府对衡宇拆迁合理对价的赔偿 ，属于有偿放弃所有权的行为 ，与转让衡宇所有权、销售不动产没有实质的区别。正常商业生意营业生意双方自由出价、自愿成交 ，而衡宇拆迁赔偿行为 ，岂论是拆迁政策、拆迁方法 ，照旧赔偿标准、赔偿钱币照旧衡宇 ，均由政府相关部分来举行划定 ，被拆迁人没有自行选择的权力 ，企业取得拆迁赔偿和正常销售行为有实质的区别 ，不是一种市场行为。那么被拆迁人取得的赔偿是否缴纳增值税呢？
依据财税〔2016〕36号文件附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的划定》：下列项目免征增值税：…（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权送还给土地所有者。实务中 ，拆迁赔偿款并不但仅是对土地使用权的赔偿 ，可能还包括修建物、修建物、有形动产的赔偿。对土地使用权支付的赔偿款是免征增值税的 ，对衡宇修建物等其他赔偿是免税呢？《财务部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的通告》(财务部 税务总局通告2020年第40号)划定：土地所有者依法征收土地 ，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产赔偿费的行为 ，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的划定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项划定的土地使用者将土地使用权送还给土地所有者的情形。因此 ，被拆迁人收到的包括的土地赔偿、地上修建物赔偿、机械装备等有形动产赔偿 ，属于将土地使用权送还给土地所有者而取得的收入 ，该赔偿收入岂论是来自政府 ，照旧来自房地产公司 ，均应当免征增值税。
2、是否缴纳土地增值税。凭证《中华人民共和领土地增值税暂行条例》及着实施细则等划定 ，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”免征土地增值税。“所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产”是指因都会实验妄想、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。所称“因都会实验妄想而搬家”是指因旧城刷新或因企业污染、扰民 ，而由政府或政府有关主管部分凭证已审批通过的都会妄想确定举行搬家的情形 ；所称“因国家建设的需要而搬家”是指因实验国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而举行搬家的情形。这意味着拆迁赔偿款不需要缴纳土地增值税。
另外 ，因都会实验妄想、国家建设的需要而搬家 ，由纳税人自行转让原房地产的情形 ，比照《中华人民共和领土地增值税暂行条例实验细则》第八条（二）项划定免征土地增值税。切合免税划定的单位和小我私人 ，须向房地产所在地税务机关提出免税申请 ，经税务机关审核后 ，免予征收土地增值税。
3、企颐魅政策性搬家历程中的企业所得税处理。凭证《国家税务总局关于宣布〈企颐魅政策性搬家所得税治理步伐〉的通告》（国家税务总局2012年第40号通告）第五条划定 ，企业的搬家收入 ，包括搬家历程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬家赔偿收入 ，以及本企业搬家资产处理收入等。第十五条划定 ，企业在搬家时代爆发的搬家收入和搬家支出 ，可以暂不计入当期应纳税所得额 ，而在完成搬家的年度 ，对搬家收入和支出举行汇总整理。第十七条划定 ，下列情形之一的 ，为搬家完成年度 ，企业应举行搬家整理 ，盘算搬家所得：（一）从搬家最先 ，5年内（包括搬家昔时度）任何一年完成搬家的。（二）从搬家最先 ，搬家时间满5年（包括搬家昔时度）的年度。因此 ，企颐魅政策性搬家取得的所得可以递延缴纳企业所得税。
4、小我私人取得拆迁赔偿是否缴纳小我私人所得税。凭证《财务部 国家税务总局关于城镇衡宇拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)第一条划定 ，对被拆迁人凭证国家有关城镇衡宇拆迁治理步伐划定的标准取得的拆迁赔偿款 ，免征小我私人所得税。因此 ，若是小我私人取得的是凭证城镇拆迁治理步伐的标准取得拆迁赔偿款 ，按划定是可以免征小我私人所得税的 ，而若是取得的拆迁赔偿款凌驾凭证国家有关城镇衡宇拆迁治理步伐划定标准盘算的部分 ，原则上是不可以免征小我私人所得税的 ，在实务中各地税务的操作口径可能会有纷歧致 ，若有凌驾标准的赔偿营业爆发 ，建议与当田主管税务机关充分相同解决。
5、拆迁协议是否缴纳印花税。《财务部 税务总局关于印花税若做事项政策执行口径的通告》（财务部 税务总局通告2022年第22号）明确：“县级以上人民政府及其所属部分凭证行政治理权限征收、收回或者赔偿安顿房地产书立的条约、协议或者行政类文书”不属于印花税征收规模。因此 ，征收衡宇所签署的协议不缴纳印花税。
6、产权替换衡宇是否缴纳契税。凭证《中华人民共和国契税法》(中华人民共和国主席令第五十二号)第七条划定：“省、自治区、直辖市可以决议对下列情形免征或者减征契税：(一)因土地、衡宇被县级以上人民政府征收、征用 ，重新遭受土地、衡宇权属;(二)因不可抗力灭失住房 ，重新遭受住房权属。前款划定的免征或者减征契税的详细步伐 ，由省、自治区、直辖市人民政府提出 ，报同级人民代表大会常务委员会决议 ，并报天下人民代表大会常务委员会和国务院备案。湖北省划定：因土地、衡宇被县级以上人民政府征收、征用 ，选择钱币赔偿且重新购置土地、衡宇的 ，成交价钱不凌驾钱币赔偿部分免征契税 ，对凌驾部分征收契税 ；选择衡宇产权替换、土地使用权置换且不支付差价的免征契税 ，支付差价的 ，对差价部分征收契税。
7、产权替换衡宇是否可以办到第三人名下。凭证《民法典》第二百零九条划定 ，不动产品权的设立、变换、转让和祛除 ，经依法挂号 ，爆发效力 ；未经挂号 ，不爆发效力 ，可是执法尚有划定的除外。凭证《湖北省不动产税费一窗治理制度及规范（试行）》（鄂税发〔2022〕11号）划定：“土地使用权人、衡宇所有权人因其原有土地使用权、衡宇所有权被征收征用 ，重新遭受土地衡宇权属的行为。税务机关在治理征收征用重新享受土地衡宇权属减免优惠时 ，应当通过第三方信息或相关资料核实被拆迁衡宇产权所有人与被拆迁人是否一致。”因此 ，拆迁还建房在享受减免优惠时 ，衡宇产权所有人与被拆迁人应当一致性 ，并且要提供征收主体或者衡宇治理部分认定产权的产权所有人认定证实或原房产证才可以享受减免优惠。产权替换衡宇的产权人为签署《拆迁赔偿安顿协议》确当事人 ，即被拆迁衡宇的原产权人 ，必需治理产权证后才可以通过生意、赠与方法来实现房产转让。但详细操作中可以举行变通：被拆迁人可以通过与房地产企业、拆迁办协商 ，放弃还建房所有权 ，演变为“钱币赔偿” ，赔偿款由现实购房人支付给被拆迁人。但现实购房人购置的衡宇不可享受拆迁赔偿契税优惠政策。
二、房地产企业相关税收政策剖析
1、增值税。房地产开发企业以开发的商品房用于还建被拆迁人 ，爆发了销售不动产行为 ，于房产完工并与被拆迁户治理交接手续时爆发增值税纳税义务。由于拆迁还建衡宇不举行钱币结算 ，或涉及少量的钱币结算。在拆迁还建衡宇的计税价钱确定上 ，一样平常是凭证《营改增试点实验步伐》(财税〔2016〕36号附件1)文第四十四条来确定：一是凭证纳税人最近时期销售同类不动产的平均价钱确定。二是凭证其他纳税人最近时期销售同类不动产的平均价钱确定。三是凭证组成计税价钱确定。并且是按以上顺序来确定 ，即首先按纳税人最近时期自己销售的同类衡宇价确定 ；若是纳税人没有可供参照 ，则按其他纳税人最近时期销售的同类衡宇价钱确定 ；若是其他纳税人也没有可供参照 ，则凭证组成计税价确定。争议的焦点在于：最近时期衡宇价钱是以签署拆迁还建协议时同类衡宇价钱？照旧以衡宇交付时同类衡宇价钱为参照？而现现在房地产市场价钱是瞬息万变 ，并且一样平常都是上涨态势 ，可能签署拆迁还建协议时 ，衡宇市场价钱是1万一个平方 ，比及交房时 ，房价涨到2万、3万的都有。
在实务中 ，许多税务职员对拆迁还建衡宇价钱习惯于跟衡宇交付时衡宇价钱作较量认定衡宇价钱是否显着偏低 ，缘故原由是：一是交付时同类衡宇价钱容易取得;二是在税务职员看来 ，既然房地产企业销售同类衡宇 ，就应当以同类衡宇的价钱举行较量。其拭魅这是一个误区。我们以期房和现房来打例如 ，各人知道 ，一样平常来说 ，购置的现房价钱要远远高于购置的期房价钱。这是由于开发商为了开发一个楼盘 ，需要期待1~2年的时间 ，为了能实时收回现金 ，开发商会在期房阶段优惠许多。税务机关对房地产销售期房价钱低于交房价钱一样平常是不会质疑。为啥?销售的期房在衡宇期待期爆发的增值收益与房地产企业有关吗?房地产企业由于衡宇涨价后另外取得了收入吗？没有。以是对期房价钱显着偏低是认可的。那么对拆迁还建的衡宇呢?着实拆迁还建完全可以看作是两笔营业：以钱币赔偿给被拆迁人 ，同时被拆迁人以支付的赔偿费来购置衡宇。通过营业拆分之后不难发明：拆迁还衡宇的实质就是被拆迁人以应支付的拆迁赔偿费购置衡宇。与购置期房是统一性子。以是 ，拆迁还建衡宇是以签署拆迁还建协议时同类衡宇价钱为参照 ，而并非是以交付时衡宇价钱为参照。在实务中 ，若是拆迁还建协议中约定了超面积或少面积怎样结算 ，则该价钱就可以认定为是其时的市场公允价。如湖北省划定：关于房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房 ，应以每套还建房为单位 ，划分盘算缴纳增值税：
(1)房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房 ，现实面积大于拆迁还建协议约定的面积的 ，应以现实收取的凌驾部分面积的平均单价作为还建衡宇的计税价钱。
(2)房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房 ，现实面积与拆迁还建协议约定的面积相同的 ，以同楼层相同或者类似衡宇的平均单价作为计税价钱。
(3)房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房 ，现实面积小于拆迁还建协议约定的面积的 ，以房地产开发企业向被拆迁业主现实退还的缺乏部分面积的平均单价作为还建衡宇的计税价钱。
(4)还建衡宇的计税价钱不得低于衡宇的本钱价钱。
房地产企业拆迁还建衡宇 ，一方面要确认增值税应税收入 ，另一方面要确认拆迁本钱。关于房地产企业一样平常计税情形下 ，所确认的拆迁本钱是否允许抵减销售额？财税〔2016〕140号文件明确 ，《营业税改征增值税试点有关事项的划定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部分支付的土地价款” ，包括土地受让人向政府部分支付的征地和拆迁赔偿用度、土地前期开发用度和土地出让收益等。因此 ，房地产企业向被拆迁人支付的钱币化拆迁赔偿款 ，能够抵减增值税销售额。那么针对非钱币化的安顿支出 ，如房地产企业拆迁还房的情形 ，其视同销售收入能否作为增值税的抵减项目？关于这一问题 ，我们现在看到相关税务机关的口径均只认可钱币性拆迁赔偿支出的增值税差额扣除 ，视同销售支出的差额扣除现在鲜有认可的回复案例。
自己的看法是：还建房视同销售计入拆迁赔偿费后 ，可以在销售额前扣除。理由是以实物赔偿是拆迁赔偿费的形式之一 ，也是属于财税〔2016〕140号第七条所指的“向政府部分支付的土地价款“。并不可由于不是钱币形式支付拆迁赔偿就否定拆迁赔偿的事实 ，并且文件中也并未划定以钱币形式支付的拆迁赔偿费才华抵减销售额 ，以非钱币性资金赔偿就不可抵减销售额。同样属于拆迁赔偿费性子 ，若是将以实物赔偿不纳入抵减规模显然有失公允。
2、土地增值税。土地增值税政策明确划定：“纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分派给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和小我私人的非钱币性资产等 ，爆发所有权转移时应视同销售房地产。”因此 ，房地产企业拆迁还建的房产应“视同销售” ，应确以为土地增值税应税收入。在对实物还建房产收入简直定上 ，《国家税务总局关于印发〈土地增值税整理鉴证营业准则〉的通知》(国税发〔2007〕132号)第二十三条划定：“纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分派给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和小我私人的非钱币性资产等 ，爆发所有权转移时应视同销售房地产 ，其视同销售收入按下列要领温顺序审核确认：(一)按本企业当月销售的同类房地产的平均价钱审定。(二)按本企业在统一地区、统一年度销售的同类房地产的平均价钱确认。(三)参照外地昔时、同类房地产的市场价钱或评估价值确认。”站在增值税的角度 ，若是一样平常计税可以抵减销售额的情形下 ，对增值税影响不是太大。但站在土地增值税的角度 ，拆迁还建衡宇价钱确定越高 ，对房地产企业反而是一种利好。由于土地增值税对拆迁还建衡宇一方面确认土地增值税收入 ，另一方面确认土地本钱允许土地增值税税前扣除。并且土地增值税在扣除上 ，对土地和开发本钱除据实扣除的基础外 ，还可以加计20%和10%房地产开发用度的扣除。也就是说 ，拆迁还建衡宇价钱确定越高 ，扣除越多 ，响应增值越少 ，甚至于可以抵达通俗住宅增值率未凌驾20%免缴土地增值税的效果。并且在实务中 ，也有一部分税收妄想“专家”遵从税务机关“从高”心里 ，以衡宇交付时同类衡宇价钱确定拆迁还建价钱 ，顺势提高拆迁本钱 ，用于调理土地增值税。这种妄想显然是保存一定的税收危害。房地产拆迁还建在土地增值税收入确认上 ，仍然应当以签署拆迁还建协议时同类衡宇市场价钱确定。实务中 ，尚有一种误区：房企用制作的本项目房地产安顿被拆迁户的 ，还建房视同销售处理确认收入 ，同时确以为开发项目的拆迁赔偿费。关于还建房的增值岂稳固为了0?着实 ，所确认的拆迁本钱组成受让土地的本钱 ，而土地本钱要在所有可售面积中分摊。以是在还建房中分摊的拆迁本钱只是其中的很小的一部分。
3、企业所得税。《企业所得税法实验条例》第六十六条第三款划定 ，通过捐赠、投资、非钱币性资产交流、债务重组等方法取得的无形资产 ，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。《房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐》(国税发〔2009〕31号)第七条划定 ，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分派给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和小我私人的非钱币性资产等行为 ，应视同销售 ，于开发产品所有权或使用权转移 ，或于现实取得利益权力时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的要领温顺序为：(一)按本企业近期或今年度最近月份同类开发产品市场销售价钱确定;(二)由主管税务机关参照外地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的本钱利润率确定�？⒉返谋厩舐什坏玫陀�15% ，详细比例由主管税务机关确定。实务中有一种看法以为：“还建房”的实质上是“以物易物” ，即以衡宇换取土地 ，属于非钱币性资产交盛行为 ，交流的历程现实上是购置土地和销售衡宇同时完成的历程。其拭魅这是一个误区。房地产企业还建房并非是以开发产品换取被拆迁人的土地使用权 ，若是属于以土地换取衡宇这种情形 ，凭证国税发〔2009〕31号文划定 ，换出的衡宇就要按衡宇交付时的市场公允价值确认企业所得税销售收入了。事实上 ，土地是由开发商直接从领土部分受让取得 ，只不过开发商是以“实物”形式支付被拆迁人的拆迁赔偿费 ，因此 ，属于将开发产品抵偿债务行为。即被拆迁户选择就地安顿衡宇赔偿方法 ，属于以开发产品(衡宇)抵偿应向被拆迁人支付的拆迁赔偿款 ，应视同销售 ，相当于被拆迁户用房地产企业支付的钱币赔偿资金向房地产企业购入衡宇两笔营业。另外 ，要确认土地本钱中的拆迁赔偿费支出。即回迁房在衡宇交付时 ，一方面以公允价值确认销售收入的实现 ，同时应当以应还建的面积与市场公允价值确认拆迁本钱。同样 ，房地产企业拆迁还建衡宇 ，应按签署拆迁还建协议时同类衡宇的市场价钱确定。
4、契税。凭证《契税法》及《财务部 税务总局关于贯彻实验契税法若做事项执行口径的通告》（2021年第23号通告）划定：土地使用权出让的 ，计税依据包括土地出让金、土地赔偿费、安顿津贴费、地上附着物和青苗赔偿费、征收赔偿费、都会基础设施配套费、实物配建衡宇等应交付的钱币以及实物、其他经济利益对应的价款。因此 ，房地产企业受让土地应肩负的被拆迁人的各项用度应当并入土地本钱盘算缴纳契税。但在实务中 ，一样平常“毛地”土地出让 ，拆迁赔偿费是在土地过户之后才爆发 ，因此 ，对后期爆发的征收赔偿费（包括过渡费）、都会基础设施配套费、实物配建衡宇对应的价款等要补缴契税。但对协议出让的土地 ，国家征收的仅是一部分土地出让金 ，对原土地使用权人应当支付的种种赔偿是由土地受让人肩负。拆迁赔偿费的形式一种是钱币安顿(直接取得钱币赔偿) ，另一种是举行衡宇产权替换 ，即开发商给被拆迁人赔偿一套新的房产。也就是说 ，实物还建属于拆迁赔偿的一种方法 ，对房地产企业协议方法受让土地 ，其契税计税价钱还应包括拆迁赔偿用度。同样 ，房地产企业提供还建房 ，应按签署拆迁还建协议时同类衡宇的市场价钱与应还建的面积确认拆迁本钱。应当注重：一样平常来说 ，缴纳土地出让金时即缴纳了契税 ，关于后期爆发的拆迁赔送还要补缴契税。补缴契税的纳税义务从什么时间盘算 ，已往是没有明文划定。但新契税法出台后 ，凭证财务部 总局通告2021年第23号第四条划定 ，关于按划定不再需要治理土地、衡宇权属挂号的 ，纳税人应自纳税义务爆发之日起90日内申报缴纳契税。
作者：新利体育（武汉）税务师事务所合资人 纪宏奎
本文版权属于作者所有 ，更多与本文有关的信息 ，请联系新利体育：
电话：010-57961169
