广东省国税局先容，房地工业是原营业税下税收孝顺最大的行业，周全推开营改增试点后，国家通过一系列的特殊政策和过渡政策，确保房地工业实现税负只减不增 。
这些特殊政策和过渡政策如下：
其一，扣除土地本钱 。
政策设计：房地产开发企业中的一样平常纳税人销售其开发的房地产项目，可扣除受让土地时向政府部分支付的土地价款 。
剖析：营改增试点给予房地工业的最大盈利就在于可扣除土地价款 。对北上广深等一线都会的房地产开发企业来说，其土地本钱占比大多抵达30%-50%，扣除土地本钱最大限度解决了因土地本钱较高导致税负可能上升的忧虑 。
其二，预收款按3%预缴 。
政策设计：凭证营改增试点政策，房地产开发企业接纳预收款方法销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税，在房地产项目完成产权转移后，盘算应纳税额并抵减已预缴税款 。而原营业税下，房地产开发企业收到预收款即确认纳税义务并按5%税率缴纳营业税 。
剖析：营改增试点后，房地产开发企业在项目开发阶段需缴纳税款镌汰约40%，将节约大宗的资金本钱 。
其三，老项目可选择浅易计税要领 。
政策设计：思量到房地产项目一样平常时间跨度较长，营改增试点前爆发的本钱已无法作为进项税额抵扣，营改增试点过渡政策允许老项目选择浅易计税要领凭证5%征收率计税，与原营业税税率5%相比，税负水平基本坚持稳固，有利于更好地实现营改增试点平稳过渡 。
举例：某房地产开发企业自2015年1月起开工建设某住宅项目，2016年6月1日起对外预售 。该项目可按房地产老项目选择浅易计税要领计税，其征收率为5%，思量换算不含税销售的因素，着实际税负仅为4.76%，相比原营业税税率5%还略有下降 。
其四，按项目选择计税要领 。
政策设计：房地产开发企业可凭证差别项目选择适用差别计税要领计税 。
剖析：好比关于分期开发的房地产住宅项目，关于营改增试点前已开工的老项目，房地产开发企业可选择浅易计税要领计税，维持税负水平稳固过渡;关于营改增试点后才开工的新项目，由于可以取得可抵扣的进项税额，房地产开发企业应凭证一样平常计税要领计税 。值得说明的是，一旦选定计税方法，之后的36个月时代不得更改 。
其五，出租老不动产过渡政策 。
政策设计：出租老不动产，纳税人可以选择浅易计税要领按5%征收率计税 。
剖析：营改增试点对出租老不动产安排了这一过渡政策 。关于纳税人于2016年4月30日前取得的老不动产，因取得不动产时未能抵扣进项税额，凭证过渡政谋划定，只要不动产权属坚持稳固可一直选择浅易计税要领计税，在较长时期内坚持税负水平只减不增 。
其六，取得不动产分2年抵扣进项税额 。
政策设计：营改增试点将不动产纳入了增值税抵扣规模，2016年5月1日后取得的不动产或不动产在建工程的进项税额分2年举行抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40% 。
剖析：将不动产纳入进项抵扣规模是我国增值税刷新的重大突破，无论是可抵扣的不动产规模照旧不动产抵扣的年限，都突出了有利于纳税人的原则，是实验周全减负的一项有力行动 。新增不动产进项抵扣对房地工业意义重大，短期来看，增添进项抵扣有助于减轻税负水平，降低企业本钱，尤其为处于转型期的房地产开发企业赢得“缓冲期”;久远来看，将刺激不动产的消耗需求，有助于房地产开发企业实现“去库存”的目的，有益于整个行业的良性、康健生长 。
其七，选择甲供工程模式 。
政策设计：为甲供工程提供的修建效劳可以选择适用浅易计税要领计税，且甲供材不纳入修建效劳计税依据 。
剖析：营改增试点对修建效劳安排了这一过渡政策，房地产开发企业可获益于过渡政策，通过接纳甲供工程模式，自行采购装备、质料和动力，便可抵扣17%的进项税额，相比于原营业税下将装备、质料和动力计入修建效劳销售额来实现本钱盘算，可获得更多的进项税额抵扣，有利于实现税负一连下降 。
其八，二手房生意营业税费只减不增 。
政策设计：营改增试点延续了原营业税二手房生意营业优惠政策，小我私人出售购置2年以上(含2年)的住房继续享受免税政策，北上广深四地的小我私人出售非通俗住房虽不直接适用免税条件，但也可以将购置住房价款从销售收入中扣除，按差额缴纳增值税 。
剖析：在延续营业税下二手房生意营业免税政策的基础上，思量增值税作为价外税的因素，二手房生意营业的税负不会增添 。以生意营业价钱为100万的房产为例，营改增试点前需缴纳营业税100×5%=5万元;营改增试点后需缴纳增值税100÷(1+5%)×5%=4.76万元，少交税款2400元 。营改增试点后，二手房生意营业的增值税仍然由地税机关征收，维持办税资料稳固、办税流程稳固、办税场合稳固，但税负略有下降 。
泉源：广东国税
