关于纳税人转让不动产的营改增税收政策 ，《财务部、国家税务总局关于周全推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《纳税人转让不动产增值税征收治理暂行步伐》（国家税务总局通告2016年第14号 ，以下简称“14号通告”）等文件作出了详细划定。纳税人在实务操作中应注重三个问题。
14号通告的适用规模
纳税人转让不动产 ，着实是“纳税人转让其取得的不动产”。与这个看法易混淆的是“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”。前者的特征是：纳税人转让的不动产是纳税人以直接购置、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等种种形式取得的不动产；纳税人转让不动产时该不动产的权属已挂号在自己名下。后者的特征是：销售不动产的主体是房地产开发企业；销售的不动产是自行开发的房地产项目 ，即在依法取得土地使用权的土地上举行基础设施、衡宇等不动产投资建设并且首次进入流通领域、尚未治理权属挂号的项目。
只有乃岚人转让其取得的不动产时 ，才适用14号通告的有关划定；房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 ，则不适用该通告。但值得注重的是 ，若是房地产开发企业将权属已经挂号在自己名下的不动产对外销售 ，则应当适用14号通告。
增值税的纳税所在
营改增前 ，纳税人转让不动产 ，应当向不动产所在地申报缴纳营业税。营改增后 ，为坚持现行财务体制基本稳固 ，纳税人转让其取得的不动产 ，需要在不动产所在地缴纳或预缴税款。
1.其他小我私人
由于小我私人中的其他小我私人（即自然人）只有栖身地 ，没有机构所在地 ，且其他小我私人只有在爆发应税行为时 ，才需要盘算缴纳增值税 ，因此 ，关于其他小我私人转让其取得的不动产 ，只需在不动产所在地缴纳税款就可以 ，不需要再回栖身地申报缴纳。
2.其他小我私人以外的纳税人
其他小我私人以外的纳税人 ，都有机构所在地。一方面 ，若是这些纳税人转让其取得的不动产 ，只向不动产所在地税务机关预缴税款而不向机构所在田主管税务机关举行乃岚申报 ，那么机构所在田主管税务机关就不可周全掌握纳税人的谋划行为。另一方面 ，关于纳税人自身来讲 ，只有将其转让不动产的营业与其他营业合并在机构所在地申报纳税 ，才可以完整地核算所有营业的进项税额和销项税额 ，准确盘算应缴税款。因此 ，14号通告第三条、第四条和第五条划定：其他小我私人以外的纳税人转让其取得的不动产 ，应向不动产所在田主管地税机关预缴税款 ，向机构所在田主管国税机关申报纳税。同时 ，第九条划定：“纳税人转让其取得的不动产 ，向不动产所在田主管地税机关预缴的增值税税款 ，可以在当期增值税应纳税额中抵减 ，抵减不完的 ，结转下期继续抵减”。
增值税的计税要领
增值税计税要领分为一样平常计税要领和浅易计税要领两种。一样平常来说 ，一样平常纳税人适用一样平常计税要领 ，小规模纳税人适用浅易计税要领。可是 ，营改增之后 ，若是一样平常纳税人转让的不动产是营改增之前取得的 ，那么由于该不动产在取得时不可取得增值税专用发票 ，以是无进项税额可以抵扣。因此 ，一样平常纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产 ，既可以选择适用浅易计税要领计税 ，也可以选择适用一样平常计税要领计税。
关于纳税人转让其取得的不动产的计税要领的适用规模 ，归纳综合起来有三点：一是一样平常计税要领仅适用于一样平常纳税人；二是一样平常纳税人转让营改增之前取得的不动产 ，可以在两种计税要领中选择一种适用；三是小规模纳税人转让其取得的不动产 ，适用浅易计税要领。
泉源：中国税务报
