今年7月增值税“三报叠加”和房产税季报事后，笔者抽查了部分房产税季度申报情形，发明了不少的问题，出租房产的房产税计税依据过失的问题更是突出。房产税暂行条例划定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”营改增后，房产租金收入由原先征收营业税改征增值税，其计税方法也由原先的价内计税改变为价外计税，带来了从租计征房产税计税依据“房产租金收入”的杂乱。因此，营改增后怎样确定房产税计税依据，准确盘算房产税，应理清以下四个问题。
问题一：营改增后，从租计征的房产税计税依据是否含增值税？
《财务部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、小我私人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）划定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。在计征房产税等税种时，税务机关审定的计税价钱或收入不含增值税。”同时，关于享受减征、免征增值税优惠的纳税人，还专门划定“免征增值税的，确定计税依据时，成交价钱、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”因此，2016年5月1日后，纳税人从租计征房产税时，其计税依据不含增值税。
问题二：出租房产增值税计税要领怎样确定？
营改增后确定从租计征房产税计税依据，必需先厘清增值税怎样盘算。目今，纳税人出租房产一样平常保存三种情形：一是单位和个体工商户出租2016年4月30日以前取得的房产，二是单位和个体工商户出租2016年5月1日以后取得的房产，三是其他小我私人出租房产（住房、其他房产）。增值税计税要领也保存两种方法：一样平常计税要领和浅易计税要领。凭证纳税人增值税纳税资格的挂号种类的差别，其计税的方法和依据也各不相同。详见文尾表格。
提醒：一样平常纳税人爆发财务部和国家税务总局划定的特定应税行为，可以选择适用浅易计税要领计税，但一经选择，36个月内不得变换。同时，关于一样平常纳税人保存多套房产出租，可能保存差别房产适用差别增值税计税要领选择的情形，不但需要向国税机关备案，也要向地税机关备案。
问题三：一样平常计税要领从租计征房产税计税依据怎样确定？
出租房产实验（或选择）增值税一样平常计税要领的，其增值税应纳税额为“当期销项税额－当期进项税额”，当期销项税额小于当期进项税额缺乏抵扣时，其缺乏部分可以结转下期继续抵扣。无论纳税人当期现实缴纳的增值税额几多，其从租计征的房产税计税依据“不含增值税”的租金收入，就是增值税发票中列明的“销售额”，即：取得的所有租金收入凭证11%的增值税率折算后的金额。盘算公式如下：
从租计征房产税计税依据＝所有租金收入÷（1＋11%）
纵然纳税人不动产所在地与机构所在地不在统一县（市、区），增值税凭证3％的预征率向不动产所在田主管国税机关预缴税款，向机构所在田主管国税机关申报纳税的，其从租计征房产税计税依据仍然是“不含增值税”的租金收入，在房产所在地地税机关申报缴纳。
问题四：浅易计税要领从租计征房产税计税依据怎样确定？
选择（或实验）浅易计税要领的纳税人，由于国家对小微企业和小我私人（个体工商户和其他小我私人）出租住房的增值税优惠，其从租计征房产税的计税依据，不可简朴地等同于按5%的征收率折算不含税租金收入，应区分差别的情形划分确定：
1.一样平常纳税人选择浅易计税要领的，从租计征房产税计税依据是“不含增值税”的租金收入，即以收到的所有租金收入，凭证5%的征收率折算，盘算公式如下：
从租计征房产税计税依据＝现实所有租金收入÷（1＋5%）。
2.小规模纳税人实验浅易计税要领的，因纳税人可能享受小微企业免征增值税优惠以及开具增值税发票种类的差别（增值税通俗发票、增值税专用发票）而差别，其从租计征房产税计税依据不可简朴地等同于“不含增值税”的租金收入，其“免征增值税的，确定计税依据时，不扣减增值税额”，即不扣除减免的增值税额，详细如下：
知足小微企业增值税优惠条件的纳税人，出租房产开具增值税通俗发票免征增值税的，确定其从租计征房产税计税依据时，租金收入不扣减增值税额，即为现实收到的所有租金，无须折算“不含增值税”的租金收入。
知足小微企业增值税优惠条件的纳税人，出租房产开具增值税专用发票的（所有或部分），不享受免征优惠，应按划定征收（或预缴）增值税，其缴纳的增值税额应予在租金收入中扣减。详细如下：
从租计征房产税计税依据＝现实所有租金收入－开具增值税专用发票缴纳的增值税额。
3.其他小我私人接纳一次性收取租金或预收款形式出租不动产，取得（预收）的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊。分摊后的月租金收入不凌驾3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。其房产出租的房产税计税依据的盘算按小规模纳税人的浅易计税要领。
关于个体工商户和其他小我私人出租住房的，凭证现行增值税新政，适用优惠政策减按1.5%征收的，其免征增值税的，确定计税依据时，房产税计税依据应为租金收入不扣减增值税额。
即：实验优惠税率的其他小我私人出租住房的租金房产税计税依据：所有租金收入－〔所有租金收入÷（1＋5%）×1.5%〕＝所有租金收入－实缴增值税额。
综上，实验浅易方法计税的房产出租房产税计税依据，可以简朴地记为：
实验浅易方法计税的房产出租房产税计税＝所有租金收入－实缴增值税额。
泉源：中国税务报
