房地产开刊行业营改增政策逐步完善，与此同时，营改增政策实验历程中关于其他税种的影响也日益展现，其中以企业所得税最为显着，集中体现在以下几方面：
增值税预缴政策
对预售收入确认的影响
凭证现在营改增政策，一样平常纳税人接纳预收款方法销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时凭证3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，其中适用一样平常计税要领计税的，凭证11%的适用税率盘算，适用浅易计税要领计税的，凭证5%的征收率盘算。
《房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐》（国税发〔2009〕31号）划定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）盘算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。营改增前，房地产开发企业凭证“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%，计税依据为预售收入，缴纳的营业税作为时代用度举行税前扣除 ；营改增后，由于增值税属于价外税，不得在税前扣除，以是企业所得税如那里置显得尤为主要。
一种看法以为，企业就预售收入预缴增值税时，不可开具增值税专用发票，不举行价税疏散，以是企业所得税应凭证全额确认收入。另一种看法以为，虽然发票上没有价税疏散，但增值税自己就是价外税，在企业所得税确认收入时不应包括响应的增值税税款。
房地产开发企业在详细操作上也不尽相同：一是将预缴的增值税依然凭证原营业税的处理方法，直接作为时代用度税前扣除 ；二是凭证预售收入全额确认企业所得税收入，暂不思量增值税的影响 ；三是凭证以“预售收入减去现实预缴的增值税”确认企业所得税收入 ；四是凭证适用税率（征收率）举行价税疏散，以疏散后不含税价钱确认所得税收入。
从增值税的实质属性出发，团结预缴步伐的特殊划定，笔者以为应凭证“预售收入减去现实预缴的增值税”确认所得税收入，不宜由于发票的使用而改变所得税的性子，更不宜突破所得税法的划定，而将增值税作为时代用度举行税前扣除。
差额征税政策
对应纳税所得额的影响
营改增政谋划定，房地产开发企业中的一样平常纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一样平常计税要领计税，凭证取得的所有价款和价外用度，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额盘算销售额。销售额的盘算公式为：销售额=（所有价款和价外用度-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
那么“当期允许扣除的土地价款”抵减的销项税额，在企业所得税方面如那里置？
从收入确认的角度看，“当期允许扣除的土地价款”抵减的销项税额，响应增添了不含税销售额的金额。因此“当期允许扣除的土地价款” 抵减的销项税额应该作为增添企业所得税收入处理。从本钱扣除的角度看，“当期允许扣除的土地价款”抵减的销项税额，视为土地价款中包括的准予扣除的增值税，企业所得税税前扣除的土地本钱则应该调减响应金额，因此，“当期允许扣除的土地价款” 抵减的销项税额应凭证冲减本钱处理。从会计核算的角度看，凭证《增值税会计处理划定》（财会〔2016〕22号）划定，是凭证冲减“主营营业本钱”举行处理的，若是税法没有明确划定，则应凭证会计处理盘算企业所得税应纳税所得额。
无论是“增添收入”照旧“冲减本钱”，最终对企业会计利润的影响是一致的，但对企业所得税应纳税所得额的盘算会带来差别影响。“增添收入”方法除了通过收入直接影响应纳税所得额，还会通过增添扣除项目盘算基数（如广告宣传费、营业招待费等）间接影响应纳税所得额的盘算。在现在没有进一步政策明确的情形下，应暂凭证会计处理盘算应纳税所得额，即“当期允许扣除的土地价款” 抵减的销项税额，在企业所得税方面应凭证冲减本钱处理。
营改增政策
对回迁房所得税处理的影响
回迁房的税务处理政策对房地产开发企业影响较大。房地产开发企业赔偿给回迁户的屋子，凭证企业所得税相关划定，应视同销售，凭证开发产品的市场公允价值和土地使用权转移历程中应支付的相关税费盘算确认其视同销售本钱。
营改增前，由于营业税是价内税，属于企业营业税金及附加的组成部分，切合税前扣除的基来源则，因此无论是作为时代用度扣除照旧作为销售本钱的组成部分举行扣除，均不会对企业所得税应纳税所得额的盘算爆发实质影响。营改增后，增值税是价外税，理论上销售价款中已经包括增值税，会计处理凭证不含税销售额核算收入，增值税已经从收入中剔除，实质上转嫁给了买方，以是正常情形不保存缴纳的增值税在企业所得税税前扣除的情形。可是，关于回迁房视同销售问题，由于增值税无法转嫁给买方，需由企业自己肩负，实质上是企业拆迁赔偿本钱的组成部分。因此，回迁房应缴纳的增值税应作为企业所得税视同销售本钱的组成部分。
泉源：中国税务报
作者：冯治国
