近期，北京市地税局第四稽察局对N房地产开发公司实验税收检查，查实N房地产公司检查期内对已完工备案的Z小区房地产项目，未举行所得税完工结算，保存项目本钱核算时间划分不明、已完工销售房产多计本钱等问题，少缴企业所得税。针对企业的违法事实，该局对其做出补缴企业所得税5044万元，加收滞纳金1227万元的处理决议。
项目剖析 房企涉税疑点突出
不久前，凭证专项检查妄想，北京市地税局第四稽察局检查职员对N房地产公司2012年～2013年的纳税情形实验税收检查。
N房地产公司建设于2001年3月29日，性子为其他有限责任公司，注册资金3000万元，谋划规模为房地产开发、销售、物业治理和家居装饰等。
N房地产公司开发的Z小区项目2008年9月取得建设部分立项批准批复，项目包括住宅、商业、地下车库和配套公建等，分北区和南区两部分。检查职员查前通过盘问建委网站得知，Z小区项目北区和南区的大部分住宅的完工证实质料已划分于2011年12月、2013年10月报送建设部分备案。该公司对外销售信息显示，企业2012年～2013年时代对外销售该项目部分住宅，但检查职员盘问该公司历年企业所得税申报情形发明，N房地产公司虽然北区、南区大部分住宅已完工并报建设部分备案，但却一直未举行企业所得税完工整理。
综合查前外部信息相识和企业涉税数据剖析历程中发明的疑点，检查职员以为，N房地产公司保存推迟完工整理时间，将应分期结转的本钱一次性结转，以少缴企业所得税嫌疑，决议实地调阅核查N房地产公司账簿，对该公司检查年度已完工开发产品举行企业所得税汇算清缴，查清该企业是否保存多列本钱，少缴企业所得税问题。
本钱划分 时代本钱多列2亿元
在对企业举行现场核查时，当检查职员询问Z小区项目部分住宅已完工备案，为何企业不举行完工项目所得税汇算清缴时，该公司财务职员称，因Z小区项目还未所有销售完毕，项目许多建设和销售本钱尚未计入项目内 ，因此企业准备等项目本钱所有盘算完成后，再举行项目所得税整理。
对此，检查职员向企业财务职员明确体现，N房地产公司这样核算差池。国税发〔2009〕31号文件明确划定，若是房地产开发企业开发产品完工证实质料已报房地产治理部分备案，应视同已经完工，需举行已完工产品企业所得税汇算清缴。企业开发的Z小区项目2013年既然已有大部分北区和南区住宅完工备案，就必需凭证规则举行所得税汇算清缴。
检查职员在核实N房地产公司项目开发本钱资料数据的历程中，发明该公司账目中有大宗2014年后爆发的修建装置工程费发票，涉及金额5600多万元。同时，检查职员还发明企业将2014年后爆发的“土地征用及拆迁赔偿费”1.44亿元，也列入了2013年完工项目的本钱中。
对此，该公司财务认真人诠释称，Z小区项目是N房地产公司近年来开发的唯逐一个房地产项目，企业以为只要与Z小区项目相关的本钱，都可以计入开发本钱，并在税前扣除。只要合情理，纵然没有取得正当凭证的本钱用度项目，也应该可以做响应的扣除。
对此，检查职员向企业职员体现，国税发〔2009〕31号文件第三十四条明确划定：“企业在结算计税本钱时着实际爆发的支出应该取得但未取得正当凭证的，不得计入计税本钱，待现实取得正当凭证时，再按划定计入计税本钱。”同时，凭证划定，2013年企业已完工报备项目的本钱列支盘算阻止时点应为2013年12月31日，此时点之后爆发的本钱用度，应在取得正当凭证后，团结Z项目后期施工衡宇的完工进度、销售进度，在昔时核算时凭证收入与成内情配比的原则，逐步结转并在当期举行所得税税前扣除。因此，企业将2014年度爆发的修建装置工程费，及“土地征用及拆迁赔偿费”计入2013年已完工项目本钱的做法是过失的。
经由检查职员的税法宣传和向导，该公司最终认可了税务机关的意见。
支出审定 虚列2000万无关本钱
发明企业完工备案房产计税支出的划分保存问题后，检查职员并未松开对N房产公司检查年度本钱的核查事情，重点对企业开发本钱会计科目中的前期工程费、修建装置工程费、基础设施建设费、公共配套设施费等六项本钱项目以及相关时代用度举行检查，通过对Z项目建设的修建装置施工条约、工程概预算和决算报告、收支凭证、票据、银行付款凭单等资料逐一举行审核，核查账目中的票据凭证是否与其营业相关、本钱用度列支项目是否真实，以及相关资金是否现实支付给供货方或提供劳务方等。
检查职员发明，N房地产公司账目中列支的2240万元开发本钱在营业相关性和凭证真实性等方面保存问题：经核查，企业从建材市场取得的沙石料等本钱发票为假发票，涉及开票金额70余万元；账簿中金额为108万元的前期工程费、200万元的开发间接费，以及总计1862万元的修建装置工程费，经查证与N房地产公司开发的Z小区项目无关。凭证税规则定，以上几笔共计2240万元的本钱用度不应在税前线支扣除。
在对检查年度Z小区项目完工产品开发本钱举行仔细审核后，检查职员核实其账目中盘算的开发本钱共计9.7亿多元，剔除不允许扣除的开发本钱2240万元，最终审定检查时代完工项目的计税本钱为9.5亿元。
别的，检查职员还发明，N房地产公司在Z小区项目完工产品开发本钱核算时，未遵照国税发〔2009〕31号文件第二十九条划定，对9.5亿元开发本钱用度凭证能否区分使用偏向、确认最终使用工具等标准，举行直接本钱和配合本钱划分。未划分确认整天性子和金额会直接影响检查期内已完工项目公共配套设施费等本钱用度的归集和分派的盘算比例，进而对企业应缴纳的所得税款盘算爆发较大影响，可能会涉及几十万元，甚至上百万元的税款征收问题。
检查职员向N房产开发公司职员详细解读了相关税法条款，并批注不举行整天性子划分的利害，企业财务职员接受检查职员的意见，在检查职员的指导下，对检查时代Z小区项目完工产品的直接本钱和配合本钱举行了归集和区分，最终确定直接本钱为3.5亿元，配合本钱为6亿元。
经由对N房地产公司检查年度Z小区项目完工产品开发本钱的逐项复核，剔除该公司检查年度完工项目中多计的2亿元开发用度，以及2240万元与项目无关的开发本钱，确定计税直接本钱和间接本钱后，经由测算，检查职员确定了N房地产公司检查年度Z小区项目“可售面积单位计税本钱”和“已销开发产品的计税本钱”，由此盘算并最终确定，N房地产公司检查年度应补缴企业所得税5044万元。
面临检查职员提供的翔实数据和充分的税法依据，N房地产公司认真人最终认可了通过推迟完工整理时间、违法列支本钱，在检查年度少缴纳企业所得税的违法事实，北京市地税局第四稽察局依法向企业追缴了税款并加收了滞纳金。
案例点评：挤出房产开发本钱中的“水分”
本案中，涉案房地产企业对已完工项目未按划定举行完工整理，并通过多列项目本钱方法逃避纳税，其违法行为在房地产企业中具有一定典范性。
检查职员在对涉案企业的核查历程中，充分使用妄想、房管、银行等部分提供的第三方涉税信息，团结征管数据，对企业开发项目的妄想设计、建设指标、项目完工情形等信息数据实验比对验证，并迅速确认企业保存的涉税问题，为下一步深入检查明确了偏向。在视察历程中，检查职员支付了大宗精神和时间，针对企业完工产品情形，依据规则准确认定检查年度企业完工产品计税时点，通过对企业修建装置工程费等六大本钱项目及相关时代用度涉及的大宗条约、工程概预算和决算报告、收支凭证、票据等资料逐一举行审核，最终锁定了企业虚列项目开发本钱逃避纳税的证据，使案件顺遂查结。
本案涉案企业泛起的涉税违法问题不是个案，在房地产开发企业中具有一定代表性。凭证税规则定，房地产开发企业的项目建设本钱，应凭证房地产现实完工和销售情形分批结转。但在现实谋划历程中，不少房地产企业完工项目备案后并未实时举行完工整理，并接纳混淆直接本钱与配合本钱、将分期结转本钱一次性结转、将未售本钱提前结转等手段，抵达多列支本钱少缴税款的目的。为此，税务机关在一样平常治理中，应参考妄想、领土、房管等部分的第三方信息，增强企业开发项目一样平常实地巡查，团结房地产企业开发项目的完工进度，对企业项目本钱用度归集的划分时间，结转和分派的标准、比例等实验重点核查，对本钱用度与项目的关联性、真实性等实验视察，以实时发明企业本钱结转问题，阻止税款流失。
泉源：中国税务报
作者：冷文娟 杨海波 聂欣 贾彦桢 范力军
