目今，由于小我私人购房被限购、限售等缘故原由，不少都会泛起以企业名义生意住房的征象。本文从税收肩负角度，对企业与小我私人生意住房作如下剖析和较量。
购置住房的税负较量
无论企颐魅照旧小我私人，在购置住房环节都涉及契税和印花税。其中，相同的是契税，一样平常是企业和小我私人都需要缴纳 ；差别的是印花税，只有企业需要缴纳，而小我私人则依据《财务部、国家税务总局关于调解房地产生意营业环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）划定，对小我私人销售和购置住房暂免征收印花税。以购置一套条约金额为200万元的住房为例，企业应缴纳印花税0.1万元（200×0.05%），而小我私人无须缴纳。
出售住房的税负较量
出售住房环节主要涉及印花税、增值税、都会维护建设税及教育费附加、土地增值税、所得税，其税负较量如下：
（一）企业出售住房
例1：2016年6月，小规模纳税人A企业购置一套住房，条约价（含增值税，税率11%）为200万元，2018年7月，其出售该套住房的条约价（含增值税）为300万元，衡宇所属方单税税率为3%。
1. 印花税。应缴纳印花税为0.15万元（300×0.05%）。
2. 增值税、都会维护建设税及教育费附加。凭证《国家税务总局关于宣布〈纳税人转让不动产增值税征收治理暂行步伐〉的通告》（国家税务总局通告2016年第14号）和《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的通告》（国家税务总局通告2016年第73号）等划定，盘算如下：
购置住房不含税价＝200÷（1＋11%）＝180.1802（万元） ；
出售时应缴纳增值税＝[300÷（1＋5%）——180.1802]×5%＝5.2767（万元） ；
都会维护建设税及教育费附加＝5.2767×（7%＋3%）＝0.5277（万元）。
3. 土地增值税。假设不可提供评估价，能提供发票，购置价所含的增值税不可抵扣。凭证《财务部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、小我私人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）和《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管划定的通告》（国家税务总局通告2016年第70号）等划定，盘算如下：
契税＝200÷（1＋11%）×3%＝5.4054（万元） ；
扣除额＝200×（1＋5%×2）＋（5.4054＋0.5277＋0.15）＝226.0831（万元） ；
收入＝300——5.2767＝294.7233（万元） ；
增值额＝294.7233——226.0831＝68.6402（万元） ；
增值率＝68.6402÷216.0831×100%＝31.77% ；
应缴纳土地增值税＝68.6402×30%＝20.5921（万元）。
4. 企业所得税。假设不思量折旧及计税基础转变，对企业所得税的影响盘算如下：
应纳税所得额＝294.7233——200——5.4054——20.5921——0.5277——0.15——0.1＝67.9481（万元） ；
应纳税额＝67.9481×25%＝16.9870（万元）。
出售环节爆发税费合计＝0.15＋5.2767＋0.5277＋20.5921＋16.9870＝43.5335（万元）。
若是A企业是一样平常纳税人，其出售住房时应缴纳增值税为27.2727万元[300÷（1＋10%）×10%]，应缴纳都会维护建设税及教育费附加2.7273万元，应缴纳土地增值税为13.3334万元（收入为272.7273万元，扣除额为228.2827万元，增值额为44.4446万元），爆发企业所得税12.7528万元，出售衡宇时爆发的税费合计56.2362万元（0.15＋27.2727＋2.7273＋13.3334＋12.7528）。
（二）小我私人出售住房
例2：同例1，将企业改成小我私人。
1. 印花税。凭证财税〔2008〕137号文件划定，对小我私人销售或购置住房暂免征收印花税。
2. 增值税、都会维护建设税及教育费附加。假设该房产不位于北京、上海、广州、深圳，可凭证《财务部、国家税务总局关于周全推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）划定，小我私人将购置缺乏2年的住房对外销售的，凭证5%的征收率全额缴纳增值税 ；小我私人将购置2年以上的住房对外销售的，免征增值税。本文例2中的住房已满2年，因此免征增值税，一并免征都会维护建设税及教育费附加。
3. 土地增值税。凭证财税〔2008〕137号文件划定，对小我私人销售住房暂免征收土地增值税。
4.小我私人所得税。依据《国家税务总局关于小我私人住房转让所得征收小我私人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）和财税〔2016〕43号文件划定，小我私人转让衡宇的小我私人所得税应税收入不含增值税，其取得衡宇时所支付价款中包括的增值税计入工业原值，盘算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。不思量其他因素，应缴纳小我私人所得税为18.9189万元[（300——200——5.4054）×20%]。若是纳税人未提供完整、准确的衡宇原值凭证，不可准确盘算衡宇原值和应纳税额的，还可以按住房转让收入1%——3%的幅度内确定审定征收比例，假设衡宇所属地执行1%，则仅缴纳小我私人所得税3万元（300×1%）。
综合上述剖析可知，出售环节企业肩负的税收要远远高于小我私人。别的，有人将企业售房妄想为改制重组等行为，契税等税种可享受减免优惠，但大部分税种仍需视同销售或正常缴纳。通过综合思量税费肩负，笔者以为，企业纯粹以购置再售为目的的投资住房模式需要审慎而行。
泉源：中国税务报
