1、房地产开发企业是否有利息扣除的选择权？
问题内容：
房地产开发企业在土增整理历程中，由于使用的大部分是自有资金，账面只有部分财务用度，企业自行选择凭证盘算比例扣除，这样整理对企业更有利 。讨教，企业是否拥有利息扣除的选择权——或者据实扣除，或者盘算扣除？
河南省税务局：一、凭证《中华人民共和领土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）划定，第六条 盘算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的本钱、用度；（三）新建房及配套设施的本钱、用度，或者旧房及修建物的评估价钱；……
二、凭证《中华人民共和领土地增值税暂行条例实验细则》（财法字〔1995〕6号）划定，第七条 条例第六条所列的盘算增值额的扣除项目，详细为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一划定交纳的有关用度 。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的本钱，是指纳税人房地产开发项目现实爆发的本钱（以下简称房增开发本钱），包括土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、修建装置工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接用度 。……（三）开发土地和新建房及配套设施的用度（以下简称房地产开发用度），是指与房地产开发项目有关的销售用度、治理用度、财务用度 。财务用度中的利息支出，凡能够按转让房地产项目盘算分摊并提供金融机构证实的，允许据实扣除，但最高不可凌驾按商业银行同类同期贷款利率盘算的金额 。其他房地产开发用度，按本条（一）、（二）项划定盘算的金额之和的5%以内盘算扣除 。凡不可按转让房地产项目盘算分摊利息支出或不可提供金融机构证实的，房地产开发用度按本条（一）、（二）项划定盘算的金额之和的10%以内盘算扣除 。上述盘算扣除的详细比例，由各省、自治区、直辖市人民政府划定……
三、凭证《国家税务总局关于土地增值税整理有关问题的通知》(国税函〔2010〕220) 第三条划定，（一）财务用度中的利息支出，凡能够按转让房地产项目盘算分摊并提供金融机构证实的，允许据实扣除，但最高不可凌驾按商业银行同类同期贷款利率盘算的金额 。其他房地产开发用度，在凭证“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发本钱”金额之和的5%以内盘算扣除 。（二）凡不可按转让房地产项目盘算分摊利息支出或不可提供金融机构证实的，房地产开发用度在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发本钱”金额之和的10%以内盘算扣除 。所有使用自有资金，没有利息支出的，凭证以上要领扣除 。上述详细适用的比例按省级人民政府此前划定的比例执行 。（三）房地产开发企业既向金融机构乞贷，又有其他乞贷的，其房地产开发用度盘算扣除时不可同时适用本条（一）、（二）项所述两种步伐 。（四）土地增值税整理时，已经计入房地产开发本钱的利息支出，应调解至财务用度中盘算扣除 。
因此，凭证上述文件划定，财务用度中的利息支出，凡能够按转让房地产项目盘算分摊并提供金融机构证实的，允许据实扣除，但最高不可凌驾按商业银行同类同期贷款利率盘算的金额 。其他房地产开发用度，按本条（一）、（二）项划定盘算的金额之和的5%以内盘算扣除 。凡不可按转让房地产项目盘算分摊利息支出或不可提供金融机构证实的，房地产开发用度按本条（一）、（二）项划定盘算的金额之和的10%以内盘算扣除 。房地产开发企业既向金融机构乞贷，又有其他乞贷的，其房地产开发用度盘算扣除时不可同时适用本条（一）、（二）项所述两种步伐 。建议您参考上述文件划定，详细涉税事宜您可联系主管税务机关进一步确认 。
2、在土地增值税整理时，产权车位是否分摊地价？
问题内容：
（1）佛山的房地产企业，开发销售的项目中，包括了有产权的地下车位，讨教在盘算土地增值税时，有产权的地下车位是否分摊土地本钱？是否有政策依据，照旧地方执行口径？
（2）广东省内，尚有哪些地市，在盘算土地增值税时，有产权车位要求分摊土地本钱？
佛山市税务局：凭证《国家税务总局广东省税务局关于宣布<国家税务总局广东省税务局土地增值税整理治理规程>的通告》(国家税务总局广东省税务局通告2019年第5号) 及其解读划定，统一整理单位内爆发的本钱、用度，能凭证受益工具直接归集的，凭证直接本钱法计入响应房地产类型扣除；不可凭证受益工具直接归集的本钱、用度，原则上凭证差别类型房地产可售修建面积比例盘算分摊；对占地相对自力的差别类型房地产，可按占地面积法盘算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁赔偿费 。
地上部分与地下部分土地整天职摊的要领，即国有土地使用权出让条约或其增补协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分划分缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益工具（地上部分或地下部分） 。
3、财税[2009]59号划定的股权支付界说中“本企业股权”详细指的是什么？好比甲吸收合并乙，丙100%控股甲，用丙公司持有甲公司20%的股权去支付，是否属于本企业股权支付呢？
厦门市税务局：凭证《财务部 国家税务总局关于企业重组营业企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）第二条划定，本通知所称股权支付，是指企业重组中购置、换取资产的一方支付的对价中，以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式 。您所述情形切合本条划定 。
4、房地产开发商按政府要求配建的公租房是否可以按公共配套处理？
关于招拍挂文件中明确需拿地单位配建一定面积的公租房，建成后无偿移交给政府的住房包管效劳中心，此公租房一是无偿移交给政府部分，二是移交后政府用于低收入人群出租栖身的住房包管，用于公益性和社会民众，讨教此公租房是否可以按公共配套而不按视同销售来举行税务处理？
湖南省税务局：凭证《国家税务总局关于印发《房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐》的通知》（国税发〔2009〕31号）第十七条划定，企业在开发区内制作的会所、物业治理场合、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下划定举行处理：
(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其制作用度按公共配套设施费的有关划定举行处理 。
(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其本钱 。除企业自用应按制作牢靠资产举行处理外，其他一律按制作开发产品举行处理 。
5、包管性住房土地增值税预征
我公司拍得一地块，一部份由政府回购定向安顿，一部份限价自售，讨教适用于（2018）21号通告 包管性住房土地增值税适用零预征率吗？要不要税务局报备？
福建省税务局：如属于政府举行都会蹊径建设和其他公共设施建设项目，专门建设来安顿被征地住户的定向安顿包管性住房，则可适用零预征率，详细建议您提供相关质料给主管税务机关进一步审核判断，以税务机关现实判断效果为准！
6、莆田市房地产开发项目，不计容地下人防车位是否分摊土地本钱？
福建省税务局：通凡人防车位产权不归房地产开发企业所有，若爆发销售车位恒久使用权情形，国有土地使用权未爆发转移，不属于土地增值税征收规模，不缴纳土地增值税，其取得的收入不计入土地增值税整理收入，对应土地本钱也不可分摊扣除 。
文件依据：
凭证《中华人民共和领土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条划定：“转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和小我私人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当遵照本条例缴纳土地增值税 。”
7、使用预缴增值税抵减是否不分项目不分收入类型使用？
房地产企业开发B项目收到预收款时已预缴100万，讨教申报销售A项目收入增值税时是否可使用B区预缴款抵减应纳增值税额？使用预缴增值税抵减是否不分项目不分收入类型使用？
12366北京中心：请参阅《国家税务总局关于宣布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行步伐>的通告》（国家税务总局通告2016年第18号）的划定：“第十四条一样平常纳税人销售自行开发的房地产项目适用一样平常计税要领计税的，应凭证《营业税改征增值税试点实验步伐》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实验步伐》）第四十五条划定的纳税义务爆发时间，以当期销售额和11%的适用税率盘算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税 。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减 。”
请参阅《财务部 税务总局关于调解增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）的划定：“一、纳税人爆发增值税应税销售行为或者入口货物，原适用17%和11%税率的，税率划分调解为16%、10% 。”
请参阅《财务部 税务总局 海关总署关于深化增值税刷新有关政策的通告》（财务部税务总局 海关总署通告2019年第39号）的划定：“一、增值税一样平常纳税人（以下称纳税人）爆发增值税应税销售行为或者入口货物，原适用16%税率的，税率调解为13%；原适用10%税率的，税率调解为9% 。”
请参阅《国家税务总局关于宣布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行步伐>的通告》（国家税务总局通告2016年第18号）的划定：“第十五条一样平常纳税人销售自行开发的房地产项目适用浅易计税要领计税的，应凭证《试点实验步伐》第四十五条划定的纳税义务爆发时间，以当期销售额和5%的征收率盘算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税 。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减 。”
因此，申报销售A项目收入增值税时可使用B区已预缴税款抵减增值税应纳税额 。使用已预缴税款抵减应纳税额不分项目，也不分收入类型 。
8、房地产企业预售阶段预缴企业所得税可以扣除时代用度和税金及附加吗？
我公司是房地产开发企业，本季度最先预售商品房，我想咨询下，季度所得税预缴时时代用度和税金及附加是否可以抵扣 。应预缴所得税额是预收款*预计毛利率*25%照旧（预收款*预计毛利率+本期利润总额）*25%，十分谢谢！
河南省税务局：一、凭证《天下人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决议》（中华人民共和国主席令第64号）第八条划定，企业现实爆发的与取得收入有关的、合理的支出，包括本钱、用度、税金、损失和其他支出，准予在盘算应纳税所得额时扣除 。
二、凭证《国家税务总局关于印发<房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐>的通知》（国税发2009第31号 ）划定, 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列划定举行确定：(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和妄想单列市人民政府所在地都会城区和郊区的，不得低于15% 。(二)开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10% 。(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5% 。(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3% 。第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)盘算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额 �？⒉吠旯ず�，企业应实时结算其计税本钱并盘算此前销售收入的现实毛利额，同时将着实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入昔时度企业本项目与其他项目合并盘算的应纳税所得额 。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品现实毛利额与预计毛利额之间差别调解情形的报告以及税务机关需要的其他相关资料 。……第十二条 企业爆发的时代用度、已销开发产品计税本钱、营业税金及附加、土地增值税准予当期按划定扣除 。……第二十五条 计税本钱是指企业在开发、制作开发产品(包括牢靠资产，下同)历程中所爆发的凭证税收划定举行核算与计量的应归入某项本钱工具的各项用度 。……第二十八条 企业计税本钱核算的一样平常程序如下：……(三)对期前已完工本钱工具应肩负的本钱用度按已销开发产品、未销开发产品和牢靠资产举行分派，其中应由已销开发产品肩负的部分，在当期纳税申报时举行扣除，未销开发产品应肩负的本钱用度待着实际销售时再予扣除 。……(五)对本期未完工僧人未制作的本钱工具应当肩负的本钱用度，应按划分建设明细台账，待开发产品完工后再予结算 。
三、凭证《国家税务总局关于修订<中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）>等报表的通告》(国家税务总局通告2020年第12号）划定，国家税务总局修订了《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类，2018年版)》《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴和年度纳税申报表(B类，2018年版)》，现予以宣布，自2020年7月1日起施行 。……附件：1.《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类，2018年版)》(2020年修订)……三、有关项目填报说明……（四）预缴税款盘算……4.第4行“特定营业盘算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定营业的纳税人，填报凭证税收划定盘算的特定营业的应纳税所得额 。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，凭证税收划定的预计计税毛利率盘算出预计毛利额填入此行 。……
因此，凭证上述文件划定，1.企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)盘算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额 �？⒉吠旯ず�，企业应实时结算其计税本钱并盘算此前销售收入的现实毛利额，同时将着实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入昔时度企业本项目与其他项目合并盘算的应纳税所得额 。关于企业爆发的时代用度、已销开发产品计税本钱、营业税金及附加、土地增值税准予当期按划定扣除 。可是，对本期未完工僧人未制作的本钱工具应当肩负的本钱用度，应按划分建设明细台账，待开发产品完工后再予结算 。2. 房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，凭证税收划定的预计计税毛利率盘算出预计毛利额填入第4行“特定营业盘算的应纳税所得额”（即：取得的预售收入*预计计税毛利率） 。
9、纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，在土地增值税整理时，分期开发各期怎样分摊土地？
依据“中华人民共和领土地增值税暂行条例实验细则 财法字[1995]6号”文件划定在土地增值税整理时：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额简直定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例盘算分摊，或按修建面积盘算分摊，也可按税务机关确认的其他方法盘算分摊 。疑问事项：上述关于土地增值税整理时，分期开发对土地总本钱，对应的各期土地本钱的分摊要领（占地面积分摊要领与修建面积分摊要领），企业是否可以自主选择其中一种分摊方法举行分摊土地本钱？（简而言之，开发商取得一块土地分为一期二期举行开发，土地增值税整理时土地总整天职摊到一期二期怎样分摊？现有的 财法字[1995]6号文件中明确的两种分摊要领（占地面积分摊要领与修建面积分摊要领），企业是否可以自主选择其中一种分摊方法举行分摊土地本钱？）
福建省税务局：凭证《土地增值税整理治理规程》的有关划定，纳税人分期开发项目，应凭证受益工具合理分派 。因此对成片受让土地后分期开发的，地价款凭证受益工具合理分派，即按各期占地面积分派分摊 。
10、整理后尾盘销售怎样纳税？
土地增值税整理后，本月爆发销售情形如下：
销售第一个整理项目库存的商业门面房200㎡，取得销售收入300万元，销售通俗住宅300㎡，取得销售收入240万元，销售幼儿园200㎡，取得销售收入140万元（以前此项目整理时商业门面房本钱3800元/㎡、通俗住宅4200元/㎡、幼儿园本钱3500元/㎡）；
销售第二个整理项目库存的通俗住宅150㎡，取得销售收入220万元，销售通俗住宅150㎡，取得销售收入100万元，（以前此项目整理时商业门面房本钱4000元/㎡、通俗住宅4400元/㎡）；
销售第三个整理项目库存的门面房400㎡，取得销售收入600万元，转让无产权车位800㎡，取得销售收入80万元（以前此项目整理时商业门面房本钱4200元/㎡、无产权车位5000元/㎡） 。
讨教本月怎样申报缴纳土地增值税？是三个项目合并一起分衡宇业态征收土地增值税照旧凭证每个整理项目分业态征收土地增值税？
辽宁省税务局：凭证《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的划定：“一、土地增值税的整理单位
土地增值税以国家有关部分审批的房地产开发项目为单位举行整理，关于分期开发的项目，以分期项目为单位整理 。
开发项目中同时包括通俗住宅和非通俗住宅的，应划分盘算增值额 。
八、整理后再转让房地产的处理
在土地增值税整理时未转让的房地产，整理后销售或有偿转让的，纳税人应按划定举行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按整理时的单位修建面积本钱用度乘以销售或转让面积盘算 。
单位修建面积本钱用度=整理时的扣除项目总金额÷整理的总修建面积”
11、公司向住民小我私人支付的挡光费是否可以计入房地产开发本钱？
公司在开发高层楼盘时向周边住民支付了挡光赔偿费，是否可以列为房地产开发本钱，在土地增值税整理时扣除？
辽宁省税务局：凭证《中华人民共和领土地增值税暂行条例实验细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第二款划定:“开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的本钱，是指纳税人房地产开发项目现实爆发的本钱（以下简称房增开发本钱），包括土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、修建装置工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接用度 。
土地征用及拆迁赔偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费及有关地上、地下附着物拆迁赔偿的净支出、安顿动迁用房支出等 。
前期工程费，包括妄想、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出 。
修建装置工程费，是指以出包方法支付给承包单位的修建装置工程费，以自营方法爆发的修建装置工程费 。
基础设施费，包括开发小区内蹊径、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程爆发的支出 。
公共配套设施费，包括不可有偿转让的开发小区内公共配套设施爆发的支出 。
开发间接用度，是指直接组织、治理开发项目爆发的用度，包括人为、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动�；し选⒅茏刻� 。”
凭证《国家税务总局关于土地增值税整理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）划定：“六、关于拆迁安顿土地增值税盘算问题
（一）房地产企业用制作的本项目房地产安顿回迁户的，安顿用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款划定确认收入，同时将此确以为房地产开发项目的拆迁赔偿费 。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁赔偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁赔偿费 。
（二）开发企业接纳异地安顿，异地安顿的衡宇属于自行开发制作的，衡宇价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的划定盘算，计入本项目的拆迁赔偿费；异地安顿的衡宇属于购入的，以现实支付的购房支出计入拆迁赔偿费 。”
挡光赔偿费不切合上述文件划定，不得作为房地产开发本钱在土地增值税整理时扣除 。
12、房产开发企业土地增值税印花税是否扣除？
关于印花税的扣除在财税字1995（48）号中诠释印花税在治理用度中扣除，以是不应在税金扣除，可是财会2016（22）文件中，把印花税调解到税金及附加科目，治理用度中已经不包括了，现在是否可以扣除？
内蒙古自治区税务局：凭证《财务部国家税务总局关于土地增值税一些详细问题划定的通知》（财税字〔1995〕48号）第九条划定，细则中划定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税 。房地产开发企业凭证《施工、房地产开发企业财务制度》的有关划定，其缴纳的印花税列入治理用度，已响应予以扣除 。其他的土地增值税纳税义务人在盘算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税 。
因此，不管计入何种会计科目，细则中划定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税 。
13、房产开发土地增值税整理收入确认
国家税务总局通告2016年70号，关于土地增值税收入确认，第一条其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，但第四条土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
由于销项税额中是（收入—土地出让金）/1.09*0.09盘算的这两个关于收入的诠释纷歧致，应该怎么明确？
内蒙古自治区税务局：凭证《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管划定的通告》（国家税务总局通告2016年第70号）文件划定，第一条是关于营改增后土地增值税应税收入确认问题，第四条是关于营改增前后土地增值税整理的盘算问题，两者不矛盾 。
14、不动产谋划租赁浅易计税问题
你好，我公司15年租入的不动产，其中部分对外转租，选择的是浅易计税 。可是今年年底条约到期，现在签了一份增补协议，从明年头续租5年，那么在增补协议租赁时代内我还可以选择浅易计税吗？照旧只能选择一样平常计税？也就是说增补协议是算作原条约的延续照旧作为新条约？
河北省税务局：凭证《财务部国家税务总局关于周全推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）划定：
附件2《营业税改征增值税试点有关事项的划定》第一条第九款：
1.一样平常纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用浅易计税要领,凭证5%的征收率盘算应纳税额 。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在统一县（市）的不动产，应凭证上述计税要领在不动产所在地预缴税款后，向机构所在田主管税务机关举行乃岚申报 。
凭证《河北省国家税务局关于周全推开营改增有关政策问题的解答（之二）》划定：
二十二、关于转租房产是否允许选择浅易计税要领问题
转租人转租房产是否允许选择浅易计税，应区分情形确定 。转租人凭证2016年4月30日前签署的老租赁条约收取的租金，视为在2016年4月30日之前取得的不动产对外出租，可以选择浅易计税要领 。
例如：M公司2015年1月1日从A公司租入不动产，同月M公司与B公司签署租赁条约，将该不动产转租给B公司，条约限期3年，至2017年12月31日到期 。在该老租赁条约到期前，M公司转租该不动产收取的租金，可以选择浅易计税要领 。
凭证《关于宣布《河北省国家税务局关于周全推开营改增有关政策问题的解答(之六）》的通知》划定：
纳税人将2016年4月30日前租入的不动产对外转租的，选择适用浅易征收计税要领举行备案时，需提供租入该不动产的条约证实该不动产于2016年4月30日前租入 。纳税人2016年5月1日之后租入的不动产对外转租的，不可选择适用浅易征收计税要领 。
凭证《天下税务机关纳税效劳规范3.0》划定：
申报享受税收减免，无需报送资料
15、房地产企业无产权车位怎样纳税，是以不动产租赁照旧不动产转让？
江西省税务局：凭证总局有关政策解答精神，凭证实质重于形式的原则，若是购置方取得了不动产的占有、使用、收益、分派等权力，仍应凭证出售不动产处理 。
