2020年5月，某直辖市税务局责成A房地产开发公司更正申报2015-2016年度的企业所得税并追缴企业所得税3,500万元及税款滞纳金1,900万元！而此次税务惨案的元凶，竟是由房地工业内常见的预计利润申报过失引起的……
一、案例原始申报数据
A公司系房地产开发公司，2015年度最先预售，2016年12月完工并结转销售收入，主要信息如下（为直观明确，部分数据简化为百万元的整数）：
A公司在2015、2016年度企业所得税汇算清缴申报表中在A105010《视同销售和房地产开发企业特定营业纳税调解明细表》的填写数据明细如下：
税务机关通过金3系统在企业所得税汇算清缴申报表的审核比对历程中发明A公司在2016年度预计利润的申报及转回保存如下问题：
1、2015年度填写预计毛利额时扣减的预收售楼款已预缴税金3200万元未在2016年度结转收入时予以转回，导致2016年度少申报应纳税所得额3200万元，保存申报过失；
2、2016年度项目已完工，但年尾未结转收入的预收售楼款余额仍按预计毛利额计缴企业所得税，未按现实毛利额申报计缴企业所得税，保存申报过失；
3、2016年度将结转收入对应已预缴的税金及附加填入2016年度预计毛利额的扣减项，但响应的预收售楼款填写预计毛利额时仅填写了未结转收入的预收售楼款对应的预计毛利额，既未体现2016年度项目完工前预收售楼款预计毛利额，也未体现2016年度项目完工后转回的此前销售未完工产品已预计的毛利额，保存申报填写过失。
二、案例更正申报数据
A公司经由与税务局举行多轮相同后，对2016年度的预计毛利额申报和转回数据，以及未结转收入的预收售楼款现实毛利额举行更正申报，更正申报的数据如下：
1、预计利润的申报及转回更正数据
2、2016年度末未结转收入预收售楼款现实毛利额更正数据
3、上述更正申报对2016年度的应纳税所得额影响如下：
三、税务局要求A房地产企业更正申报的依据
《国家税务总局关于印发<房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐>的通知》（国税发[2009]31号，以下简称31号文）第六条划定 企业通过正式签署《房地产销售条约》或《房地产预售条约》所取得的收入，应确以为销售收入的实现，详细按以下划定确认：
（一）接纳一次性全额收款方法销售开发产品的，应于现实收讫价款或取得索取价款凭证（权力）之日，确认收入的实现。
（二）接纳分期收款方法销售开发产品的，应按销售条约或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在现实付款日确认收入的实现。
（三）接纳银行按揭方法销售开发产品的，应按销售条约或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于现实收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款治理转账之日确认收入的实现。…….
同时31号文第九条划定 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）盘算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额�？⒉吠旯ず�，企业应实时结算其计税本钱并盘算此前销售收入的现实毛利额，同时将着实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入昔时度企业本项目与其他项目合并盘算的应纳税所得额。
31号文第三十五条划定 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税本钱核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按划定结算计税本钱，主管税务机关有权确定或审定其计税本钱，据此举行乃岚调解，并按《中华人民共和国税收征收治理法》的有关划定对其举行处理。
笔者以为：正由于A公司预计毛利额的税务申报方法与上述划定纷歧致，才导致A公司被税务局推送出危害并被责令更正申报2015-2016年度企业所得税和缴纳响应的滞纳金。
四、房地产企业预收售楼款预计利润需要注重的事项
团结31号文及企业所得税年度汇算清缴申报表的填表说明，房地产企业在开发项目完工前申报预收售楼款预计毛利额以及在项目完工后转回预收售楼款预计毛利额时，可以参照如下方法举行规范填写，以镌汰可能保存的税务检查危害：
1、项目尚未完工备案时，房地产企业在昔时度的特定营业盘算的纳税调解额明细填写时，昔时度现实预收的售楼款凭证外地税务局划定的预计毛利率盘算填写预计毛利额（在“房地产企业销售未完工开发产品特定营业盘算的纳税调解额”相关行数填列），同时预收售楼款对应现实已预缴的土地增值税、城建税、教育费附加和地方教育费附加也可以响应扣除；
2、预收售楼款在盘算预计毛利额时，应以不含增值税的预收售楼款来盘算填写预计毛利额，详细可参照如下案例举行填写：
例1：A房地产公司从2019年度最先预售，其中：2019年度收取的预收售楼款总额54,500万元，昔时度现实预缴的土地增值税、城建税、教育费附加和地方教育费附加总额为1,600万元（不含预缴的增值税）；2020年度收取预收售楼款总额109,000万元，预收售楼款在昔时度现实预缴的土地增值税、城建税、教育费附加和地方教育费附加总额为3,300万元；项目于2021年度完工。外地毛利率为10%，则2019、2020年度预计毛利额可划分填写如下：
3、待项目完成完工备案后，预收售楼款原已申报的预计毛利额需要所有调解为现实毛利额，即需要在A105010《视同销售和房地产开发企业特定营业纳税调解明细表》中房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定营业盘算的纳税调解额中予以全额转回。同时已交付房产结转收入和本钱的售楼款对应的现实毛利额因已在利润表中直接体现而无需再单独对现实毛利额举行调解；但期末尚未交付房产而仍未结转收入的预收售楼款则需要按现实毛利额举行申报（可以在“视同销售收入/本钱”相关行数填列并准备好响应的备查资料以供磨练）。
续例1：A房地产公司从2021年1月项目完工，当季度交付房产结转销售收入161,320万元，对应预缴税金4,830万元；未交付房1套对应预收售楼款2,180万（总面积300平方米，销售条约总额3,270万），对应预缴税金70万元（不含增值税），项目计税单位本钱为18,000元/平方米，A房地产公司应申报填写如下：
（1）预计利润的申报及转回数据
（2）2021年度末未结转收入预收售楼款现实毛利额数据
综上所述，房地产开发企业应严酷遵照31号文及企业所得税汇算清缴申报表的填表说明，对房地产企业开发项目完工前申报预收售楼款预计毛利额及在项目完工后转回预收售楼款预计毛利额举行规范填写，只管规避可能保存的税务检查危害。
作者：新利体育信达（深圳）税务师事务所合资人 张伟明
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