近期，在房地产开发企业土地增值税整理中，发明一个共性问题：地方政府为了招商引资、搞活地方经济，镌汰资金外流，在土地招、拍、挂时，往往会要求房地产开发企业矜持一定面积或一定比例的商业用房，这就导致房地产项目开发到最后阶段，房地产企业的利润最终都被沉淀到了矜持的商业用房之中，导致房产企业无法回笼所有资金，并且在矜持的历程中还要凭证房产余值的1.2%缴纳房产税，对房地产开发企业形成了很大的资金压力。那么关于房地产开发企业来说怎样盘活恒久资产，在盘活恒久资产的历程中怎样实现税负最优化，怎样降低房产持有时代的资金本钱就显得尤为主要。盘活恒久资产需要团结各企业现实谋划情形去剖析、设计最优计划，以下就房地产企业矜持房地产涉及房产税的妄想给各人提供一些思绪。
我们知道，房产税是由产权所有人就其持有房产缴纳的一种工业税。其缴纳方法分为两种：一、从价计征，即自用房产凭证房产原值一次减除10%至30%（详细减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府划定）后的余值按1.2%税率盘算缴纳；二、从租计征，即对出租房产凭证租金收入按12%税率缴纳。其征管特征是对产权所有人实验简单环节征税。下面我们凭证房产税的特点，就实务中经常泛起的几种情形举行剖析，为各人提供一些参考思绪。
一、将房产由自用性子转租赁性子
甲房地产开发公司在2018年头在某县城拍得一宗土地用于开发商业综合体，于2020年底完工并交付使用,土地出让条约约定，除商务办公、商务旅馆及县衡宇征收办回购的商业用房外，其余商业用房需矜持70%以上，面积约91000平方米，矜持部分房产本钱价为60700万元，凭证从价计征原则甲房地产开发公司每年需要缴纳房产税509.88万元(60700*70%*1.2%=509.88万，减除比例按30%盘算，下同)。若是甲房地产开发公司把91000平方米商业用房以白坯房的性子整体打包出租给关联商管公司乙，年租金凭证2880万元盘算(租金收入约为衡宇折旧金额:60700*95%/20=2883万元，残值率按5%盘算，如以不动产权证现实到期年限折旧，则租金还可以适当降低)，则甲房地产开发公司凭证从租计征每年需要缴纳房产税317.06万元(2880/1.09*12%=317.06万)。通过持有性子转换，出租模式较自用模式少交税192.82万元(509.88-317.06=192.82万)。
虽然，房地产企业在项目开发竣事后，收取的租金抵减本钱用度后略有盈余应为最佳计划，可以最大限度少交企业所得税，不然可能会泛起甲公司亏损，乙公司盈利多交企业所得税的情形。
二、通过转租方法降低计税基础
续上例,甲房地产开发公司把91000平方米商业用房以白坯房的性子整体打包出租给关联商管公司乙，年租金凭证2880万元盘算,乙商管公司对租入的房产举行装修,爆发装修用度27000万元,再由乙商管公司对外招商引资举行支解转租,凭证房产税只由产权所有人简单环节交税的特点，甲房地产开发公司需要缴纳房产税317.06万元(2880/1.09*12%=317.06万)。不思量装修费支出的资金本钱，按10年期接纳，乙商管公司预计每年可以取得不低于2700万元的转租收益，可以少交房产税297.25万元（2700/1.09*12%=297.25万元），通过出租形式的转换，抵达组合模式(直租+转租)较简单模式(直租)少交房产税。
以上测算主要凭证《财务部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）划定，对遵照房产原值计税的房产，岂论是否纪录在会计账簿牢靠资产科目中，均应凭证衡宇原价盘算缴纳房产税。其中，衡宇原价应凭证国家有关会计制度划定举行核算，纳税人未按国家会计制度划定核算并纪录的，应按划定予以调解或重新评估。关于租入新衡宇的装修支出，凭证企业会计准则和企业所得税法有关精神，如由承租人肩负有关装修用度，作为承租企业的“恒久待摊用度”，未计入出租方的衡宇原值，所爆发的装修支出可以不缴纳房产税。
凭证上述划定，若是由甲房地产公司自行装修，按划定，自有房产爆发的装修费应计入房产原值，按划定计提折旧，该部分装修费也应作为自用房产税的计税依据。一样平常来说精装房的租金应高于白坯房的租金，现实操作中，按上述价钱收取租金可能会被税务机关认定租金收入偏低的情形。
三、条约免租期的约定
续上例, 甲房地产开发公司将房产出租给商管公司乙，条约约定前三个月为免租期，往后每月凭证240万元（2880/12=240万元）收取租金。A公司需要缴纳的房产税将分为免租期凭证自用从价计征，三个月后凭证从租计征两段划分盘算，因此甲房地产开发公司第一年总共需要缴纳房产税365.27万元(60700*70%*1.2%/12*3+240/1.09*9*12%=365.27万)。若是将免租条约条款修改为第一年租金2160万元，往后每年租金凭证2880万元收取，则A公司第一年总共需要缴纳房产税237.80万元(2160/1.09*12%=237.80万)。“去免租期”方法下，房产税可以少交127.47万元(365.27-237.80=127.47万)。
四、拆分房租租金金额
续上例, 甲房地产开发公司可以同时接纳分设物业公司，并将房租租金拆分成：房租+效劳费(如空调使用费、维护保养费、清洁卫生费、数据维护费等)，划分开具发票，可以抵达降低房产税计税依据的目的。
同时，若是企业是增值税一样平常纳税人，还可以抵达降低增值税的目的。若是相关联的公司切合《财务部 税务总局关于实验小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）划定的小型微利企业的标准，还可以降低企业所得税税负。
综上所述四种方法下，企业持有的商业综合体、包括旅馆、度假村无论是转换房产持有方法(矜持——出租)、转换租赁方法(直租——直租+转租)、照旧在租赁条约中做“去免租期”约定设计、或者进一步将租金拆分切割(纯租金——租金+效劳费)的形式，在实务操作历程中，要团结外地同类商业用房市场行情和自身商业用房特点确定合理的价钱区间，掌握好租赁价钱的公允性和合理性，不然，在价钱过低又无合理理由的情形下，会泛起主管税务机关不予认可的税务危害。因此，无论是关联方企业之间相助谋划举行税筹设计，照旧非关联方企业之间钻营双方税负最小化、利益最大化的条约安排，一定要掌握好标准，兼顾收益和危害，包管在正当、合理、合规的条件下少缴税。
作者：新利体育（宁波）税务师事务所 李何达
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