第一部分 旧房转让土地增值税要点与探析
要点探析一：旧房转让扣除项目按发票金额照旧评估金额盘算，是否允许选择有利方法？
（1）当旧房转让按供评估价值盘算有利时，可优先按评估本钱盘算扣除项目，可扣除的项目金额包括以下四项：
①取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一划定缴纳的有关用度（此项必需为现实支付的土地本钱，而不认可土地评估价值） 。
②旧房及修建物的评估价钱（必需为重置本钱法下的重置本钱价×成新率，而评估报告中常用的“收益现值法”、“市场较量法”确认的评估价值可作为收入的调解依据） 。
③转让环节缴纳的税金（包括营业税、城建税、教育费附加、印花税） 。
④纳税人支付的评估用度（指因盘算纳税的需要而对房地产举行评估，其支付的评估用度允许在盘算增值额时予以扣除 。对条例第九条划定的纳税人遮掩、虚报房地产成交价钱等情形而按房地产评估价钱盘算征收土地增值税所爆发的评估用度，不允许在盘算土地增值税时予以扣除） 。
（2）当旧房转让按购房发票盘算有利，或不可提供评估价钱时，可按购房发票盘算扣除项目，可扣除的项目金额包括以下三项：
①购房发票所载金额（此项包括了土地使用权、修建物的价值，详细指取得土地使用权所支付的金额与新建房及配套设施的本钱、用度） 。
②加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购置年度起至转让年度止的年数） 。
③转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、都会维护建设税、教育费附加、印花税、契税) 。
要点探析二：组合资产转让情形下旧房收入认定
实践中保存种种组合资产转让，如休业企业资产包拍卖、典质资产包出售等情形，不动产权属属于组合资产中的一项或几项，该怎样确认不动产的转让收入？实践中可凭证组合资产中各项资产评估价置魅占比分摊现实成交金额，以此认定为不动产转让收入，如下截取XX企业拍卖成交确认书 。
要点探析三：评估报告中的评估价钱是否为增值税含税金额？
当纳税人爆发内部资产挑唆等不切合免征或暂不征土地增值税政策的情形时，亦或被认定为转让收入显着偏低时，税务机关有权按评估价值响应调解土地增值税计税收入，那此时评估价钱应作为增值税含税金额照旧不含税金额呢？
以下截取XX企业评估报告部分内容：
我们查阅了数份评估报告，报告中均未明确说明评估价值为含增值税照旧不含增值税金额 。
我们搜索到【北京资产评估协会资产评估专业手艺委员会执业问题解答[2018年第二期] 关于资产评估实务中增值税处理问题】问题1：资产评估营业中，对增值税的基本思量 。
答：资产评估操作中，针对一样平常纳税人和小规模纳税人划分思量增值税处理方法：
(1)一样平常纳税人是指年应征增值税销售额(包括一个公历年度内的所有应税销售额)凌驾财务部划定的小规模纳税人标准的企业和企业性单位，详细标准可拜见《增值税一样平常纳税人挂号治理步伐》(国家税务总局令2017年43号通告) 。一样平常纳税人的特点是增值税进项税额可以抵扣销项税额，即一样平常纳税人应纳增值税税额=销项税额-进项税额 。当被评估企业为一样平常纳税人时，应按上述增值税的征税逻辑思量对价值的影响，就评估效果来看，单项资产(不含股权投资类资产)应该是不含税价 ；股权投资类资产(不含上市公司股票)不属于增值税的调解规模，其评估效果不可用含税或者不含税来表达 。上市公司的股票，在营改增后作为“金融资产”作为增值税征税工具，征收方法为“销售额乘以适用税率(6%)”，销售额“凭证卖出价扣除买入价后的余额”来确定，金融商品的买入价，可以选择凭证加权平均法或者移动加权平均法举行核算，选择后36个月内不得变换 。这里的销售额可以明确为不含税价 。
(2)小规模纳税人标准为年应征增值税销售额500万元及以下(《财务部、税务总局关于统一增值税小规模纳税人标准的通知》(财税[2018]33号)) 。对小规模纳税人接纳浅易征收步伐征收增值税，凭证销售额和征收率盘算应纳税额的浅易步伐，并不得抵扣进项税额，应纳税额=销售额×征收率 。小规模纳税人在销售货物或应税劳务时，一样平常只能开具通俗发票，取得的销售收入均为含税销售额，含税销售额与销售额的关系为：销售额=含税销售额/(1+征收率) 。当被评估企业是小规模纳税人时，处理方法较量简朴，无论是单项资产照旧产权转让或者是财务报告为目的的评估，评估效果均为含税价，且组成价值的各项资产均应该接纳含税价 。
要点探析四：打包转让多项旧房或土地使用权情形下，土地增值税按一个整理项目总体盘算，照旧需要分多个不动产挂号权证划分整理申报？
我们查阅了种种相关的旧房转让土地增值税政策文件，均未明确该疑问 。实践中针对一批组合资产中包括多个不动产权证的通� ；嶙魑桓稣逑钅颗趟憔煞孔猛恋卦鲋邓�，并且经税务机关清税小组复核认可 。而到了申报缴税环节，系统申报却需要按税源挂号的单项权证划分申报土地增值税，形成矛盾，希望相关政策能明确该疑问处理方法 。
第二部分 旧房转让的相关政策
（1）《中华人民共和领土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）
第六条：盘算增值额的扣除项目 。(一)取得土地使用权所支付的金额 ；(二)开发土地的本钱、用度 ；(三)新建房及配套设施的本钱、用度，或者旧房及修建物的评估价钱 ；(四)与转让房地产有关的税金;(五)财务部划定的其他扣除项目 。
（2）《中华人民共和领土地增值税暂行条例实验细则》（财法字[1995]6号）
第七条第一款，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一划定缴纳的有关用度 。第四款，旧房及修建物的评估价钱，是指在转让已使用的衡宇及修建物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的价钱 。评估价钱须经外地税务机关确认 。
（3）《财务部 国家税务总局关于土地增值税一些详细问题划定的通知》（财税字[1995]48号）
第十条：关于转让旧房怎样确定扣除项目金额的问题 。转让旧房的，应按衡宇及修建物的评估价钱、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一划定交纳的有关用度以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税 。对取得土地使用权时未支付地价款或不可提供已支付的地价款凭证的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额 。
（4）《财务部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）
第二条：关于转让旧房准予扣除项目的盘算问题 。纳税人转让旧房及修建物，凡不可取得评估价钱，但能提供购房发票的，经外地税务部分确认，《条例》第六条第(一)、(三)项划定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购置年度起至转让年度止每年加计5%盘算 。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数 。
（5）《关于继续实验企业改制重组有关土地增值税政策的通告》（财务部 税务总局通告2021年第21号）
第四条：单位、小我私人在改制重组时以房地产作价入股举行投资，对其将房地产转移、变换到被投资的企业，暂不征土地增值税 。
第六条：改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，凭证改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一划定缴纳的有关用度确定 ；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部分批准的评估价钱 。按购房发票确定扣除项目金额的，凭证改制重组前购房发票所载金额并从购置年度起至本次转让年度止每年加计5%盘算扣除项目金额，购置年度是指购房发票所载日期的昔时 。
作者：新利体育税务师事务所（江西）有限公司合资人 胥家丽
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