近期，房地产企业的财务职员并不轻松 。作为新加入“营改增”试点规模的一员，房地产企业需要学习大宗新规来顺应“营改增”的转变，而房企特殊应税行为销售额简直认是很主要的一环，包括房企的混淆销售、兼营行为、视同销售、应税行为价钱异常、差额征税等 。
混淆销售，应凭证纳税人主营营业确认销售额 。关于混淆销售，无论企业在账务上是否脱离核算，都按如下原则处理：从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混淆销售行为，凭证销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混淆销售行为，凭证销售效劳缴纳增值税 。
关于混淆销售，按以下要领确定怎样计税：
（一）该销售行为必需是一项行为，这是与兼营行为相区别的标记 。
（二）按企业谋划的主业确定 。若企业在账务上已经脱离核算，以企业核算为准 。
（三）企业不可划分核算的，按如下原则：从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混淆销售行为，凭证销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混淆销售行为，凭证销售效劳缴纳增值税 。
兼营行为，划分核算适用差别税率或征收率的销售额 。《营业税改征增值税试点实验步伐》（财税〔2016〕36号附件1）第三十九条划定，纳税人兼营销售货物、劳务、效劳、无形资产或者不动产，适用差别税率或者征收率的，应当划分核算适用差别税率或者征收率的销售额，未划分核算的，从高适用税率 。
纳税人兼营免税、减税项目的，应当划分核算免税、减税项目的销售额，未划分核算的，不得免税、减税 。
试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产适用差别税率或者征收率的，应当划分核算适用差别税率或者征收率的销售额，未划分核算销售额的，凭证以下要领适用税率或者征收率：
（一）兼有差别税率的销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产，从高适用税率 。
（二）兼有差别征收率的销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产，从高适用征收率 。
（三）兼有差别税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产，从高适用税率 。
视同销售中的九种计税行为凭证三种要领确定销售额 。
视同销售是指在会计上不作为销售核算，而在税收上作为销售，确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为 。
财税〔2016〕36号附件1第十四条明确，下列情形视同销售效劳、无形资产或者不动产：
（一）单位或者个体工商户向其他单位或者小我私人无偿提供效劳，但用于公益事业或者以社会民众为工具的除外 。
（二）单位或者小我私人向其他单位或者小我私人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会民众为工具的除外 。
（三）财务部和国家税务总局划定的其他情形 。纳税人爆发以上营业，应凭证划定视同销售 。
视同销售行为无销售额,凭证下列顺序确定销售额 。当纳税人销售的货物或者提供应税劳务的价钱显着偏低且无正当理由的,也适用以下确定销售额的顺序 。当月同类货物的平均销售价钱；最近时期同类货物的平均销售价钱；组成计税价钱公式为：组成计税价钱=本钱×(1+本钱利润率)+消耗税税额 。
应税行为价钱异常，由主管税务机关确定销售额 。
房企纳税人爆发应税行为价钱显着偏低，或者偏高且不具有合理商业目的，或者爆发应税行为而无销售额，主管税务机关有权凭证下列顺序确定销售额：
（一）凭证纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价钱确定 。
（二）凭证其他纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价钱确定 。
（三）凭证组成计税价钱确定 。计税价钱的公式为：组成计税价钱=本钱×（1+本钱利润率） 。
本钱利润率由国家税务总局确定 。
因此，在营改增纳税申报历程中，纳税人需要注重“应税行为价钱异常，税务机关有权确定销售额”的税务危害 。
差额征税，以所有收入扣除支付项目价款后的余额为销售额 。
为适用营改增试点的需要，财务部、国家税务总局针对房地产开发企业划定了6项可以实验差额征税的政策 。
房地产开发企业中的一样平常纳税人销售其开发的房地产项目（选择浅易计税要领的房地产老项目除外），以取得的所有价款和价外用度，扣除受让土地时向政府部分支付的土地价款后的余额为销售额 。
一样平常纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一样平常计税要领计税的，纳税人应以取得的所有价款和价外用度减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额 。
一样平常纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择顺应浅易计税要领，以所有收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额 。
一样平常纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一样平常计税要领，纳税人应以取得的所有价款和价外用度减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额 。
融资性售后回租营业，提供融资性售后回租效劳，以取得的所有价款和价外用度（不含本金），扣除对外支付的乞贷利息、刊行债券利息后的余额作为销售额 。
纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用浅易计税要领，以取得的所有价款和价外用度减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额 。
泉源：中国会计报
