增值税计税收入，是指在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务，以及入口货物的单位和小我私人向买方收取的所有价款和价外用度 。随着房企“营改增”试点的一直深入，与之相关的增值税政策，特殊是房地产项目增值税计税收入确认的政策规则，爆发了一些主要的转变 。房地产增值税计税收入简直定，是盘算纳税人增值税的主要依据，直接影响和决议着房企增值税税负的崎岖 。增值税计税收入，特殊是涉及到一些特殊情形的收入事项需视详细情形以予确认 。
房地产销售增值税计税收入是增值税征收治理的主要环节，在开发产品的销售上有多种多样的销售方法，涉及销售价钱、结算方法、开票金额等，实践中各地保存较大的差别 。需要纳税人对企业的销售情形认真剖析、界定，并依据税法的有关划定举行适外地调解 。为便当房企纳税人熟练掌握“营改增”计税收入确认新税政，从容应对新税制下的增值税计税依据问题，进而提高税务遵从度 。一起来看看这些实操提醒吧� 。�
税事实操一：应税销售额，计税依据是不含税销售收入
应税销售额是指纳税人销售货物或提供应税劳务向购置方（遭受应税劳务也应视为购置方）收取的所有价款和价外用度,可是不包括收取的销项税额 。《实验步伐》第二十三条划定，一样平常计税要领的销售额不包括销项税额，纳税人接纳销售额和销项税额合并定价要领的，凭证下列公式盘算销售额：
销售额＝含税销售额÷（1+税率）
销项税额=销售额×税率
税事实操二：买房违约赔偿金，销售行为不建设属于营业外收入
关于由衡宇产权所有者收取的违约金，财税〔2016〕36号文件附件1《营业税改征增值税试点实验步伐》明确，销售额，是指纳税人爆发应税行为取得的所有价款和价外用度 。《中华人民共和国增值税暂行条例实验细则》对价外用度则作了更详细的诠释，明确价外用度包括价外向购置方收取的手续费、津贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款子、代垫款子、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他种种性子的价外收费 。违约金为衡宇产权所有者收取，在整个经济行为的历程中，销售行为建设时买房违约赔偿收入属于价外用度，需要盘算缴纳增值税 。销售行为建设时，买房违约赔偿收入属于价外用度，需要盘算缴纳增值税；销售行为不建设时，买房违约赔偿收入属于营业外收入，不需要盘算缴纳增值税 。这是由于没有房产成交，违约金也就没有依附于增值税应税营业 。该违约金是自力保存的赔偿款，不属于增值税的纳税规模，因此不必缴纳增值税 。
税事实操三：混淆销售，凭证主营营业确认销售额
一项销售行为若是既涉及效劳又涉及货物，为混淆销售 。房地产企业销售商品房同时提供家具，附送家电、赠予礼物，属于混淆销售行为，应凭证纳税人的主营营业，销售不动产适用税率缴纳增值税 。例如，阛阓销售电视机，同时认真送货上门 。在该生意营业历程中就既保存销售货物行为，又体现装置效劳，还包括着运输劳务 。该生意营业行为就是混淆销售 。若是房地产企业实验的买房送家电、礼物的运动，笔者以为，房地产企业主要目的是售房，赠予家电是一种营销模式，购房者支付的对价中包括了家电的价值，因此，可以参照混淆销售原则凭证主业（销售房地产）适用税率缴纳增值税 。关于混淆销售，无论企业在账务上是否脱离核算，都按如下原则处理：从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混淆销售行为，凭证销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混淆销售行为，凭证销售效劳缴纳增值税 。
税事实操四：兼营行为，划分核算适用差别税率或征收率的销售额
销售商品房时提供精装修应凭证兼营行为征收增值税 。《营业税改征增值税试点实验步伐》（财税〔2016〕36号附件1）第三十九条划定，纳税人兼营销售货物、劳务、效劳、无形资产或者不动产，适用差别税率或者征收率的，应当划分核算适用差别税率或者征收率的销售额；未划分核算的，从高适用税率 。诸如房企纳税人卖房送汽车、空调，销售商品房时提供精装修，应凭证兼营行为征收增值税 。纳税人兼营销售货物、劳务、效劳、无形资产或者不动产，适用差别税率或者征收率的，应当划分核算适用差别税率或者征收率的销售额；未划分核算的，从高适用税率 。纳税人兼营免税、减税项目的，应当划分核算免税、减税项目的销售额；未划分核算的，不得免税、减税 。试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产适用差别税率或者征收率的，应当划分核算适用差别税率或者征收率的销售额，未划分核算销售额的，凭证以下要领适用税率或者征收率：
兼有差别税率的销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产，从高适用税率 。
兼有差别征收率的销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产，从高适用征收率 。
兼有差别税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产，从高适用税率
税事实操五：视同销售，开发产品九种情形按顺序确定销售额
（一）房地产开发产品九种情形视同销售：
不动产对外投资、分派等，视同销售缴纳增值税；
以房抵工程款、抵银行贷款、抵股东分派股息视同销售；
购入在建工程项目，重新立项开发视同销售；
配套设施无偿移交给政府，属于可售面积之内的视同销售；
开发回迁安顿房，视同销售征收增值税；
拿地方法相助建房,非房地产公司视同销售；
“买一赠一”行为,视同销售交增值税；
卖房送没有产权的车库，视同销售缴纳增值税；
无偿转让房地产开发产品,将视同销售 。
（二）视同销售销售额简直定
当月同类货物的平均销售价钱；
最近时期同类货物的平均销售价钱；
组成计税价钱:组成计税价钱=本钱*(1+本钱利润率)+消耗税税额
（三）视同销售价钱异常按顺序确定销售额
纳税人爆发应税行为价钱显着偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者爆发单位或者个体工商户向其他单位或者小我私人无偿转让不动产而无销售额的（用于公益事业或者以社会民众为工具的除外），主管税务机关有权凭证下列顺序确定销售额：
凭证纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价钱确定 。
凭证其他纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价钱确定 。
凭证组成计税价钱确定 。组成计税价钱的公式为：组成计税价钱=本钱×（1 本钱利润率）
税事实操六：差额征税，所有价款扣除划定项目价款后不含税余额为销售额
营改增差额征税，是指营改增纳税人以取得的所有价款和价外用度扣除支付给划定规模纳税人的划定项目价款后的不含税余额为销售额举行征税的要领 。房企以下六项可以实验差额征税的政策：
房地产开发企业中的一样平常纳税人销售其开发的房地产项目（选择浅易计税要领的房地产老项目除外），以取得的所有价款和价外用度，扣除受让土地时向政府部分支付的土地价款后的余额为销售额 。销售额=（所有价款和价外用度-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
一样平常纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一样平常计税要领计税的，纳税人应以取得的所有价款和价外用度减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额 。
一样平常纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择顺应浅易计税要领，以所有收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额 。
一样平常纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一样平常计税要领，纳税人应以取得的所有价款和价外用度减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额 。
融资性售后回租营业，提供融资性售后回租效劳，以取得的所有价款和价外用度（不含本金），扣除对外支付的乞贷利息、刊行债券利息后的余额作为销售额 。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用浅易计税要领，以取得的所有价款和价外用度减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额 。
税事实操七：不动产入股，投资换取股权属于有偿转让
《财务部 国家税务总局关于周全推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）《附件1：营业税改征增值税试点实验步伐 》第十条划定，销售效劳、无形资产或者不动产，是指有偿提供效劳、有偿转让无形资产或者不动产 。有偿，是指取得钱币、货物或者其他经济利益 。凭证以上划定不难看出，以不动产投资入股时其有所有权爆发转移，同时取得股权即取得了经济利益 。因此，对将不动产投资入股换取股权行为属于有偿转让不动产，按有偿销售不动产行为征收增值税 。
税事实操八：公益性捐赠，无偿行为不再视同销售
“营改增”前后，公益性捐赠税收政策差别大 。公益性捐赠是指纳税人通过中国境内非盈利的社会整体、国家机关，向教育、民政等公益事业和遭受自然灾难地区、贫困地区的捐赠 。正是由于公益性捐赠一定水平上为社会难题职员提供了援助，且属于国家勉励行为，因此，关于公益性捐赠行为，特殊是关于增值税而言，在“营改增”前后，相关政策保存很大差别 。在此次“营改增”之前，企业的公益性捐赠也应按税规则定缴纳增值税 。营改增后，公益性捐赠不再需要缴纳增值税 。关于公益性捐赠，财税【2016】36号文件的附件一划定：销售效劳、无形资产或者不动产，是指有偿提供效劳、有偿转让无形资产或者不动产 。而单位或者个体工商户向其他单位或者小我私人无偿提供效劳、无偿转让无形资产或者不动产应视同销售缴纳增值税，但用于公益事业或者以社会民众为工具的除外 。因此，对用于公益性事业的无偿行为，属于“不征增值税”的领域，无需缴纳增值税，与营改增前的划定有很大差别 。
税事实操九：公共配套设施，项目有偿转让应计销售额
（一）纳税人开发制作的与整理项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业治理场合、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，)建成后有偿转让的，应盘算收入，并准予扣除本钱、用度 。公共配套设施产权归房地产企业所有的、未明确产权归属的、无偿赠与地方政府和公用事业单位以外其他单位的，企业自用的制作牢靠资产处理，非自用的按制作开发产品处理 。按制作开发产品处理，是指收入作为计税收入，本钱作为计税本钱 。
（二）公共配套设施无偿移交给政府三种情形视同销售
公共配套设施在可售面积之内的视同销售 。房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政蹊径等配套设施无偿赠予（移交）给政府的，若是上述设施在可售面积之外，作为无偿赠予的效劳用于公益事业，不视同销售；若是上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税 。
单独作价结算的配套公共设施视同销售 。房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政蹊径等配套设施无偿赠予（移交）给政府的，若是上述设施属于未单独作价结算的配套公共设施，无偿赠予用于公益事业，不视同销售；不然，则应视同销售征收增值税 。
公共配套设施无偿移交，但并非用于公益事业或以社会民众为工具视同销售 。房地产企业按约定将公共配套的学校无偿移交给政府部分,是否属于单位无偿转让不动产,但用于公益事业或以社会民众为工具除外,应凭证房地产企业与政府部分的详细条约内容举行判断：若是房地产企业将公共配套的学校无偿移交给政府部分，用于公益事业或以社会民众为工具，切合36号文相关划定，不视同销售，不征收增值税；若是房地产企业将公共配套的学校无偿移交给政府部分，但并非用于公益事业或以社会民众为工具，则按视同销售，征收增值税 。
（三）公共配套设施用于公益事业无偿赠与不作视同销售房地产企业在开发区内制作公园或在红线外修建蹊径后无偿移交政府的行为，属于“用于公益事业或者以社会民众为工具”的无偿赠与行为，不作视同销售处理 。若是能够提供书面证据是应政府的要求而制作的，同样不属于划定的“无偿赠予”行为，而应视为“为取得土地使用权支付的对价”，凭证现实爆发的本钱计入土地本钱 。
税事实操十：地下车库，出租、转让、移交收入确认各差别
地下车位用于出租，按不动产谋划租赁效劳缴纳增值税 。
地下车位用于转让，房开企业单独作价转让其永世使用权，按销售开发产品缴纳增值税 。关于出售没有自力产权的车位，虽然购置方并未取得完全的占有权、使用权、收益权、处理权，但本着实质重于形式的原则，并从尊重生意营业双方习惯出发，可暂凭证出售不动产举行处理 。
地下车位移交给业主，无偿移交给业主使用，作为公共配套处理，不视同销售，本钱记入公共配用度，进项税额允许抵扣 。
泉源：中国税务报
作者：樊其国
